2014,项目规划,建议书,商铺项目规划建议书,水上项目规划建议书,村庄规划项目建议书

【项目建议书定义】 项目建议书又称立项报告,是由项目投资方向其主管部门上报的文件,从宏观上论述项目设立的必要性和可能性,建议书内容包括项目的战略、市场和销售、规... 项目建议书通常是在项目早期使用,由于项目条件还不够成熟,仅有规划意见书,对项目...

武汉市***区****号地块项目规划建议书 刘宏波 汇报说明 此次报告解决的问题为: ?地块整体的概念规划 （产品建议、景观建议、商业建议、写字楼建议、住宅建议） ?产品细化建议 ?项目销售价格预测 报告内容 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 市场回顾 总规建议 营销建议 项目销售价格预测 第一部分 市场回顾 一、区域产业与房地产市场发展概述 ?青山区区域处于加快转变经济发展方式，调整优化经济结构，全面提 升综合服务功能的攻坚时期； ?处于加速建设青山国家循环经济示范区、高铁经济集聚区、重化工转 型 先行区，全面建设小康社会的关键时期； ?处于实现大企业与宜居城区共同发展，经济与社会协调发展，人与资 源环境和谐发展的重要时期。 ?大量的外来资金及各行产业将带动本区域办公、居住的租赁及居住、 商务和商业需求； ?本区域已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来 的房地产业的发展将有直接的推动作用。 青山区重点发展区域规划 本案 青山区重点产业发展区域 本案 二、区域房地产概述 从上世纪50年代重点项目武钢确定在此兴建，至今已有四十四年历史。

21世纪初品牌开发商纷纷入驻， 武汉高铁的建设开通营运，至今日地铁4号线的通车，“十里钢城”显现火热景象。是值得期待的一个 地产热点。

随着本区域发展，未来的房地产市场潜力较大，而且市场消化率较高。 本项目地处钢城文体历史核心区域，且紧邻红钢城商业核心区域的南边，是开发商务、商业、住宅/公 寓的较好的领地。 三、青山区商业市场概述 青山区域主要拥有红钢城和建设二路两个商圈。 ?红钢城商圈 红钢城商圈位于青山区的中心地带，青山区几乎所有的行政机关都聚集在此，并形成了以青山商场， 青扬十街、新华书店、工贸家电、中百仓储为主，众多专卖店和夜市为辅的红钢城商圈。总占地面积约6 万平方米，可辐射整个青山地区。其租金水平范围为60—200元/月平，个别核心地段及人流量更大的地方， 租金水平更是达到200—400元/月/平。

百货名称 所属商圈 总建筑面积 单层面积 楼层业态分布 一楼：日用百货、鞋帽、运动休闲、饰品、 青山商场 红钢城商圈 7200 2400 箱包、珠宝、手表 二楼：女装、时尚休闲、办公用品 三楼：男装、儿童、美食 红钢城工贸家电 沿港路中百仓储 清扬十街商业街 红钢城商圈 红钢城商圈 红钢城商圈 1500 3600 30000 1000 1200 家用电器 一楼：手机、家电 二楼、三楼：超市 金融、美食、服装等 三、青山区商业市场概述 ?建设二路商圈 建设二路商圈以建设二路商场为中心，沿和平大道和建设二路有一定体量沿街商业。建设建二路商 业副中心已纳入武汉市十一· 五规划，在青山区商业副中心中具有举足轻重的地位。同时位于建设三路 “春城西街”（江南春城商业项目）已经招商完毕，也给建设二路商圈带来了有效的补充。其租金水平 与红钢城商圈大致相同。 百货名称 所属商圈 总建筑面积 单层面积 楼层业态分布 附一层：武商量贩超市 一楼：珠宝、化妆品、名表、男女鞋 建二商场 建二商圈 4500 900 二楼：休闲、精品男装、皮具 三楼：女装、内衣 四楼：针织、小家电、手机、家具 武商众圆广场 建二商圈 290000 3万-4万 无 三、青山区商业市场概述 工贸 清扬十街商业街 中百仓储 工贸 工贸 武商量贩 中百仓储 武商量贩 小结：本案处于红钢城商圈的东南部，临近有中百仓储、青山商场、清扬十街商业街三大大型成熟商业网点进行补充，项 目周边商业配套完善。 四、青山区写字楼办公市场概述 清扬十街写字楼 钰龙时代中心写字楼 青山广场写字楼 火炬大夏写字楼 中银大夏写字楼 江城商业广场写字楼 青鹏大厦写字楼 宏昌玲珑汇写字楼 开来九洲国际写字楼 从图可以看出该区域公性商业集中在和平大道两侧以及友谊大道建设一路至工业路之间，离本案有一定的 距离，没有形成良好的抱团效应，对我案开发写字楼办公楼商业产品存在一定的销售风险，故建议本项目 的开发可以考虑部分写字楼产品，但体量不宜太大，建议开发“宜商宜居”类型的商务公寓。 五、写字楼 商业 住宅 客户群对象分析 地缘性客户是购买主力 石化船厂 青山中心区的客群来源：

