,欧阳雯卉与西房公司买卖合同纠纷案二审民事判决书(2007)昆民三终字第524号

上诉人昆明坤达房地产开发经营有限公司因与被上诉人陈建华商品房买卖合同纠纷一案,... 西法民初字第980号民事 判决书 . 二、上诉人昆明坤达房地产开发经营有限公司于本判...

欧阳雯卉与西房公司买卖合同纠纷案二审民事判决书 （2007） 昆民三终字第 524 号 _______________________________________________________________________________________ （2007）昆民三终字第 524 号 民事判决书 上诉人（原审原告）欧阳雯卉，女。

上诉人委托代理人荆成良，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人委托代理人李富堂，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称西房 公司） 。

住所地：昆明市西山区马街北路 40 号。

法定代表人邱永，总经理。

委托代理人谢同春，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。

委托代理人何云祥，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人欧阳雯卉因与被上诉人西房公司买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法 院（2006）五法民二初字第 304 号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2007 年 3 月 5 日 受理此案后，依法组成合议庭于 2007 年 5 月 22 日公开开庭审理了本案，上诉人欧阳雯卉 的特别授权代理人荆成良和李富堂， 被上诉人西房公司的特别授权代理人谢同春和何云祥到 庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审判决确认：

2000 年 6 月 19 日， 昆明市土地管理局作出的地准字 （2000） 第 （281） 号昆明市建设用地批准通知书，载明经云南省人民政府批准被告建商品住宅，用地（前所村 水田）62.95 亩，按《中华人民共和国土地管理法》及有关规定，办理各项手续。注意事项 为用地单位凭此通知书支付补偿费用和缴纳国家规定的各项费、 税； 联系有关部门划界定桩， 并在界址点上做好固定明显界桩；办完上述手续后，持本通知书向土地管理部门申请领?督 ㄉ栌玫匦砜芍ぁ泛汀锻恋厥褂弥ぁ贰１桓嫒〉 昧宋餍阍靶 瓷鲜鐾恋氐摹督ㄉ韫こ坦婊 砜芍ぁ贰ⅰ督ㄖ こ淌┕ば砜芍ぁ贰ⅰ渡唐贩吭な坌砜芍ぁ贰?004 年 8 月 11 日， 原告与被 告签订《商品房购销合同》 ，该合同载明项目建设依据为被告以出让方式取得昆明市高新开 发区地块即西秀园的土地使用权，土地规划用途为建设商品房，土地使用权证号地准字 （2000）第 281 号。合同约定原告向被告购买西秀园 11 幢 1 单元 202 号房，总价款 326138.40 元；原告交清房款之日起即可申办产权；单方提出解除合同或者变更合同约定 的，提出方应付给对方购房总价 5%的违约金和变更手续费。同月 28 日，原告向被告支付 了购房款 326138.40 元。后原告取得的上述房屋的《国有土地使用证》载明土地使用权类 型为划拨。2006 年 9 月 5 日，原告遂以被告实际交付的经主管机关登记的土地使用权类型 与合同约定不符，属单方变更合同约定的违约行为为由，向一审法院提起本案诉讼，请求法 院判令：1、被告继续履行和原告于 2004 年 8 月 11 日签订的《商品房购销合同》 ，依法办 理土地使用权的出让手续， 并为原告办理合同约定的土地使用权类型为出让的 《国有土地使 用权证》 ；2、由被告支付违约金 16306.90 元，并承担《国有土地使用权证》的变更手续费 （工本费+测绘费+地籍调查费+代办费） 。

根据上述确认事实，一审判决认为：被告作为具有房地产开发经营专门知识的公司在 与原告订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实， 即隐瞒本案诉争土地的土地使 用权类型不是出让，并提供虚假情况，即在《商品房购销合同》项目建设依据中注明本案讼 争土地的土地使用权类型为出让， 将 《昆明市建设用地批准通知书》的字号地准字 （2000） 第 281 号作为土地使用权证号，被告的上述行为违反了先合同义务，而缔约人违反先合同 义务承担的民事责任为缔约过失责任，属法定之债。但是，根据我国《合同法》第四十二条 第（二）项的规定，缔约过失责任的责任方式为赔偿责任，强制实际履行责任、违约金责任 则系合同责任的方式，故一审法院对原告要求被告继续履行《商品房购销合同》 、依法办理 土地使用权的出让手续及支付违约金的诉讼请求不予支持。

