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呈贡县西亚山庄业主委员会与呈贡欧陆房地产开发有限公 司纠纷案 _______________________________________________________________________________________ （2008）昆民一初字第 45 号 民事判决书 原告呈贡县西亚山庄业主委员会。住所地：呈贡县洛羊镇水海子村蛤蟆山西亚山庄。

负责人黄禹豪，业主委员会主任。

特别授权诉讼代理人张定鹏，云南天网律师事务所律师。

被告呈贡欧陆房地产开发有限公司。住所地：呈贡县洛羊镇水海子村蛤蟆山。

法定代表人郑宣明，董事长。

特别授权诉讼代理人余函耘，云南众衡律师事务所律师。

原告呈贡县西亚山庄业主委员会（以下简称“业委会” ）诉被告呈贡欧陆房地产开发 有限公司（以下简称“欧陆公司” ）商品房销售合同纠纷一案，本院于 2008 年 3 月 25 日 受理后，依法组成合议庭，于 2008 年 5 月 9 日对本案公开开庭进行了审理。原告业委会负 责人黄禹豪及诉讼代理人张定鹏，被告欧陆公司的诉讼代理人余函耘，到庭参加了诉讼。本 案现已审理终结。

原告业委会起诉称：欧陆公司于 2000 年开发建设位于呈贡县洛羊镇水海子村哈蟆山 西亚山庄住宅别墅， 2001 年 8 月正式开盘销售。现西亚山庄的各位业主，自被告开始销 售西亚山庄别墅开始，分别与被告签订《商品房购销合同》购买住宅别墅。山庄别墅业主相 继入住小区后，根据法律的规定和实际入住情况，依法成立了呈贡县西亚山庄业主委员会。

自被告交付使用西亚山庄别墅开始， 各购房业主发现西亚山庄居住区内必须具备和承诺建设 的相应公用配套设施存在不能正常使用和未建设等情况。被告在《昆明西亚山庄认购指南》 等购房宣传资料、广告中，对山庄公用配套设施、设备、建筑物等的承诺建设标准具体明确 为：

山庄有 2500 个探头对山庄进行监控的安全系统， 以及“电子报警系统接至进户”、 “煤 气管预埋至进户（二年内通气）”、“电视闭路系统 30—60 套节目接至进户”、“园区所 有道路均为沥青路面，单行道宽度 4—4.5 米，双行道宽度 6 米，主干道宽度 8 米”、 “健 身中心、健美中心、书报亭”等公用配套设施及建筑物，但被告未按法律法规的规定和与业 主所签订的购房合同、 房屋销售宣传资料广告中的承诺约定， 未全面和实际履行相应的公用 配套设施及其建筑物的建设，存在已建设的部分公用配套设施及建筑物的设计、建设，与承 诺建设标准， 与国家城市住宅建筑小区建设规范等不符的事实； 部分已建设的公用配套设施、 设备达不到正常居住条件、相关公用配套设施未通过依法验收等等问题，如：山庄内的电力 供给系统、供水系统存在严重的设计不足和建筑安装缺陷，供电容量和供水量严重不足，致 使业主入住后经常遭受停水停电困扰； 山庄内的安全监控设施未建， 导致多次发生住户财产 被盗事件；山庄内的医疗中心、健身中心、购物中心豪华装饰等建筑物未按承诺建设完成； 山庄内无合格的排污和消防设施设备， 无承诺的排污净化系统， 消防设计安装存在安全隐患， 不符合国家相关规定和未通过政府部门验收； 承诺的山庄内煤气管道预埋等设施未建设安装； 山庄内的道路按承诺建设道路宽度减少 1 米至 3 米；山庄内许多相关公用配套设施、设备 建设严重不足和遗漏的开发建设问题。