客群多为青山区长期居住人群， 包括青山区大型企业职工、中 层管理人员、私营企业主、教 师、公务员等。 青山中心区 武钢集团 武东地区 洪山区 本区域区内部消化为主力。 五、写字楼（商务公寓）商业 住宅 客户群对象分析 大众阶层是置业主流 名企老板 社会财富阶层 小型私营主、企业管 理层、公务员等 奢华居所、身份象征、山水自然环 境、大气豪宅、高档次社区配套。 高端改善型 居家便利性、自然生态环境、性价 比高、舒适阔气的宅院。 居家改善型 首次置业 刚性需求 村民、企业职工、工薪阶层等 注重价格、社区生活环境、生活配套 的完善。 六、本项目产品甄选 产品 住宅 城市与经济 截止2013年区 域居住人口60 万人左右 青山区经济发 展，未来宜商 宜居市场空缺 较大 目标群体 刚需人群、村民 市场供需 城市重点打造区域 ，人口不断增加， 未来来供需旺盛 随着本区域日益成 熟，对商住产品供 需求相对较大 市场风险防范 本区域住宅项目开发较多 ，发展较快同质化产品严 重，竞争白热化 本区域此类产品稀缺，所 以适合开发 产品甄选 建议开发满足投 资者与刚需客户 的产品 开发办公型公寓 具备可行性，且 风险较低 、企业职工、工 薪阶层等 投资者、创业者 、小薇企业主 soho公寓 、loft办 公 写字楼 青山区招商引 资，有一定数 量企业进入本 区域。 主要是进入企业 的租赁需求。 当前写字楼市场在 青山区域发展较为 不成熟，更多的需 求宜商宜居的租赁 需求的产品 未来区域内随着人 口的增加对商业带 来的便利性较依赖 ，本项目具备填补 片区（中心区）商 业空白的功能。 写字楼相对分布在和平大 道和友谊大道三弓路之工 业路上，与项目有一定的 距离感，区域内开发写字 楼预计两年左右才有较 多的需求。 根据各项规划，商业可行 性较高，但需要一定时间 培育。 当前建议开发宜 商宜居的ＳＯＨ Ｏ（商务公寓） 商业 区域经济和城 发展需要有自 己的商业和商 圈。 周边三公里未来 三年具备人口数 量。 商业具备可行性 产品甄选初步建议 ： 集住宅、商业、写字楼、商务公寓于一体的 类都市综合体 第二部分 总规划建议 一、宗地概述 1、项目概述 项目名称：“武汉中体科技体育中心综合体项目”（暂定名） 该项目是武汉中体投资管理有限公司在武汉首次开发的集商 业、写字楼办公、住宅为一体的综合体项目。

项目地点：位于武汉市青山区冶金大道与沿港路交汇处 （原青山区青少年宫） 开发商：武汉中体投资管理有限公司 项目预定位于“生态商务、品质表现、堪比主流； 气质形象、领誉青山”的城市白领驻区。

