,谢廷泉与昆明市新潮娱乐厅租赁合同纠纷案二审民事判决书(2006)昆民三终字第766号

李莉与孙继能、王法文租赁合同纠纷案二审民事判决书(2007)昆民三终字第401号 谢廷泉与昆明市新潮娱乐厅租赁合同纠纷案二审民事判决书(2006)昆民三终字第766号 原告...

谢廷泉与昆明市新潮娱乐厅租赁合同纠纷案二审民事判决 书（2006）昆民三终字第 766 号 _______________________________________________________________________________________ （2006）昆民三终字第 766 号 民事判决书 上诉人（原审被告）谢廷泉，男。

委托代理人苏建明，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。

委托代理人陈飞龙，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告）昆明市新潮娱乐厅。

住所地：昆明市民生街 76 号 4 楼。

法定代表人杨祥贺，总经理。

委托代理人董丹敏，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人谢廷泉因与被上诉人昆明市新潮娱乐厅租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区 人民法院（2006）五法民二初字第 220 号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2006 年 11 月 15 日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审判决确认：2003 年 3 月 31 日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原 告将自有产权的民生街 76 号原舞厅大厅、大厅内二楼、音控室、大厅旁原小卖部、原公共 男女厕所、一楼楼梯左侧空房一间及此范围内的过道租给被告使用，租期 5 年，从 2003 年 7 月 1 日至 2008 年 6 月 31 日。

其中约定， 因原告或其他非被告因素造成合同不能履行时， 原告应赔偿被告违约金 25 万元，反之被告赔偿原告违约金 25 万元。年租金 10 万元，每半 年提前一周支付一半，否则视为违约，原告有权终止合同。同年 8 月 1 日，原、被告签订 《房屋租赁合同书》一份，约定原告将自有的民生街 76 号院内 4 楼房屋 2 间、2 楼房屋 3 间出租给被告作为宿舍使用，有效期从当日开始，年租金 1 万元，每半年支付一次。2004 年 7 月，原、被告签订《房屋租赁补充合同（一） 》一份，约定原告将自有产权的民生街 76 号办公大楼一楼与原舞厅之间的部分过道出租给被告使用， 租期从 2004 年 7 月 1 日至 2008 年 6 月 30 日，4 年租金共计 25000 元，合同生效后一次性付清，其他条款按双方 2003 年 3 月 31 日签订的《房屋租赁合同》执行。2006 年 7 月 2 日，原告向被告邮寄《关于解除、 终止<房屋租赁合同>及相关补充协议的通知》一份，以被告未向其支付 2006 年下半年的 租金为由，通知被告即刻解除双方 2003 年 3 月 31 日签订的《房屋租赁合同》及相关补充 协议。据此，原告昆明市新潮娱乐厅向一审法院提起诉讼，请求法院解除双方于 2003 年 3 月 31 日订立的《房屋租赁合同》和相关补充协议，由被告立即将所占用的房屋腾空交还原 告，向原告支付违约金 25 万元和从 2006 年 7 月 3 日起至腾空房屋之日止按每日 318.49 元计算的房屋占用费，原告应向被告退还的 12500 元予以抵扣，诉讼费用由被告承担。

根据上述确认的事实，一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合 同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人在《房屋租赁合同》中约定租金 每半年提前一周支付一半，否则视为违约，原告有权终止合同。由于被告未按期支付原告 2006 年下半年的租金 5 万元，原告行使了解除权，通知被告即日起解除双方的《房屋租赁 合同》和其他的附属合同，原告的该行为符合法律规定，因此一审法院认定双方的合同已经 解除，原告请求解除《房屋租赁合同》和相关补充协议的诉讼请求一审法院不予支持。根据 法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质， 当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此原告请求判令被 告腾房和支付违约金的诉讼请求一审法院予以支持。