针对被告交付的商品房屋不符合交房入住的条件， 存 在上述种种公用配套设施、 设备不足和未建设， 不断给业主的正常居住造成实际困难和财产 损失的情况下，各购房业主在入住后，分别或联合向被告多次提出完善、改建山庄公用配套 设施，保证业主正常居住等权利要求，但被告一直未履行相关公用配套设施的建设义务。因 被告一直拒绝履行山庄相应公用配套设施、 设备的承诺建设标准， 损害了西亚山庄全体业主 合法公共利益， 自西亚山庄业主委员会成立以来， 业主委员会代表全体业主就西亚山庄相应 公用配套设施存在的问题， 数次致信函给被告公司及其公司董事长， 并派代表多次与被告公 司和物管公司协商， 要求解决西亚山庄公用配套设施建设存在的不足和遗留问题， 对此被告 公司和董事长虽多次书面回复明确承诺完善、 改造相应配套设施， 但被告一直未实际履行承 诺。业主委员会于 2007 年又多次与被告交涉，后双方于 2007 年 8 月 5 日签订《西亚山庄 开发商与业主委员会见面会会议纪要》 ，被告对西亚山庄多年长期存在的公用配套设施中关 于供水、电力、安全监控等问题，再次明确承诺立即对相关的公用配套设施做出改造和建设 安装。但是，至今时隔半年多，被告对会议纪要中已明确的承诺事项，又再次拒绝。西亚山 庄公用配套设施、 设备存在的问题， 已使西亚山庄别墅业主的正常生活居住无法得到应有的 满足，相关公用配套设施不具备、达不到正常的居住功能和使用需求，损害了全体业主的公 共利益。有关西亚山庄公用配套设施的建设，被告身为开发商，应当根据城市商品房开发销 售的相关法律规定， 提供和建设能够满足业主使用的公用配套设施， 依法履行相应公用配套 设施的开发建设义务；同时，有关公用配套设施的建设、设计，还必须根据被告在销售商品 房时，在《昆明西亚山庄认购指南》等购房宣传资料、广告中具体明确的承诺建设标准，履 行全部相应的公用建筑物和配套设施的建设安装义务。

正是基于被告对西亚山庄别墅居住环 境和销售广告、 宣传资料中相应公用配套设施具体确定的承诺标准， 为达到居住高档居住区 的期望，西亚山庄的各业主才决定购买被告开发建设的别墅；被告对相关公用配套设施、设 备等所作的说明和允诺具体确定， 对现有西亚山庄各业主订立商品房买卖合同和房屋价格的 确定，具有极其重大的影响。被告未履行承诺的公用配套设施、建筑物等的建设安装义务， 未完善公用配套设施建设的行为， 违反了我国商品房开发建设等相关法律规定， 是对西亚山 庄全体业主的违约行为。综上所述，被告一直未履行、未完善西亚山庄的供水系统、供电系 统、安全监控设施、排污和消防设施、道路宽度、管道煤气设施、部分公用建筑物等公用配 套设施、设备的建设和承诺行为，既违反有关法律法规的规定，未尽到合法诚信的商品房开 发建设义务；也未履行在销售房屋宣传资料、广告中具体明确的公用配套设施建设承诺，未 履行多次向业主委员会和全体业主的完善、 改建相应公用配套设施的承诺， 应当依法承担相 应的民事法律责任。

故此根据我国 《物权法》 、 《城市房地产管理法》 、 《商品房销售管理办法》 、 《合同法》 、 《广告法》 等法律法规， 和 《民事诉讼法》 的相关规定， 特依法向贵院提出诉讼， 请求人民法院判令被告：一、履行西亚山庄公用配套设施供水系统的改建承诺，按“一环一 个系统，二、三环一个系统，并打一口新饮用水井”的承诺进行改建，30 日内完成对西亚 山庄现有供水系统的管网改造，改建标准为符合《建筑给排水设计规范》等相关国家城市住 宅供水建筑安装设计、质量规范，并满足全体业主的正常用水需求，具体改造标准达到每户 日用水量不少于 900 升；二、履行西亚山庄公用配套设施电力供给系统的改建承诺，30 日 内完成对西亚山庄现有电力系统、 变压器的改造和安装新的自备发电系统， 改建标准为符合 《民用建筑电气设计规范》和《供配电系统设计规范》等相关国家城市住宅电力建筑安装设 计、质量规范，并完全达到全体业主的正常用电容量和使用需求，具体改造标准达到每户供 电量不低于 10kw；三、履行西亚山庄公用配套设施安全监控系统的建设承诺，30 日内完 成对西亚山庄物业区域内红外线电子安全监控系统（包含 2500 个监控探头）及其电子报警 系统接至进户的全部安全监控设备的安装建设； 四、 履行西亚山庄公用配套设施中排污和消 防系统的承诺建设标准，30 日内改建完成对山庄污水净化系统（排污）和消防设施的建设 安装，并通过国家环保和消防部门的组织验收；五、履行对西亚山庄公用配套设施建筑物的 建设承诺，90 日内完成山庄公用医疗中心、健身中心、健美中心、购物中心的豪华装修（约 6000 平方米） 、书报亭等建筑物的建设；六、履行西亚山庄公用配套设施煤气管道建设的 承诺， 90 日内完成西亚山庄煤气管道供给系统的建设安装， 并达到“煤气管预埋至进户 （二 年内通气） ”的建设承诺标准， 使业主能够正常使用管道煤气； 七、 因未全面履行上述 1—6 项诉讼请求中的相关公用配套设施的建设承诺，赔偿造成的经济损失 40 万元；八、承担本 案的全部诉讼费用，并承担原告的律师代理费用。 被告欧陆公司答辩称：请求驳回原告诉讼请求中第一项中关于“打一口新饮用水井” 的请求，第二项中关于“对现有西亚山庄现有电力系统、变亚器的改造和安装新的自备发电 系统”的请求，第三项中关于“安装 2500 个监控探头”的请求，第四项中关于“30 日内 改建完成对西亚山庄污水净化系统 （排污） 的消防设施的建设安装”的请求及驳回其他的诉 讼请求。