3、经济技术指标 2、宗地临界状况简述 地块东侧为青山交通管理局大楼（原有建筑） 地块西侧临待建青山区全民健身中心； 地块南侧为冶金大道，以及武钢博物馆（一个见证钢 铁企业历史发展的基地） 地块北侧为青山港沿河绿色生态景观带； 规划建设净用地面积：19339.93平米 约29亩 容积率：4.55 绿化率：35.2% 建筑密度：

35.8%； 停车位：781个 二、差异化主要体现在以下几个方面： 1、设计理念 ? 简约、精致、实用是核心设计理念。

? 充分考虑安防、智能设施的设计应用，作为本案提升价值的一个重要卖点。 2、引入项目文化特质 项目拟采用现代简约风格，凸显项目生态绿色一派时尚悠悠的商务空间。同时满足市场追新的需要， 与市场形成共鸣。 项目 方案建议 总评建议： 城东地标性——项目的高容积率与优越文体配套具有区域绝对优势，打造地 标项目地标建筑符合项目发展战略；（高度、立面、天际线） 文体中心独占共享性——项目的教育体育资源景观具有稀缺唯一性，在整 体市场上独占资源，同时项目综合的景观资源同样丰富可以达成内外部空间的 全区共享；（西、北与文体中心整合、内部景观与外部融合） 理 念 整体舒适性——契合市场整体发展潮流，以满足最细微的居住需求指标进行 打造，满足项目整体发展目标；（户型、公共部位装修、配置） 生态环保节能性——规避项目区位周边工厂的劣势，增加环保材料和环保 工艺的应用；（环保材料应用、环保科技应用） 独特领先性——项目在城区市场发展基础上，在社区配置及建筑部品配置上 突破区域市场消费习性，形成区域引领型品质项目；（大堂、楼王） 价值打造： 建筑外立面 规划 入口小广场 主景观轴 特色活动空间 打造特色商业街 设置集中式商业 休闲会所 满足各个年龄阶段的 惬意生活空间 活动空间 配套 商 业 会 所 消费及休闲空间 运动会所 产品 多产品组合，主流产品+创新产品， 体现项目的舒适性及多元化 居住空间 节能环保 附加 值 提升空间 智能化 方案效果 优势：能够保证良好的景观布局，商业部分化整为零便于商业的划分降低商业销售难度。

劣势：项目以东厂矿较为密集，基础环境较差，影响项目品质，不利于后续项目自身卖点的提升。 国际化办 公区 高品质上 商务区 时尚白领 生活区 文娱休闲立体空 间体验区 建议引进一家品牌超百商业中心，分上下两层 沿河绿化景观及特色商业街 沿街建筑立面 裙楼立体绿化 中央景观广场 一、住宅设计建议 住宅部分的设计主要强调实用性，并注意规划准则的应用与规避，因此强调以下几点：

1. 在社区内强调智能化的广泛应用，尤其是安防系统的应用，虽然此方法会提高成本，但从提升价值与降 低风险两方面考虑，是值得投入的。

2. 可根据情况做较大的阳台、凸窗设计，适当保持阳台进深。生活阳台不必太大，尺度合理，使其拥有明 确的功能分区，又可灵活组合。满足生活需求即可。

3. 单元入口方式 可以作为设计创新点之一，日后必将成为独特卖点。 住宅回顾——系统性的差异化全面提升产品力，突破同质化竞争的市场 打造青山区域居住价值的挑战者 “城市”是外延，“居住”是内涵 产品发力点 1 定位层面 区域居住价值的示范和挑战者 实用性 2 >

注重户型空间组织的合理性 客户层面 >

在相对紧凑户型中不降低居住价值 居家户型为主流需求，追求健 康的、高品质的生活 功能提升 3 >

户型空间上突破创新，外延空间与功能空间完美的结合 竞争层面 紧凑型居家产品较多，但空间 组织精细化不足 回顾——将产品分级，针对性提出核心发力点 区域市场内，中小户型的销量及销售速度均优于大户型，其面积分界线在110㎡左右； 实用性 功能提升 附加值 户型 住宅 A 87.49㎡ B 130.51㎡ 主流产品 标杆产品 注：

