易居2013年9月16日西安西蓝丈八东路项目沟通方案——市场研判暨物业发展建议,

当前位置: 房地产商域网 >> 资料库 >> 物业发展建议 资料简介:报告目录一.区域市场格... 易居2013年9月16日西安西蓝丈八东路项目沟通方案——市场研判暨物业发展建议_69页... 容积率R:16;建筑高度:200米; 项目类型: 商业地产 >> 写字楼 资料简介:2013,东...

西蓝丈八东路项目沟通方案 市场研判暨物业发展建议 易居中国 | 西安公司 谨呈 2013年9月16日 地址：南关正街88号长安国际D座11层,710068 座机：029-87651133 传真：029-87651292 此报告仅供客户内部使用，未经易居中国公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、 引用或复制。 2013 E-HOUSE CHINA 提 案 纲 要 壹 贰 市场研判 项目本体 叁 发展定位 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 区域市场总述 属性 本案位于高新区与城南行政区的交界处，经过近几年的迅速发展，周边环境、生活氛围的营造等 方面均有了较大程度提升，日趋成熟，目前已汇集了高新区、长安区及大城南区域的丰富客群。 诠释 ?两大热点板 块交集区域 ? 项目为城南区、高新区两大热点区域的汇 集板块，该板块在城市发展历程中，起始时 间较早，目前已经初步进入成熟阶段。

?片区目前属于成熟开发区域，已入住人群 及途径此处的人流量规模均比较庞大，社会 认知度较广。

?市政配套均已完善，包括生活、教育、商 业、医疗等方面，均已可满足人们需求，但 等级尚需一定提升。 市中心 ?认知度较广 ?形象好 ?配套充足 ?等级中等 ?通达性好 ? 周边环境 中等 大城南 本案 航天 基地 * ?周边拥有电子正街、东仪路、朱雀大街等 城市级重要主干道，通达性较好。 ?项目周边多为近几年新增建筑，景观环境 较好，居住环境较好。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 长安区 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 区域市场特征 ①项目类型 区域内项目密集度较高，中端、中大规模型楼盘较多。公寓产品一般作为项目中补充型产品， 纯公寓类项目多分布在紧邻电视塔附近，其客群多为高新外溢、城南地缘型。 第一等级 第二等级 第三等级 阳光80公寓 体量：2.7万方 公寓均价：4800元/㎡ 城南翡翠 体量：5万方 均价：7300元/㎡ 片区多以城改项目为主，近两年丈八东路以南、 朱雀大街以西片区进入快速发展阶段，项目规模 一般较大，亦有千亩大盘；电视塔周边项目多以 高密度的公寓、SOHO为主。

②项目等级 片区以中等品质常规型项目居多，除少量知名品 牌项目外，区域项目等级整体不高。

③辐射客群 凭借板块交通和周边配套的优势，吸引了大量周 边地缘性首置客户，客群相对年轻。

④产品跨度 整体市场主要供应50-60㎡一室，60-90㎡两室 以及100-140㎡三室，去化最高的产品为60-90 ㎡两室和95-110㎡小三室； 高密度 公寓类项目 主要分布区 本案 万象春天 体量：180万方 公寓均价：7000元/㎡ 中建群星汇 体量：22万方 公寓均价：7100元/㎡ 中大体量规模 项目主要分布区域 铭城16号 体量：15万方 现房均价：7800元/㎡ 中铁尚都城 体量：54万方 均价：6300元/㎡ 格林春天 体量：45万方 均价：6300元/㎡ 会展中心世界城 体量：6.8万方 均价：8600元/㎡ 紫郡长安 体量：60万方 精装公寓：7300元/㎡ 长丰国际广场 体量：4.2万方 LOFT均价：12000元/㎡ ⑤平台价格：约为6300-8600元/㎡。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 西江月 体量：153万方 公寓均价： 中铁万和城 体量：25万方 均价：6000元/㎡ * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 市场思考 ? 区域印象 ? 项目为高新、城南、长安三大板块汇冲要地，未来城市南线发展的核心潜力板块； ? 当前已经拥有较为完善的交通、生活、教育等多方面的市政配套，市场认可度高，给本案奠定了良好的市场及客 群基础。 ? 区域地产市场 ? 在片区房地产市场中，基于拥有快捷方便的交通路网，使其对外辐射范围不断增大，所以近年来吸引了大量从高 新外溢、城南片区的置业群体。 ? 周边项目中多以中大型规模的住宅类为主，中等品质占多数，品牌类项目穿插其中。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 基于本案既有的物业类型 我们选取周边重点项目进行分析 主要从以下两个方面进行分析和调研—— 商业市场 公寓市场 品牌类商业市场、周边重要商业市场 周边热销公寓项目+全市典型公寓类项目 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 品牌类商业市场| 凯德广场 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 凯德广场|基本信息 凯德广场为万科新地城集中型商业部分，位于南二环、 含光路、朱雀路主干道之间，交通辐射范围 较广； 商场产权由公司长期统一持有，商铺不散售，保证了物 业的整体规划和高品质、长期性的经营管理。