理由如下：

一、 打一口新井客观上不可能， 欧陆公司曾向水务局申请过打一口新井， 但没有被允许，在会议纪要中双方没有约定过必须打一口新井，如果需要打一口井，开发商 需在一月内尽快向相关部门报批，需要原告提供相应的证据证明打井是必须的；二、供电不 正常是供电部门停电所致的，不完全是供电系统的问题，而是由于供电部门停电所致，且双 方没有约定过对西亚山庄现有电力系统、 变压器的改造和安装新的自备发电系统， 在会议纪 要第二条中约定的只是解决变压器的问题；三、关于安装 2500 个监控探头，是针对西压山 庄一、二期建设项目的，并非只是指一期建设项目需安装的数量，但现在二期项目并没有开 发；四、排污系统和消防系统已经做好，业主也在使用中；五、公用医疗中心、健身中心、 健美中心、 购物中心、 书报亭的场馆已经建盖好了， 但由于山庄入住率低， 没有人在此消费， 所以造成了这些设施没有人经营，并不是不存在；六、煤气管道的安装并不是必须的项目， 双方没有在商品房买卖合同中约定， 且在签商品房买卖合同时就已经告知了该小区是没有煤 气管道入户的；七、原告提出的经济损失 40 万元没有事实依据，应该提出确实充分的证据 证明有这个损失存在；八、道路的宽度是符合要求的，原告测量报告中所选的路段都是单行 线，按承诺，其宽度也是符合要求的；九、律师代理费要被告来承担没有相应的事实和法律 依据；十、要求欧陆公司在 30 内完成相应的工作，期限太短，不符合客观实际，会议纪要 中业主委员会与欧陆公司达成的只是拿出方案，而不是要在 30 日内完成，被告也无法在这 个时间内完成要求。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

综合双方诉辩主张，双方争议的问题是：原告的诉讼请求能否得到支持？ 原告业委会针对其所主张的事实、理由，提交如下证据材料：

第一组：呈贡县西亚山庄业主委员会备案批文，欲证明原告的诉讼主体资格。

第二组：

《西亚山庄开发商与业主委员会见面会会议纪要》 ，欲证明：1、该会议纪要 中双方明确西亚山庄的供水、 供电、 安全监控等公用配套设施存在严重不足和未建设的事实； 2、被告明确承诺对西亚山庄供水、供电、安全监控等系统设施，限期完成改建、完善；3、 被告至今未履行会议纪要承诺的义务。

第三组：业主及业主委员会给被告公司和领导的信函，具体为：

1、业主致呈贡欧陆房地产公司并郭君稳总经理的函件（2005 年 9 月 15 日） ； 2、西亚山庄业主强烈要求呈贡欧陆房地产开发有限公司兑现承诺，确保安全的函件 （2005 年 12 月 22 日） ； 3、西亚山庄业主委员会文件（2006）第 3 号、第 4 号； 4、业主委员会给被告公司及郭君稳董事长的信函（2006 年 4 月 17 日） ； 5、业主委员会给被告公司及郭君稳董事长的信函（2006 年 5 月 23 日） ； 6、业主委员会给被告公司及郭君稳董事长的信函（2006 年 6 月 28 日） ； 7、业主委员会给被告公司及郭君稳董事长的信函（2006 年 7 月 18 日） ； 8、业主委员会给被告公司及郭君稳董事长的信函（2006 年 8 月 6 日） ； 9、业主委员会给物管公司的函件（2006 年 7 月 18 日） ； 10、 《告急书》 （2007 年 3 月 19 日） ； 11、公证书（对 2007 年 12 月 18 日致被告公司的信函） 。