以上“面积”均指建筑面积，含电梯、楼梯、外墙等公摊部分面积。

以上“户型种类”均为基本户型，不包括基本户型因建筑立面、平面组合。

建议在户型综合布局及舒适度上，来调整户型结构。 产品竞争策略： 主流产品 在实用性基本面上注重居住功能提升， 而标杆产品 更加注重产品附加值的打造。 以下我们将从实用性、功能提升两个方面提供系统化的产品建议—— 住宅户型配比建议表： 类别 A B 户型 2房1厅1卫 3房2厅1卫 建筑面积（㎡） 87.49 130.51 比例 50% 50% 种类 1 1 住宅户型设计要点---实用性 在标杆产品和主流产品中，合理分配梯户比、保持开间尺寸，全面保障产品舒适度 为保障高层住宅产品的基本舒适度，在开间上应当保持以下尺寸: 户型区间 87.49（两房） 130.51㎡（三房） 客厅开间 ≥ 3.7m ≥ 3.9m 主卧开间 ≥ 3.8m ≥ 3.6m 最小开间 ≥ 3.0m ≥ 2.6m 以合理的方式分配产品梯户比，将优势资源分配给主流和标杆产品： 户型 2房 3房 2房（ 87.49㎡ ） 3房（130.51㎡ ） 梯户比 两梯四户 住宅户型设计要点---功能提升 在做到市场常规层面以外，主流和标杆产品应当突破市场寻找机会点 3 高度创新 2 突破市场 1 >

功能空间趋向合理性，开敞 明透，舒适合理布局户型结 构 常规层面 市场上的高层产品都采取赠送外 延空间少量项目采取赠送功能空 间 >

合理规划充分利用人体空间 感设计，使得空间更具合理 性，提倡舒适人居的产品概 念 增加实用率，户型附加值建议一 空中花园 空中花园设计： ——提升室内居住环境的舒适性； ——阳台空中花园既能美化室内环境，还可以作为提升卖点， 体现户型的舒适性。 增加实用率，户型附加值建议二 特色阳台 充分利用阳台发挥景观优势。 增加实用率，户型附加值建议三 弹性凸窗送面积 交楼标准 砖砌假凸窗台板，入伙后 再打掉，整个凸窗 不算面积 打掉后样板 建筑外立面不受影响 高度低于2.2米隐形橱柜， 不计建筑面积 入户大堂墙面、地面 ?墙体的装修， 主要有： 乳胶漆、喷漆、墙纸(布）、 瓷砖、木板饰面、石头漆、 石膏模板。 ?在大堂设置休息沙发 、 茶几、垃圾箱、投递箱， 提供人性化的大堂空间 。 ?地面：花岗石 、抛光大 理石。 入户大堂电梯厅 ?电梯厅的装饰必须与紧临着的入户大堂的风格相匹配。

?所以建议参照入户大堂的设计风格。从屋顶处理到墙面修饰， 再到地面装修，要处处都散发出高品位和人性化的气息。 二、商业设计建议 本案总建筑面积26%为商业建筑。根据市场调查显示，该区域的商业配套处于成长期， 周围在建项目部分涵盖商业建筑。（写字楼、SOHU、LOFT、住宅） 因此，考虑到营销期本案对客户吸引力的问题，现提出以下商业规划设计建议： 商业建议—商业规划；商业排布考虑地块昭示性、展示需要 商业目的：展示、部分消化高容积率，并且提升社区居住品质； 完善配套的客户心理预期，提高项目溢价空间。 方案 形态 面积（㎡） 业态 集中型商业 2层 约1.2万 中小型超市、餐饮、休闲娱乐 沿街底商 1层 约7000 餐饮、娱乐休闲、社区服务等 特色文化主题街区 1层 约3000 特色商业街，文体主题 商业建议—沿街商业业态建议 建议一 餐饮休闲类商业在前期沿街立面作为展示的功能 更重要，后期相对成熟后可以对外招商或销售 休 闲 >

