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湖南华菱置业有限公司与粟锦辉商品房预售合同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________ （2009）长中民一终字第 1073 号 民事判决书 湖南省长沙市中级人民法院 民事判决书 （2009）长中民一终字第 1073 号 上诉人（原审被告）湖南华菱置业有限公司，住所地长沙市芙蓉中路 269 号华菱大厦 22 楼。

法定代表人方平，董事长。

委托代理人胡凤庆，湖南万和联合律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）粟锦辉，男。

委托代理人黄浩，湖南和润律师事务所律师。

上诉人湖南华菱置业有限公司（以下简称华菱公司）因与被上诉人粟锦辉商品房预售 合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下简称原审法院） （2008）天民初字 第 734 号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审 理终结。

原审法院审理查明：2005 年 8 月 22 日，粟锦辉与华菱公司订立《商品房买卖合同》 及《补充协议》 。双方在该《商品房买卖合同》约定，粟锦辉购买由华菱公司开发的“香墅 美地”第 3 栋 503 号房，建筑面积 123.22 平方米，价格为每平方米 2600.49 元，房款总 额为 320 432 元；华菱公司的交房时间为 2006 年 5 月 30 日前；华菱公司应在商品房交付 使用后 365 日内，将办理权属登记需由华菱公司提供的资料报产权登记机关备案，如因华 菱公司的原因， 粟锦辉不能在规定的时间取得房地产权属证书， 双方同意华菱公司按粟锦辉 已付房款的 5％向粟锦辉支付违约金。双方在该《补充协议》第 8 条约定，华菱公司在房屋 交付使用后 365 日内，将房地产权属证书办理完毕。合同订立后，粟锦辉按约向华菱公司 支付了购房款，并缴清了契税和住宅物业维修基金，履行了其他相关的义务。2006 年 5 月 30 日，华菱公司将粟锦辉所购房屋交付其使用。2007 年 10 月 24 日，华菱公司将应由其 提供的资料报长沙市房地产管理局备案，办理好“香墅美地”第 3 栋的栋证。2008 年 1 月 2 日，粟锦辉取得所购房屋的《房屋所有权证》 。根据该《房屋所有权证》登记的建筑面积， 粟锦辉与华菱公司经结算，粟锦辉实际向华菱公司支付购房款 320 588 元。

原审法院认为：粟锦辉与华菱公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》 ，系双 方的真实意思表示，且于法不悖，故均为有效合同。违反合同约定的，应承担支付约定违约 金的违约责任。华菱公司于 2006 年 5 月 30 日将合同约定的房屋交付给粟锦辉后，华菱公 司应于 2007 年 5 月 30 日前， 将应由其提供的资料报长沙市房地产管理局备案， 办理好“香 墅美地”第 3 栋的栋证，但华菱公司实际于 2007 年 10 月 24 日办理好粟锦辉所在的第 3 栋的栋证，华菱公司违反合同约定，故华菱公司应承担支付约定违约金的违约责任。华菱公 司应按粟锦辉已支付购房款 320 588 元的 5％的标准支付违约金 16029.40 元。

华菱公司以 其与粟锦辉约定的违约金明显过高为由进行抗辩， 由于华菱公司未向原审法院提供证据， 原 审法院认为购房款 5％的违约金标准并不过高，故原审法院对华菱公司的抗辩不予采纳。综 上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四 条第一款之规定，遂判决：华菱公司支付粟锦辉违约金 16 029.40 元，此款于判决生效后 十日内付清。本案原审案件受理费 270 元，由华菱公司承担。

华菱公司不服，上诉称：原审法院认为双方约定的违约金标准并不高，并判令我司按 此标准向粟锦辉支付违约金，属认定事实不清，适用法律错误。粟锦辉所购房屋已按时交付 使用，迟延办证并未给粟锦辉造成实际损失，因此双方约定的按已付房价款的 5%向粟锦辉 支付违约金的标准过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第 二款的有关规定，应当适当予以减少。请求二审法院依法裁定撤销原审判决，发回原审法院 重审。

粟锦辉答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院维 持原审判决。

在本案二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实与 原审法院查明的事实一致。

本院认为：粟锦辉与华菱公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系当事人 双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人 均应全面履行合同义务。根据双方约定：华菱公司应于 2006 年 5 月 30 号前交付房屋，在 商品房交付使用后的 365 日内（即 2007 年 5 月 30 号前）办理完备案和房地产权属证书； 如因华菱公司原因， 粟锦辉不能在规定的时间内取得房地产权属证书， 华菱公司应按已付房 款的 5%向粟锦辉支付违约金。实际履行中，华菱公司直至 2007 年 10 月 24 日才办理好粟 锦辉所在栋的栋证，粟锦辉至 2008 年 1 月 2 日才取得《房屋所有权证》 ，华菱公司的行为 已明显构成违约， 应当承担相应的违约责任， 故粟锦辉起诉要求华菱公司支付逾期办证违约 金理由成立，应予支持。华菱公司上诉称，粟锦辉所购房屋已按时交付使用，迟延办证并未 给粟锦辉造成实际损失，按已付房款的 5%支付违约金过分高于损失。本院认为，最高人民 法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：

“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的， 可以按照已付购房款总额， 参照中国人民 银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。

”根据上述规定，即使在粟锦辉的实际损 失数额难以确定的情况下， 人民法院也可以按照粟锦辉已付购房款总额， 参照中国人民银行 规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算损失。

而在本案中， 华菱公司与粟锦辉约定违约 金的标准， 并不过分高于按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准结合粟锦辉 的已付购房款总额和华菱公司逾期办证时间计算的损失数额， 故华菱公司关于约定的违约金 标准过高，要求予以适当减少的上诉理由不能成立，本院不予采信。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。据此，依照《中华人民共 和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费 200 元，由湖南华菱置业有限公司承担。

本判决为终审判决。

审 审 判 长 判 员 肖 志 维 刘 解 放 周 坤 代理审判员 二○○九年八月三十一日 书 记 员 谷 玲 

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