上述信函欲证明：1、就西亚山庄存在的共用配套设施不足、未建设等问题，各业主 联合多次向被告公司及负责人反映要求解决的事实；2、业主和业主委员会要求被告对西亚 山庄依法组织验收，但至今山庄未组织竣工验收的事实； 3、呈贡县西亚山庄业主委员会 成立后，多年来数次致函被告，就山庄经常发生断水断电，以及安全监控设施未建设而发生 多次住户财产被盗事件等公用配套设施遗留问题， 要求被告立即完善、 建设承诺的公用配套 设施。

第四组：被告公司及董事长、物管公司的回函文件 1、被告公司及董事长给业主委员会的函（2006 年 4 月 28 日） ； 2、被告公司董事长给业主委员会的函（2006 年 5 月 26 日） ； 3、西亚山庄供水草案（2006 年 9 月 19 日） ； 4、物管公司给业主委员会的信函（2007 年 3 月 26 日） 。

欲证明：1、被告公司承认山庄供水、供电、安全监控等公用配套设施存在问题的事 实，并明确承诺完善改建或新建；2、被告委托的物管公司对供水方案的说明，证明西亚山 庄的供水系统设施严重不足和无法正常使用的事实。

第五组：被告公司工商登记资料，具体为：

1、 《公司登记卡片》 ； 2、 《公司年检报告书》 （2006 年度） ； 3、 《公司变更登记申请书》 （2007 年 7 月） 。

欲证明：被告公司 2007 年 7 月变更股东和法定代表人，在变更登记前，公司法定代 表人为郭君稳，郭君稳回复业主和业主委员会的信函系被告公司的行为。

第六组：被告房屋销售广告、宣传资料，具体为：

1、 《昆明西亚山庄认购指南》 （两份） ； 2、 《西亚山庄》 （两份） 。

欲证明：1、被告公司的售房广告、宣传资料，对西亚山庄的环境、已建设施以及公 用配套建筑物、 设施等进行广告宣传， 具体描绘山庄的高档居住环境和配套设施、 服务； 2、 被告在上述资料中，对公用配套设施，如山庄的安全监控及电子报警系统、小区道路宽度、 管道煤气建设、污水净化系统、以及医疗中心、娱乐设施、购物中心等其他公用建筑物和设 备的建设标准， 均作出了具体明确的承诺， 被告应按承诺建设标准履行公用配套设施建设义 务；3、房屋售房广告、宣传资料的内容对西亚山庄各购房业主的购房行为、购房决定等具 有重大的影响。

第七组：被告与部分业主签订的购房合同，包括：

1、业主陈健玲《商品房购销合同》及房屋所有权证； 2、业主桂玉柱《商品房购销合同》及房屋所有权证、土地证； 3、业主黄禹豪《商品房购销合同》及房屋所有权证、土地证； 4、业主张卫红《商品房购销合同》及《商品房定购书》 ； 5、业主巫金妹《商品房定购书》及房屋权证、购买花园收据。

欲证明：1、被告公司与山庄各业主间的购房合同法律关系；2、西亚山庄各业主与被 告签订的购房合同，均采用示范文本，均购买了房屋建筑面积和花园面积；3、业主购买花 园面积的价款包含在房屋价款单价内，或单独以每平米 360 元购买（该内容作为计算道路 面积减少的赔偿依据） 。

第八组：业主调查《西亚山庄配套、公用设施现状》 ，欲证明：1、西亚山庄现有的设 施、建筑物现状情况，公用配套设施建造不足和未建设的事实；监控、消防、排污设施不符 合承诺建设标准和国家规范；2、被告承诺建设的公用医疗中心、健身中心、购物中心、书 报亭、水上俱乐部等建筑物设施至今未建设；安全监控系统和电子报警系统接至进户、管道 煤气通气至今未建；小区道路宽度减少，未达承诺建设宽度。3、西亚山庄现有的公用配套 设施，与承诺建设标准严重不符。