原告主张的房屋占用费， 由于租赁合同 解除后，被告继续占用房屋已无法律依据，故被告应比照原租金标准支付从 2006 年 7 月 3 日至腾还房屋之日止按每日 318.49 元计的占用费。原告主张其收取的办公楼一楼与原舞厅 之间的部分过道 4 年的租金，扣除被告已使用 2 年的租金，剩余的 12500 元予以抵消被告 所欠债务， 符合法律规定， 一审法院予以支持。

诉讼费用的负担由一审法院依法决定。

据此， 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七 条、第九十九条第一款、第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，判决：一、由谢廷 泉在本判决生效之日将 《房屋租赁合同》 和 《房屋租赁合同书》 及 《房屋租赁补充合同(一)》 中约定的租赁物返还昆明市新潮娱乐厅， 并支付昆明市新潮娱乐厅从 2006 年 7 月 3 日至返 还房屋之日止按每日 318.49 元计的占用费；二、由谢廷泉在本判决生效之日支付昆明市新 潮娱乐厅扣除过道剩余租金 12500 元后的违约金 237500 元；三、驳回昆明市新潮娱乐厅 的其他诉讼请求。

宣判后，上诉人谢廷泉不服上述判决，向本院提起上诉称：1、本案一审审理的程序 有错误。首先，一审法官未在开庭前三天向上诉人告知审判人员的名字，没有出庭通知，没 有签收开庭传票，上诉人在一审时还口头申请延期本案的审理，未获得一审法院的准许，因 此， 一审法院没有按照民事诉讼法的规定， 保障上诉人享有的权利， 在审理程序上有误。

另， 被上诉人在一审提交的委托手续当中， 出现了三个代理人， 但一审并未作任何交待就变更为 两个，这是不符合规定的。一审判决遗漏了当事人——昆明市五华区福照街家常菜馆，其 是合同的实际履行方。2、一审认定事实不清。一审判决认定了三份协议，实际上有四份， 签订第一份合同的当天，双方还签订了另一份补充合同，一审法院遗漏，故一审判决对被上 诉人主张解除的相关补充协议范围作出错误界定。第二，被上诉人行使解除权不成立，双方 合同约定的租金是每半年提前一周支付， 该项约定实际上是不明确的， 既然在约定不明的情 况下，上诉人在 2006 年 7 月 2 日未支付 2006 年下半年的租金并不违约。即使租金是要提 前半年支付且 2006 年下半年的租金应当是在 2006 年 7 月 31 日前支付，上诉人只迟延了 两天，被上诉人就不加催告地立即行使解除权，这与合同签订时上诉人理解支持被上诉人， 同意提前向原告支付第一个半年租金的行为相比，既不近情理，又不公平，况且上诉人是找 过被上诉人的工作人员的，按照法律的规定双方是可以协商的，并且要给一定的期限，才能 解除合同，而被上诉人是在 7 月 2 日发出通知，从这个时间段来看，时间是不充足的，一 审没有认定此事实是错误的。综上所述，一审判决在程序上存在错误，主体上有遗漏，事实 上认定不清楚，请求二审法院发回重审。

被上诉人昆明市新潮娱乐厅答辩称：一审判决适用法律正确，程序符合法律，请求二 审法院维持一审判决。

综合诉辩双方当事人的主张， 本案争议的问题是：

上诉人谢廷泉的上诉主张能否成立。

二审中，双方当事人对以下事实无异议：2003 年 3 月 31 日，上诉人谢廷泉与被上 诉人昆明市新潮娱乐厅签订《房屋租赁补充合同》 ，双方对租赁时间、租赁金额等事项进行 了约定，并明确该合同的其余条款均按同日签订的《房屋租赁合同》执行。2003 年 11 月 26 日，被上诉人昆明市新潮娱乐厅与昆明市五华区福照街家常菜馆签订《房屋租赁合同》 ； 2004 年 9 月 1 日，被上诉人昆明市新潮娱乐厅与昆明市五华区福照街家常菜馆签订《关于 新潮娱乐厅土地收益金补充说明》 。