商业分布：地下3层，地上5层。其中B1-5F为购物中 开发商 陕西华联置业发展有限公司 项目位置 总建筑面积 西安市南二环西段64A号 【位于西蓝项目以北约3.5KM处】 58,000㎡ 开业时间 交房时间 2013-9-16正式营业 2013-06-30 心，B2、B3为地下停车场 商业层高：1F为5.9米，其他楼层为5.3米。

经营方式：自营。 主题定位：打造成为高品质、大体量、多功能的集购物、 餐饮、娱乐为一体的新一代城市热点。

客群定位：白领阶层、小白领、学生群体、百姓阶层 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 凯德广场|产品规划 建筑规划：凯德广场由地下两层车库、-1F-5F为商场部分，6F-21F为写字楼； 入口设置：项目共分为六个入口，商业主入口位于项目北侧北二环处，次入口位于项目西侧； 项目南侧和东侧设有地下车库出入口，经地下车库通达商业各项功能区； 写字楼入口位于项目西侧和南侧，可从直接进入商业首层。 商场 入口 写字楼 入口 地下 车库 出入口 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | N * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 凯德广场|产品规划 商业部分采用双中庭设计，在保障客户动线需求的同时，避免了因空间较大而显得商业气氛萧条，缺乏亲切感的弊端； 北部中庭为露天设计，设置4层自动扶梯可通往商业顶层； 南部中庭基于5F为电影院的特殊业态对于面积、空间的需求，减少了中庭所占据的面积，在此处并未设计顶层中庭， 自动扶梯仅可到达4F，增加了5F的商业建面。 南部中庭 北部露天中庭 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 凯德广场|业态分布 B1：居家生活；1F：潮流速递；2F：经典诱惑；3F：炫酷风尚； 4F：精致生活； 5F：欢愉天堂。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 周边重要商业市场| 城市立方 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 城市立方|基本信息 城市立方为紫郡长安社区内商业配套。

商业体规划为5层购物中心，华润万家、奥斯卡影城 已入驻，项目规划品牌街、时尚秀、童梦谷、名流阁、 饕餮街、游艺汇6大业态。 西蓝项目位置 开发商 西安大方置业发展有限公司 项目位置 朱雀大街南端与南三环交汇处北 【位于西蓝项目东南方向约1KM处】 总建筑面积 150,000㎡（其中商业10万方） 开业时间 2015-02-07（预计） | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 城市立方|产品规划 城市立方主体商业部分，-1F-2F目前在售，3F-5F均自持。 商业分布：地下三层、地上六层； -2F — -3F：地下车库 -1F：下沉式商业广场 1F-5F：主体商业部分 面积区间：30-300㎡ 售价方面 -1F：30-300㎡，1.9万-2.5万/㎡ 1F：30-187㎡，2.4万-3.5万/㎡ 2F：

30-187㎡ ，1.6-2.5万/㎡ 3F-5F：自持 临路部分商业 1-4F：因已签约华润万家，共计约3万方，所以商家 对该部分商业为自持 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 城市立方|产品规划 住宅底商 1F：均价为40000元/㎡ 2F：开发商自持，共7000㎡， 该部分底商当前均已售罄。

当前租金：170元/月/㎡ 主体商业周围，通过空中通道与住宅底商、写字间、时代酒店等予以连接， 在扩大了集中商业规模效应的同时，也进一步提升了周边的商业氛围。 住宅底商与城市立方连接通道 时代酒店：9F，已签约中国真爱餐厅 城市立方商家配套写字间 朱雀大街 * | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 城市立方|业态分布 A1：饕餮广场；1F：品牌百老汇；2F：时尚街区；3F：欢乐谷； 4F：KTV广场；5F：奥斯卡盛宴。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 城市立方|推售情况 开盘情况：

2013年9月7日，紫郡?城市立方“品牌商家签约暨产品发布会”在西安皇冠假日酒店举行。

当日推出200余套，剩余十余套，去化率达95%。其中以40-50㎡去化速度最快。

优惠政策：

目前-1至2层商铺诚意登记中，交5000元抵50000元，全款按揭92折，可支持分期付款； 运营后可享前两年6%，后四年8%的返还优惠。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 商业思考点 通过对本案周边的市场了解，除紧邻的人人乐（营业面积为2.4万方） 、朱雀路的城市立方（商业 建面约为10万方）集中商业体外，其余均以2F的沿街商业为主，给本案带来了一定的市场契机。