第九组：西亚山庄部分业主遭受损失等说明，具体包括： 1、3096 房业主巫金妹《西亚山庄公共设施不完善的说明》 、身份证明、房屋所有权 证； 2、3062 房业主张卫红《西亚山庄问题反映》及身份证明； 3、松园东区 177 号房业主袁箐蔚《西亚山庄水电问题说明》身份证明、房屋所有权 证； 4、3164 房业主刘继深《因西亚山庄配套设施不完善而受侵害的情况反映》 、购发电 机付款证明、身份证明； 5、3258 房业主杨丽华西亚山庄情况说明即身份证明； 6、3216 房业主黄禹豪《因停水、停电带来额外经济损失的情况说明》 。

欲证明：1、西亚山庄业主普遍反映山庄公用配套设施建设存在严重问题的事实；2、 因被告开发建设西亚山庄， 未建设承诺的公用配套设施， 业主入住后， 给各业主造成居 钛现夭槐悖 斐筛髦志 盟鹗 В?、因被告未提供完善和必备的公用配套设施给业主造成的 损失，应予以赔偿（该组证据为赔偿山庄业主经济损失数额的依据） 。

第十组：

《关于赔偿损失的计算说明》和《发票》 ，欲证明：1、西亚山庄业主委员会 对本次诉讼请求中第七、八项赔偿损失的计算方法和数额的说明；2、原告聘请律师支付的 代理费用。

第十一组：西亚山庄小区道路《技术总结报告》 ，欲证明：1、原告委托云南英华地信 科技有限公司对西亚山庄现有部分道路现状的测绘结果， 证明被告建设的道路与承诺建设的 道路宽度标准严重不符，道路宽度普遍减少 1-3 米，该测绘结果与业主反映小区道路宽度 减少的问题事实相映证，道路宽度减少对业主的生活、行车安全造成重大安全隐患；2、该 测绘报告数据结果， 作为道路宽度减少面积的诉讼赔偿依据 （业主委员会保留向被告追偿整 个山庄小区道路宽度减少而造成损失的诉讼权利） 。 经质证，被告欧陆公司对证据一至三组的真实性无异议，但对证明内容不予认可；对 证据第四组 1、2、4 的真实性无异议，3 因该草案并无相关印章，故对其真实性不予确认， 对证明内容有异议；对证据第五组的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认可；对证据 第六、七组的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议；对证据第八组真实性不予认可， 不能反映制作主体，没有现场调查有关部门的印章；对证据第九组不予认可，损失的存在不 客观，只是几户人的损失，不能扩大到整个山庄，且只是估算；对证据第十组中的损失计算 说明， 只是原告自己的陈述， 真实性不予确认， 对发票真实性认可， 但该支出不能作为损失； 对证据第十一组真实性不予认可，鉴定人员应当出庭接受双方的质询。

被告欧陆公司针对其答辩理由，向本院提交如下证据材料：

1、2007 年 9 月 24 日《呈贡县水务局关于呈贡欧陆房地产开发有限公司申请打井的 意见》一份，欲证明：1、呈贡欧陆房地产开发有限公司向呈贡县水务局申请打井，未获受 理；2、关于是否还需要打井，是否能打井的问题存在不确定性。

2、2007 年 4 月 29 日的《地下水规范管理专题会会议纪要》一份，证明内容同上。

3、2006 年 8 月 2 日至 2008 年 3 月 8 日《西亚山庄停电记录》一份，证明：西亚 山庄停电不是因为电力系统有问题，而是由于供电部门停电所致。

经质证，原告业委会对证据 1、2 的真实性无异议，但不能证明对方观点，对证据 3 的真实性不认可，证据形式不符合法定要件，不能证明对方观点。

通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，双方当事人对证据材料真实性没有异 议的部分，本院对之作为诉讼证据予以确认，是否能证明各自主张，需综合全案事实和其他 证据综合确定。原告提供的证据第四组的《西亚山庄供水草案》及证据第八组，因并无任何 单位的签章，被告欧陆公司亦不予认可，本院对之不作为本案诉讼证据加以确认。证据第九 组系业主的陈述， 因部分业主已作为证人出庭作证， 其陈述和证词是否能采信需根据全案事 实和其他证据加以认定。