二审经审理确认的其余事实与一审判决确认的事实相一致。

本院认为：上诉人谢廷泉与被上诉人昆明市新潮娱乐厅于 2003 年 3 月 31 日签订的 《房屋租赁合同》 、 《房屋租赁补充合同》 ， 同年 8 月 1 日签订的 《房屋租赁合同书》 以及 2004 年《房屋租赁补充合同（一） 》均系双方当事人真实意思表示，并不违背相关法律禁止性规 定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照约定履行各自的义务。我国合 同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条 件。

解除合同的条件成就时， 解除权人可以解除合同。

经审查， 上诉人与被上诉人明确约定， 上诉人每 6 个月（半年）提前 1 周支付租金，否则视为违约，被上诉人有权终止合同，由 此可以看出，被上诉人行使合同解除权符合双方的约定，本院予以支持。我国合同法第九十 六条规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方 有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。经审查，根据上诉人与被 上诉人的合同约定，至 2006 年 7 月 1 日前的 1 周，上诉人即应依照约定履行支付租金的 义务，但从本案所查证的事实看，上诉人提交的录音资料及根据录音整理材料，所反映的时 间是 2006 年 7 月 3 日， 该时间已经超过了双方合同约定的支付租金的时间， 况且该材料的 内容亦不能确定其已在合同约定的期限前履行了支付租金的义务，因此上诉人已构成违约， 其应承担由此带来的违约后果。2006 年 7 月 2 日，被上诉人向上诉人发出解除合同的通知 符合双方的约定， 同时亦符合我国合同法的相关规定， 上诉人自 2006 年 7 月 2 日收到解除 合同的通知即日起，双方所签订的相关合同即行解除，被上诉人行使解除权的行为合法，本 院予以支持， 而被上诉人主张由法院对已经解除的合同再行作出解除判决的请求， 本院不予 以支持。我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的， 根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿 损失。

因此一审判决支持被上诉人要求上诉人腾房和支付违约金的诉讼请求正确， 况且上诉 人对一审判决确定的违约金数额未提出异议，故本院依法予以维持。

关于上诉人提出一审判决有遗漏的主张。

首先， 经二审审理， 双方当事人均认可 2003 年 3 月 31 日双方还签订过《房屋租赁补充合同》 ，虽该合同在一审判决事实中未予确认， 但该合同因被上诉人行使解除权的行为而已经解除， 一审判决对此未予认定并无不当。

其次， 本案是否遗漏昆明市五华区福照街家常菜馆的问题。

经审查， 被上诉人与昆明市五华区福照 街家常菜馆还另行签订过合同， 该合同与本案的合同分属不同的合同主体， 根据合同相对性 原则， 被上诉人与昆明市五华区福照街家常菜馆的合同不属于本案处理范围， 双方可另案予 以处理。综上评判理由，上诉人提出一审判决遗漏的主张不能成立，本院不予支持。 最后，关于一审审理程序的问题。首先，一审在判决书中确认的被上诉人代理人的身 份，已在一审审理时进行了核对，上诉人在一审中对被上诉人代理人的身份也表示无异议， 因此上诉人提出一审判决确认代理人有错误的主张不能成立。

其次， 上诉人在一审审理中虽 口头申请延期审理， 但并未提供本案有延期审理的相关证据， 因此一审在审理时未准许上诉 人的该口头申请符合规定， 本院依法予以维持。

关于一审的传票及出庭通知等问题， 经审查， 一审系用简易程序审理了本案，整个审理程序并未违反民事诉讼法的规定。因此，一审审理 程序正确。

综上所述，上诉人谢廷泉的上诉主张无事实及法律依据，本院依法予以驳回。一审判 决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百五十三条第一款第（一）项及第一百零七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币 6139 元，由上诉人谢廷泉负担。

本判决为终审判决。

审 审 判 长 判 员 杨章亮 陶 磊 余 锋 代理审判员 二ＯＯ七年一月四日 书 本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。

记 员 吴 帅 

上诉人谢廷泉因与被上诉人昆明市新潮娱乐厅租赁合同纠纷一案,不服昆明市五华区人民法院(2006)五法民二初字第220号民事判决,向本院提起上诉.本院于2006年11月15日...

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