至于原告要求被告办理符合合同 约定的土地使用权类型为出让的《国有土地使用权证》的诉讼请求，根据国务院《城市房地 产开发经营管理条例》 第三十三条的规定， 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日 起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售 合同签订之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应 当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

由此可见，被告仅具有提供必要的证明文件，协助原告办理土地使用权证的法定义务，且双 方所签合同并未约定被告有为原告办理《国有土地使用权证》的义务，故一审法院对原告的 该项诉讼请求不予支持。此外，原告要求被告承担《国有土地使用权证》的变更手续费，因 该费用尚未实际产生，故一审法院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。据此，一审判决依照 《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项， 《城市房地产开发经营管理条例》第三 十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决：驳回原告欧阳雯卉的 诉讼请求。

宣判后，上诉人欧阳雯卉不服原审判决，向本院提起上诉，称：1、一审法院对本案 法律事实的认定是不全面的。一审法院没有依据上诉人提交的《昆明市商品房、已购公有住 房和经济适用住房土地使用权登记规定》 （以下简称《土地使用权登记规定》 ）和《2005 年 8 月 16 日昆明市政府市长网上投诉回复》来认定案件事实，正是由于一审法院没有注意这 两个书证，从而作出了错误的判决；2、一审法院作出的判决是错误的。第一，双方签订《商 品房购销合同》时，本案讼争的土地使用权类型尚未确定，但只要被上诉人按照《建设用地 批准通知书》列举的注意事项去完善，本案讼争的土地使用权类型就能实现为出让，而根据 被上诉人自己的陈述， 其已在办理土地出让的手续， 只是由于政府相关政策未调整到位的原 因，导致该土地出让手续一直未办理完成，因此，双方所签《合同》第一条关于土地使用权 类型为出让的约定是被上诉人对上诉人的一种承诺， 而非是被上诉人故意隐瞒本案讼争土地 的使用权类型，故被上诉人承诺以出让方式取得本案讼争土地的使用权就是一种合同约定， 违反这一约定就是违约， 被上诉人应当继续履行合同约定的义务并承担由于没有完全履行合 同约定所导致的违约金；第二，尽管《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条确实规定 了办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人应是预售商品房的购买人， 不是房地 产开发企业， 但被上诉人作为具有房地产开发经营专门知识的公司， 却不在双方所签 《合同》 中对此作出明确约定，故一审法院不根据昆明市政府《土地使用权登记规定》作出判决是错 误的；第三，由于被上诉人没有全面履行双方所签《合同》的约定以及完善《建设用地批准 通知书》列举的注意事项，长期不与昆明市政府签订《土地使用权出让合同》并缴纳土地出 让金， 还通过其下属公司昆明精良物业管理有限公司有意安排上诉人委托昆明市西山区地政 服务中心办理土地使用权登记手续， 导致上诉人取得了土地使用权类型为划拨的 《国有土地 使用权证》 ，上诉人为此支付了手续费 150 元，若今后被上诉人与昆明市政府签订《土地使 用权出让合同》并缴纳土地出让金，上诉人肯定要重新办理土地使用权证，届时上诉人还得 再支付手续费，故一审法院认为上诉人没有实际产生变更手续费是错误的；第四，一审法院 适用的《合同法》第四十二条、 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《民事诉讼 法》第一百零七条明显与本案毫不相干，属适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销 （2006）五法民二初字第 304 号民事判决书，并依法给予改判，支持上诉人的一审诉讼请 求。