证据第十组中的损失计算说明并非证明案件事实的证据， 仅是原告 对其主张损失的说明，本院对之不作为诉讼证据加以确认。证据第十一组，因该证据十为道 路宽度减少对业主的影响提供索赔依据， 而本案诉讼中原告业委会已明确撤回该项损失主张， 该证据与本案的处理结果不再具有关联性， 故本院对该证据不进行评判。

被告提供的证据 3， 因只有一份呈贡供电有限责任公司发出的 《停电通知》 ， 其余均为被告欧陆公司的单方记录， 原告对其真实性不予认可，本院对欧陆公司的制作记录不予采信。

综合庭审和质证，本院确认以下案件事实：

经西亚山庄小区业主按建设部《业主大会规程》和《昆明市业主大会规程》选举，产 生了业主委员会， 该业主委员会的成立符合有关成立大会和选举产生业主委员会的程序及要 求，并于 2006 年 2 月 27 日经过呈贡县房地产管理处的登记备案。

2005 年 9 月 15 日至 2007 年 3 月 19 日，业委会陆续向欧陆公司及小区物业公司发 出书面信函，要求着手解决西亚山庄供水、供电、安装监控系统等方面存在的问题。2006 年 4 月 28 日、5 月 26 日与 2007 年 3 月 26 日，欧陆公司及物业公司分别就以上问题回函 业委会。2007 年 8 月，针对业委会向欧陆公司提出西亚山庄存在并需要解决的问题，欧陆 公司与业主代表见面协商，签订《会议纪要》 ，该会议纪要明确了以下问题：

“一、关于水的 问题。1、开发商将进行管网系统改造，一环一个系统，二、三环一个系统，10 月 1 日前 提供方案，该方案必须满足全体业主入住后日需水量。2、根据西亚山庄的实际用水需求， 如果还需要打一口井，开发商必须在一月内尽快向有关部门报批。开发商力争在 2008 年春 节前完成打井及供水系统改造， 最迟在 2008 年 5 月 1 日前完成， 该系统改造后应满足全体 业主入住后日需水量。水是生命之源，无论采用何种办法，最终应满足山庄全体业主的正常 用水需求。二、关于电的问题。变压器问题开发商一个月内提出解决方案，将在 5 个月内 完全解决，达到全体业主入住后的正常用电容量。三、关于安全的问题。开发商将在一个月 内定出红外监控规划方案， 方案商定后， 开发商将积极组织施工， 力争年底前全部完成。

……” 双方在会议纪要中还就更换物管问题和维修基金、 业委会用房问题作了明确， 会议纪要文尾 明确， 经双方友好协商， 达成以上共识， 开发商将遵照执行。

该会议纪要实际并未得到落实。

2007 年 9 月 24 日，呈贡县水务局向欧陆公司下发呈水务发[2007]35 号文，对欧陆公司的 打井申请，暂不予受理。

西亚山庄对外公开发售时，根据欧陆公司提供的《认购指南》载明的内容，公用部分 包括：一二两期共有 2500 个探头对整个山庄进行监控；设备配置：进户配电箱，每户 15KW-20KW 电源（单相） ；水＆气：接至进户，煤气管预埋至进户（二年内通气） ；电子 报警系统：接至进户；此外，还承诺了购物中心、农贸市场等配套设施场所的装修及道路等 设施的说明。在业主黄禹豪与欧陆公司达成的购房补充协议中约定欧陆公司提供不低于 10kw 的电量。另，欧陆公司成立于 2000 年 7 月 20 日，2007 年 7 月 24 日法定代表人由 郭君稳变更为郑宣明。因西亚山庄住户对小区水、电、煤气、安全监控及配套设施等问题不 满，业委会提起了本案诉讼。

本院认为，本案原告业委会经合法选举产生，并经行政主管机关登记，有自己的组织 机构和负责人，有独立的办公场所，有一定经费保障，属于《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十九条规定的其他组织， 是本案适格当事人。

虽然业委会并非区分所有权人， 但依照 《中 华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有 权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，以及全体业主团体的 授权，业委会对共有物业有管理处分权，有权向开发商主张相应的权利。