运动健身、时尚酒吧、商务咖啡吧、 >

时尚娱乐、茶室… 餐 饮 >

快餐西餐、中餐馆、面包店… 建议二 家居类商业具有独特性，在项目整体销售结束前 无论对于招商还是终端销售都很受欢迎，而社区 全面入住后将部分转变为其他业态； 家 居 >

灯饰、床上用品店、家具装饰、品牌电 器直销… >

金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、 电器维修… 建议三 社区配套商业以服务社区居民基本生活功能为主， 随着项目的逐步开发逐渐完善 服 务 超 市 >

中型超市百货、便利店、音像店、药店… 商业建议—集中式商业建议：前期以超市带动住宅和街铺销售 类型 条件 对交通便捷要求较高 作用 租赁面积大； 目标适用性 完善生活配套推 动住宅销售带动 街铺 带动街铺 ? 在社区消费人口尚未达到大 型商家所需的有效需求时， 即使提供优惠的招商条件， 超百 购物 中心 购物 租期长； 选择前期启动 带来巨大购物人流 对交通要求较高；一般为成熟区 对周边有较强的辐射 大型商家也一般不会考虑进 驻。

? 购物中心对区域和人流需求 高，因此在区域成熟之前不 适合进驻。

? 引进超百购物中心作为商业 的启动，并且可以带动街铺 的经营。 专业 市场 主题 卖场 中心 域，需一定人流支持及昭示性较 强的街面 作用 不适合前期启动 对周边商业基本无带 动作用 ---- 对交通要求较高；一般为成熟区 域；需昭示性较强的街面 对交通便捷要求较高；需要行业 聚集对是否成熟区域要求不高。 不适合本项目 对周边商业基本无带 动作用。 ---- 商业建议—项目前期以中等偏小规模超市带动 ? 通常大型集中商业在一个社 区发展到较长的时间后才进 驻；陌生区域的社区为解决 基本生活需要，较早安排已 进小型集中商业。 规模 大型商业 购物中心 经营面积 10000-15000 ㎡ 道路要求 临快速交通主 干道； 区域要求 商业中心区 招商难度 难 ? 从区域的属性特点和交通情 况来看，安排中等偏小规模 超百购物中心满足配套，降 低风险。 中型购物 中心 3000-7000㎡ 临快速交通主 干道； 商业中心区域 大型居住区 一般 中小型 超百购 物中心 600-2000㎡ 临主要道路； 成熟居住区域 易 ? 本项目中等偏小超百购物中 心规模建议为3000-4000㎡。 商业意向 主题中央文化广场 中型偏小超百商业中心 开放商业街区 特色沿街底商 划铺方式---建议：以50-100平米为基本单元，局部尝试灵活划铺， 除特定商家外，建议一般不超过200平米 举例说明 代表 餐饮 休闲 业态举例 中餐、西餐、咖啡 厅 专卖店、洗衣店、 冲印店、面包房等 需求面积 销售方式 销售面积 说明 餐饮一拖二销售在目前市场上较 —— 一拖二 100m2 易于接受，可以小一层、大二层 方式 <100m2 单层销售 50m2 控制面积，便于快速销售 生活服务 ?二、三层商铺的弱势在于进入性较差，不适于停留时间较短的业态，建议考虑对层数要求不严格的餐饮类、 休闲娱乐类、运动健身类商家，这种销售形式可实现性较强。 划铺方式--根据经验总结，区域性商业不同业态的经营单元指标参考 社区商业参考 开间 进深 面积 药店 面包房 洗衣店 冲印店 便利店 生活服务类商业 家政服务 中介 布艺 美容美发 音像店 休闲餐饮类商业 酒吧 餐饮 4-6米 2.5-4米 2.5-6米 2.5-6米 5-12米 2.5-5米 3-10米 4-5米 3-10米 3-8米 6-8米 6-10米 6-8米 4-7米 6-8米 6-8米 6-10米 6-8米 7-10米 7-12米 7-12米 6-9米 10-15米 12-18米 20-50平米 15-25平米 15-40平米 15-30平米 20-100平米 20-30平米 20-80平米 30-50平米 20-100平米 15-50平米 70-100平米 —— 商务型公寓设计建议 ?大堂：大堂面积具体面积依最终建筑方案为定，大堂内装饰大气、简约与整体建筑风格相符。