被上诉人西房公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判 令驳回上诉，维持原判。 二审经审理查明的事实与一审判决确认事实一致，本院依法予以确认。另，根据双方 当事人的自认陈述，本院确认，上诉人曾委托昆明市西山区地政服务中心办理《国有土地使 用权证》 ，取得了其所购房屋的《国有土地使用权证》 ，载明土地类型为划拨，后上诉人又交 还了该《国有土地使用权证》 ，现上诉人并未持有本案讼争房屋的《国有土地使用权证》 。二 审中，双方当事人还共同提交了昆明市国土资源局于 2007 年 2 月 28 日向被上诉人西房公 司出具的“关于办理国有土地使用权出让手续申请的回复” ，载明：

“……：为快速、彻底解 决我市九十年代以来利用划拨土地进行商品房开发， 导致部分个人购买商品房的住户无法办 理出让性质的土地使用证这一遗留问题，……。依据《处理办法》的有关规定，你公司西秀 园小区的土地可以补办土地出让手续。该项工作的补办土地出让手续申报办理时限为 2007 年 3 月 1 日至 2007 年 6 月 30 日。……。”本院对此亦予以确认。

根据上述确认事实，审理本案涉及的问题主要是：上诉人的上诉请求是否成立。

本院认为：上诉人与被上诉人于 2004 年 8 月 11 日签订的《商品房购销合同》是双 方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约， 且不违反我国法律和社会公共利益， 该合同合法有效， 对双方当事人均具有法律约束力， 即双方当事人应当按照约定全面、 认真、 诚实地履行自己的义务。

首先，针对上诉人要求被上诉人继续履行双方所签《合同》 ，办理土地使用权的出让 手续，并为其办理土地使用权类型为出让的《国有土地使用权证》的诉求。根据本案查明的 法律事实， 经国家相关土地行政管理部门的批准， 本案讼争房屋所涉及的土地地块的使用权 类型为出让， 由被上诉人对该地块进行商品房开发建设。

经审查， 昆明市国土资源局于 2007 年 2 月 28 日向被上诉人出具了“关于办理国有土地使用权出让手续申请的回复”， 明确载 明：“……：为快速、彻底解决我市九十年代以来利用划拨土地进行商品房开发，导致部分 个人购买商品房的住户无法办理出让性质的土地使用证这一遗留问题，……。依据《处理办 法》的有关规定，你公司西秀园小区的土地可以补办土地出让手续。该项工作的补办土地出 让手续申报办理时限为 2007 年 3 月 1 日至 2007 年 6 月 30 日。……。”由此可见，本案 讼争房屋所涉及的土地使用权的出让手续正在申报办理中， 被上诉人并不存有拒绝或迟延办 理土地使用权出让手续的行为，亦表明双方签《合同》仍在履行过程中，故对上诉人要求继 续履行双方所签《合同》 ，办理土地使用权出让手续，并为其办理土地使用权类型为出让的 《国有土地使用权证》的上诉请求，本院不予支持。

其次，针对上诉人要求被上诉人给付违约金及承担《国有土地使用权证》变更手续费 等诉求。根据本案查明的事实，上诉人是委托案外人昆明市西山区地政服务中心办理的《国 有土地使用权证》 ，即该土地使用证并非是被上诉人授权办理的，并且，上诉人并未将办理 该土地使用证所产生的各项费用给付给被上诉人， 而上诉人据以要求被上诉人给付违约金的 合同约定是双方所签《合同》第十三条，即单方提出解除合同或者变更合同约定的，提出方 应付给对方购房总价 5%的违约金和变更手续费，由此可见，被上诉人并不存有该条约定所 载明“单方提出解除合同或者变更本合同约定”的情形， 进而， 上诉人要求被上诉人给付违 约金及承担变更手续费的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人的上诉请求因无相应的事实依据而不成立，本院依法不予支持；一 审判决处理正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五 十三条第一款第一项及第一百零七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币 662 元，由上诉人欧阳雯卉负担。

本判决为终审判决。

审 审 判 长 判 员 杨章亮 陶 磊 审 判 员 余 锋 二○○七年六月六日 书 本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。

记 员 吴 帅 

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