业主与欧陆公司就西亚山庄缔结了商品房购销合同关系，根据建筑物区分所有权的理 论，该购销合同包括两个内容，即业主个体向开发商购买住宅和经营性用房等专有部分，以 及全体业主基于此前各自购买的专有部分同时还向开发商购买了专有部分以外的共有部分。 因此，开发商不仅应当按照与业主个体订立的《商品房购销合同》中的私有部分的约定交付 标的物，同时，也应当按照双方关于共有部分的约定交付共有部分及其设施。根据本案查明 的事实，欧陆公司售房时在对外公开的房屋认购指南中就水、电、安全监控、煤气、配套设 施等内容进行了说明和明确允诺， 该说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立和价 格确定产生了重大影响， 依照最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开 发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立以 房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，可以确定全体业主与欧 陆公司就西亚山庄共有部分和设施达成了明确的合同约定， 约定的内容即是认购指南上承诺 的具体内容，因此，双方就共有部分的约定，应以认购指南的内容为准。该约定系双方当事 人真实意思一致的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。欧陆公 司负有按照约定承诺的内容交付共有部分给全体业主的义务， 业委会作为全体业主的代表机 构，有权要求欧陆公司履行该义务。此外，双方最近一次会议纪要（2007 年 8 月 16 日） 形成的合意， 所涉及的共有设施如何完善的问题， 也是确定本案双方之间争议的共有配套设 施是否该完善和如何完善的合同依据。

关于双方争议的西亚山庄供水的问题，依照认购指南，西亚山庄有供水系统，并且接 至进户，根据双方《会议纪要》 ，可知西亚山庄现在存在供水不足，欧陆公司已承诺进行管 网系统改造，一环一个系统，二、三环一个系统，必须满足全体业主入住后的需水量，但该 承诺至今未能完成，本院认为业委会要求欧陆公司对此予以完善的请求，于法有据，本院予 以支持。

欧陆公司应当对小区供水系统进行改造， 该改造必须满足全体业主入住后的日常需 水量。

原告主张依照中华人民共和国建设部于 2003 年 9 月 1 日发布的中华人民共和国国家 标准 《建筑给水排水设计规范》 第 3.1.9 条表格中别墅最高日生活用水定额为 200～350 升， 取 300 升，再结合中华人民共和国建设部与国家质量监督检验总局联合发布的《城市居民 生活用水量标准》中表 4 附注家庭平均人口按每户 3 人计算，每户日用水共计 900 升，以 此为标准进行改造。

本院认为， 原告关于改造后达到每户日用水 900 升具体供水量的主张， 于法有据， 本院予以支持。

关于业委会同时提出的打一口新井的主张， 因双方在 《会议纪要》 中只是表述为：根据西亚山庄的实际用水需求，如果需要打井的还应打一口井。但根据本案 现有的证据和查明的事实， 没有充分的依据证明必须打井才能满足住户用水需要， 而且欧陆 公司已承诺改造的系统满足全体业主入住后的需水量，打井不是唯一的方法和手段，因此， 对业委会打井的请求，本院不予采纳。

关于双方争议的西亚山庄供电的问题，依照认购指南，欧陆公司在配套设施部分承诺 了电接至进户，进户配电箱，每户 10kw－20kw（单相） ，再结合《会议纪要》的内容，电 作为存在的问题之一，欧陆公司已和业委会协商一致在协议订立后 5 个月内即 2008 年 1 月完全解决，达到全体业主入住后的正常用电容量，但至今并未完善，就此，欧陆公司应当 予以完善。

原告主张参照住户之一的黄禹豪与欧陆公司订立的购房补充协议的约定， 欧陆公 司应提供每户不低于 10kw 的电量，而黄禹豪的房屋面积仅为 158.15 平方米，在西亚山庄 住宅小区中面积较小，本院认为，原告关于每户具体供电量 10kw 的主张，于法有据，本院 予以支持。