业态方面：

①周边生活服务类配套已可满足基本生活，尤其是商超部分，人人乐、城市立方的华润万家均可辐 射到本案，基于此，易居暂不建议商业引入大型超市业态，初步建议以邻里中心型的小型便利店 打造为主。 ②其他主力店另行考量。

③基于周边的市场基础，以学校、政府机关、老区家属院等为主，消费水平中等，所以针对本案商 业的市场站位，易居建议以满足周边基本生活为主的邻里型商业中心，定位于中高端。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 周边热销公寓项目|①中建 群星汇 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 中建群星汇丨项目概况 开发商 陕西世纪联合实业有限公司 项目位置 占地面积 总建筑面积 容积率 绿地率 东仪路与丈八东路十字向南300米路西 62亩(一期) 22万㎡(一期) 5.4 38% 西蓝 项目地 建筑类型 开盘时间 交房时间 高层 2013 年 3 月30日5#公寓开盘 2014年6月 户型面积 销售均价 规划户数 车位 装修情况 56-166㎡ 成交均价7500元/㎡ 1836户 1196（地上：121，地下：1075） 毛坯 * | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 群星汇丨整体规划 项目介绍：

中建群星汇共分两期开发，目前在售一期； 一期产品由8栋32层高层和1栋33层公寓组成， 目前在售：5#（公寓）、6#（住宅）。

户型区间：82-90㎡的刚需刚改、119-123㎡的一次性到位产品 5# 6# 为主，以及132-166㎡的改善型四房。

公寓类产品：户型区间为56㎡的一房及少数78㎡的两房产品。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 22 * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 群星汇丨产品配置 户型类型 一室一厅一卫 一室一厅一卫 两室一厅一卫 两室一厅一卫 公寓类产品以56㎡的一室为主，另有79㎡两室做补充，采用“L”型楼层布 置，使得约60%为通透型户型，在公寓类产品中做到了较好的品质性需求。 配比(%) 72.7% 5#楼户型配比 面积区间 套数(套) 56㎡ 57㎡ 76㎡ 79㎡ 256 32 32 32 5#楼公寓户型特征： 70年产权，6T11，总高33层， 共计352 户，共4种户型，其中包含56㎡、57㎡的 9.1% 9.1% 9.1% 一室及76㎡、77㎡两室，最大突出特点为 约占60%的户型通透。

层高：2.85米。 园林风格：实土园林； 外立面风格：德式包豪斯现代主义风格， 面砖+涂料； | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 群星汇丨推售情况 公寓类产品目前去化率为80%，其中一室去化较快，鉴于交大附小的教育 指标，成为置业本案的重要因素。 推售情况：

项目一期共9栋高层，目前在售5#（6T11户）公寓、少部分6#（2T4户）2 单元，2012年7月份5#首次开盘，预计2014年6月交房， 销售价格：

在售5#20层以下，面积为56 ㎡ -79㎡，均价7000-7500元/ ㎡ ，6#2单元 在售户型为119 ㎡三房，均价7500元/ ㎡ ，全款93折，按揭95折，公积金 94折再加楼市通额外优惠。另外项目附赠交大附小教育指标。

去化情况： 5#公寓去化较快，20层以下去化率达80%以上，20层以上尚未销售。 公寓类客户来源： 地缘型客户约占据70%以上，主要为城南工作型、周边居住型及部分高新 挤压外溢客群，以特刚、少数投资性客群为主。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 群星汇丨户型分析 A：56㎡，一房 A户型为公寓主力产品，一室一厅，较注重产品的舒适度设计，以特刚客 群及认可本案教育指标客群为主。 B2：82㎡，两房 D2：119㎡，三房 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 周边热销公寓项目|②紫郡SOHO | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 紫郡SOHO丨项目概况 开发商 西安大方置业发展有限公司 项目位置 朱雀大街与丈八东路十字向南50米 占地面积 总建筑面积 容积率 绿地率 建筑类型 开盘时间 交房时间 户型面积 销售均价 规划户数 38500平米 53600平米 4.0 45% 高层 2012年7月紫郡SOHO开盘 2014年年底 37-57平米 7000元/平方米 667户 车位 装修情况 1:0.3 精装（装修标准：1000元/㎡） * | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 紫郡SOHO丨整体规划 项目介绍：