?公共走廊：宽度不低于1.5米，净高度不低于2.4米。

?层高：建议层高3.3米，分层吊顶后层高不低于2.7米，格局方正。

?建议：可相隔几层设计一个不计面积的共用的生态休憩空间，赋予附加值)。

?考虑存在大客开发的可能性，建议将部分个体设计有一定的可变动性。

?建议布局一部分错层复试结构的商务户型，增加产品线，提升卖点。

?精装标准：根据具体情况考虑装修成本。 商务型公寓户型建议表 类别 A B 建筑面积（㎡） 35-45 50-65 比例 30% 50% 种类 1 3 备注 C 65以上 20% 2 根据具体实际划分空间 商务公寓户型建议 居 住 商 用 景观设计---突出生活情趣，用细节打动消费者 本项目地块较为狭长，但却有着天然的河道资源，所以可以沿着河道，量身打造相对有特点水资源景 观。但对于细节上打造是能够发挥很好的作用，用细节打动消费者。加上前面所提到的空中景观主题、无 风雨连廊动线设计，也将是我们绿化一个亮点。 停车位规模 规划局规划设计要点 停车位数量： ? 住宅车位根据70%的车位比例，（住宅面积约10020㎡，按照 武汉商品住宅平均面积约95㎡左右折算约为100套）应需要大 约70个住宅配套车位；商业及办公按照每100㎡配套1个车位 计算，大约共计需要779个商业配套车位，总共计849个车位， 约合面积29715㎡的车位面积。 地下停车场 停车位建造原则 ? 整体原则：最大限度地实行人车分流；合理控制比例，以实现 车位的成功销售为目标； ? 地上停车：控制地上停车量，以尽量消除地上停车对景观营造 的影响； ? 地下停车：“先少后多”，同时充分考虑与地下人防工程的结 合。 地下停车场入口 销售中心建议 1. 建议销售部，设在商业的西南角。

2. 同时修建产品体验区。

在售楼部的风格上，要切合本案 所倡导的简约时尚舒适及环保节能化 住宅的实用性概念，真正做到让客户， 从“踏入”那一刻起开始体验！ 地块 销售中心建议 销售中心为了营造营销热度，通适宜规模的推广和策略，可持续的营销热度，使本项目成为本区域的热点 楼盘，营销功能的区域规模大概700~1000㎡以内较为适宜； 项目营销中心主要划分为以下区域：前台接待区、模型展示区、3D视频体验区、洽谈区、签约区、销售管 理区等；合理控制展示区、洽谈区、签约区规模，给客户造成火热销售现场氛围； 待设计单位拟定好初步方案之后，可进行进一步的深入探讨。 销售中心建议 前台接待区 >

设置于入口处， 迎接客户。 模型展示区 >

陈列并展示项目 沙盘模型、户型 模型的区域； >

规模大概200㎡左 右； >

建议设计6米层高， 增强项目气派的 展示效果； >

设置于一层接近 会所入口处。 3D视频体验区 >

放映区：播放项 目简介短片； >

体验活动空间： 洽谈区 >

接待客户的主要 场所，座位设置 相对开放； >

规模大概100㎡左 右； >

设置于一层。 签约区 >

成交前深度沟通 及签约的区域； >

可采用开放设计 销售管理区 >

销售经理办公室：为 了便于销售现场的管 理，通常设置在一层； >

财务室：选择相对私 密与安全的位置，可 安排在一层或二层； >

销售人员休息室（更 衣室）、会议室、仓 库等可安排在二层， 与销售现场相对隔离； 可设计部分供客 户休息或儿童游 乐的空间，布置 电脑设备或室内 游戏设施等，规 模约100㎡左右； >