关于双方争议的西亚山庄的安全监控系统的问题，依照认购指南，欧陆公司承诺小区 一、二期共有 2500 个探头对整个山庄进行监控，电子报警系统接至进户，再结合《会议纪 要》的内容，安全作为存在的问题之一，欧陆公司已明确表示积极组织施工，力争 2007 年 12 月 31 日前全部完成，但至今并未实施，本院认为对于认购指南明确具体的承诺，作为 双方合同约定的内容，应当由欧陆公司按照承诺的一、二期共有 2500 个探头对整个山庄进 行监控， 电子报警系统接至进户的内容履行相应的义务， 但欧陆公司诉讼中明确表示现在小 区二期尚未开发，故安装 2500 个探头的条件尚不具备履行前提，对此本院认为，业委会作 为全体业主的代表机构，有权代表整个西亚山庄的业主主张权利，无论一期还是二期，现在 二期是否开发及如何开发取决于欧陆公司， 但不能因欧陆公司的行为导致其不履行合同约定 的义务，且具体涉及二期的问题，通过本案现有的证据并不能体现，西亚山庄以此为由推卸 其应负的责任，缺乏事实和法律依据，本院确认西亚山庄应当履行其承诺的一、二期共有 2500 个探头对整个山庄进行监控和电子报警系统接至进户的义务。

关于双方争议的西亚山庄的供气问题，根据认购指南，欧陆公司承诺煤气管预埋至进 户，两年内通气，至今欧陆公司并无证据证实其已履行了该义务，业委会要求欧陆公司履行 公用配套设施煤气管道建设的承诺，于法有据，本院予以支持。至于供气的问题，因涉及到 供气部门的职能行使，不能将之作为欧陆公司的义务。

关于双方争议的配套设施建筑物的建设问题，根据认购指南，欧陆公司承诺了医疗中 心、健身中心、健美中心、购物中心、书报亭的建设和装修，本院认为，该承诺只是约束开 发商对以上公用配套设施建筑物硬件进行建设和装修， 并未约束欧陆公司负责开展经营， 也 没有法律规定欧陆公司负有保证以上硬件设施开展经营的义务， 根据庭审中出庭的业主陈述 及其他相关证据，并不能认定该硬件设施的建设和装修未完成，因此，原告业委会要求欧陆 公司履行配套设施建筑物的建设承诺的请求，本院不予支持。

关于双方争议的西亚山庄排污、消防设施的建设安装问题，本院认为，消防设施建设 是开发商建设小区的法定义务，根据现有的证据，不能证实西亚山庄消防设施不合格，即使 存在消防不合格， 也属于消防行政主管部门予以行政处罚的范畴， 本院对业委会的关于完善 消防的请求不予支持。关于排污系统的问题，虽然在认购指南中欧陆公司承诺过排污系统， 但根据现有的证据不能证实西亚山庄的排污系统存在问题， 结合西亚山庄已有众多业主实际 入住的事实， 排污系统存在问题也与常理不符， 本院对业委会要求完善排污系统的请求亦不 予支持。

关于原告业委会主张的 40 万元的损失，因该损失只是原告的单方估算，无确切的证 据予以证实，本院不予支持。

综上所述，因欧陆公司作为开发商并未完成商品房购销合同组成部分的认购指南上承 诺的部分共用配套设施的建设，也未按照与业委会 2007 年 8 月 16 日签订的《会议纪要》 中的承诺予以改建，业委会要求欧陆公司继续履行其应尽的关于完善供水、供电、安全监控 系统、煤气管道建设的义务，于法有据，本院予以支持。鉴于上述工作欧陆公司此前均已承 诺过但一直未予实施， 以及上述工作客观上要实施需要一定的合理时间的实际情况， 本院综 合确定欧陆公司应当于本判决生效后 90 日内完成上述工作，以保证西亚山庄全体业主的正 常生活需要。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条， 《中华人民共和国合同法》第六十 条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决 如下：

一、被告呈贡欧陆房地产开发有限公司于判决生效后 90 日内对西亚山庄供水系统进 行改造，改造标准达到每户日用水量不少于 900 升； 二、被告呈贡欧陆房地产开发有限公司于判决生效后 90 日内对西亚山庄供电系统进 行改造，改造标准达到每户供电量为 10kw； 三、被告呈贡欧陆房地产开发有限公司于判决生效后 90 日内在西亚山庄安装 2500 个监控探头并将电子报警系统接至进户； 四、被告呈贡欧陆房地产开发有限公司于判决生效后 90 日将煤气管道预埋至进户； 五、驳回原告呈贡县西亚山庄业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费 22800 元，由原告呈贡县西亚山庄业主委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事 人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判 决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后两年内向本院申请强制执行。

审 审 判 长 判 员 杨 宁 罗天惠 黄 超 代理审判员 二○○八年八月八日 书 （本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。

） 记 员 申开勇 

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