吧台：为客户提 供饮品的地方。 或较私密的单间 形式设计，总规 模约100m2左右； >

可设置在一层或 二层，通常临近 财务室。 上述场所规模可视实际需要而定。 第三部分 营销建议 一、案名建议 处于品牌战略考虑，最后确定案名建议加上发展商名称，具体案名建议为： 整体形象案名：

释义：

时代---代表经济、政治、文化为核心。

商业---实现商品的流通的经济活动。

中心---代表城市或某个区域的重要地位。

中体.时代商业中心（个人建议） （.国际. 广场. ） 二、营销战略 策略核心—实施全方位整合打击策略 策略核心：“全方位整合打击” 整合策略：“品牌营销+产品特征+阶层语境+竞争力战术” ?“品牌营销”抓住要害，口碑宣传、营造市场氛围、解决认知不足问题； ?“产品特征”利益驱动，实际利益； ?“阶层语境”分众传播，强化传播效果； ?“竞争力战术”真正实现目标的连续不断的攻击力； 策略解析：地产整合营销的“四大支点”，即通过由品牌高度创造产品特征，再由阶层语境和竞争力战术 贯彻实施。让“地产整合营销”不再只是通过执行层面形成简单的“形整合”，而是具备“指导产品方向， 实现品牌理想”的真正策略组合方式，最终结果就是对细分后的目标市场实现由物质到精神层面的全方位 整合打击。 风险预测： ?未来市场供应量较大，本项目要面对的竞争压力巨大，必须要抢占先机占领高位，同 时要练好内功，做好产品，才能在众多的项目中脱颖而出。 ?在制定营销战略时，需严格控制开发成本，整体推广，采取阶段开发，小步快跑的策 略，分期分批开发产品，逐步占有市场。

?目前青山区的投资客户比例不高，整体的空置率较为平稳，而且高端核心商业氛围尚 未形成 ，但是近期类似商业即将推出，所以项目纯商业产品的入市时机要把握好。 三、分期开发原则和策略 项目分期依据： ?项目工程进度：项目预计两年周期，开工6个月一期入市 ?根据市场变化而定。

地块资源峰值提前开发，不利于提 升项目整体的市场价值，但优势地 块的开发可以为项目后期营造较好 的市场氛围。

借助一期的市场氛围推出，二期大 商业和写字楼，利用整体商业中心 的形成拉升整体销售价格，使其利 润最大化 方案：建议项目分两期连续开发，分阶段推售 一期：东边商业、商务公寓和住宅开发 二期：开发剩下西边大商业写字楼与一期汇聚成 核心商业中心 四、项目入市与开发周期 从开工到完成销售预计需要24个月，销售需要18个月 建设 整体项目 建设一期部分 建设二期部分 动工之日 动工6个月 一期预售条件 动工15个月 二期预售条件 动工21个月 大商业完成 正式招商 24个月 交房 25个月 招商完成80% 动工12个月 商业部分预招商 具体工程进度待设计院完成设计后再与工程部进一步沟通 第四部分 项目销售价格预测 一、价格定位 1、住宅价格定位 以市场比较法估算价格，目前区域内与本项目同等档次的楼盘住宅价格集中在7500-10000 元/㎡之间。预计项目入市（待定），在当前市场情况下，则预计项目入市时销售均价为： 本项目住宅均价建议：8300元/平米 2、商业价格定位 1、目前青山区域的商业租金在50-80元/平米 2、考虑项目未来市场成熟度提高，青山区商业价值提升，项目都市综合体运作资源合力效应 。按照3%的投资回报率估算，在项目商业在入市后 预估商业价格为：29000元/㎡ 3、商务公寓价格定位 目前在项目所及区域内商务公寓产品均属在建设中，商务公寓价格不确定。基本与住宅价 格差不多。

预计入市，考虑都市综合体的社会、经济及营销附加值，以及近年来青山区商品房价格增 长保持在2%左右的增幅。 入市售价建议为：8000元/㎡ 4、写字楼价格定位 目前在项目区域内商务写字楼产品均属早期开发，同类项目无，可是当前市场判断。可比 对武汉同等区域价格，另定 入市售价建议为：15000元左右/㎡ Thanks for your attention Wish you a good day! 

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