紫郡SOHO位于朱雀大街南段，紧邻长安路、南三环等 城市主干道，毗邻规划中的地铁2号线会 展中心站，交通便捷。

紫郡SOHO：为紫郡长安的1栋29公寓，总高29层，6 梯30户，面积区间为37-57㎡。

内部配套：项目配备高端会所、幼儿园、10万平米的 商业综合体，目前签约的有华润万家、奥 斯卡影城、屈臣氏、苏宁电器等等多种大 型品牌商家。

周边配套：项目周边陕师大附小、附中、西安交大二附 小、附中名校林立，升值潜力巨大。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 紫郡 SOHO 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 紫郡SOHO丨产品配置 其主力户型为45㎡户型，精装交房，天然气入户。 SOHO户型配比 户型类型 一室一厅一卫 一室一厅一卫 一室一厅一卫 一室一厅一卫 一室一厅一卫 面积区间 37㎡ 42㎡ 44㎡ 45㎡ 57㎡ 套数(套) 配比(%) 23 46 92 460 46 3.4% 6.9% 13.8% 69% 6.9% 户型特征：所有户型均为大开间设计，共5种户型，分别为37㎡、 客户来源： 42 ㎡ 、44 ㎡、45 ㎡及57㎡，为6T30户的设计，共计667户。 产品配置：

园林风格：新中式园林； 外立面风格：新中式风格； 主要为投资型客户，且多为老业主及 老带新成交，兼具少部分城南及周边 工作的年轻自住型客户。 层高：2.9米。 * | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 紫郡SOHO丨推售情况 除小部分公寓散售外，约360套房源基于前期已与汉庭酒店签订返 租合同，免去了投资型客群的后顾之忧，实现了快速去化。 推售情况：

该SOHO自2012年7月份开始推售，经过约12个月的消化周期，月均 去化60套，目前房源已基本售罄。

推售价格： 在售均价7000元/ ㎡，全款98折，按揭99折。 推售产品：

一室一厅（37㎡、42㎡、44㎡、45㎡及57㎡）。

去化情况：

1-6F为底商，7、8F整层房源均成功销售给某一位客户，9-22F，与 汉庭连锁酒店签订返租合同，28层为紫郡公司自身办公使用，29层 为商务会所。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 紫郡SOHO丨户型分析 A1，37㎡，一房 户型设计以酒店式公寓为方向，均为一脚登、大开间设计。 A，45㎡，一房 B，57㎡，一房 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 紫郡SOHO丨项目小结 优势：

1.地段优势：位于城南朱雀大街南段，毗邻地铁2号线， 多条公交路线直达该项目，交通便捷。 2.配套优势：项目自身配有高端会所、幼儿园以及10万平 米的商业综合体——城市立方，且引进苏宁电器、华润万 家、奥斯卡影城、屈臣氏、真爱餐馆等品牌商家，配套设 施完善。 紫郡 SOHO 3.开发商引进汉庭连锁酒店，业主与汉庭酒店签订反租合 同，业主省心省力。

4.面积小、精装修、不限购、首付分期。

劣势：

产品线较为单一，客群可选择性不强。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 全市典型公寓类项目|①中海紫御华府-中海派 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 中海紫御华府-中海派 开发商 项目位置 总建面 容积率 绿化率 开盘时间 交房日期 公寓楼栋 户型区间 销售均价 产权年限 装修标准 物业管理 曲江一期核心区域唯一在售的精装小户 中海鼎业（西安）房地产有限公司 曲江大道与新开门北路交汇处 57万㎡ 3.5 35% 2013年5月25日公寓开盘，目前在售中 2014年6月份交房 28#楼，32层高层，6T38户 37-72㎡ 7800-8400元/㎡ 70年住宅产权 精装，2000元/㎡装标 中海物业管理有限公司西安分公司 周边环境：项目位于西安市旅游度假新区——曲江新区的北 部，商业等级配套较为完善，外部路网发达，内部公交线路 充足，更有地铁3、4、5号沿线通达，整体交通便利，适合产 品所针对的首置客群居住。 自身配套：2层约2万方底商，社区景观配套。 * | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 月均去化54套，主力去化户型为南向42㎡和北向37㎡户型， 以低总价为主力去化原则。 开盘情况：

中海派属中海紫御华府独栋公寓建筑，于 2013年5月25日首次开盘。开盘前蓄客2个月，排号客 户250余组，当日来客200余组。中海派为中海紫御半店 中海紫御华府-中海派|推售情况 28#楼，共32层，6梯38户设计，开盘当天推出10-12 层房源，共144套，户型区间为42-72㎡。

产品去化：面向刚需和投资客户，开盘当日销售108套， 实现95%的高去化率。

目前销售动态：中海派目前加推13-19层，6T38户，面 积39-72㎡，成交均价7800-8400元/㎡（精装），精装 成交特征：

中海派为独栋公寓建筑，产品为曲江一期核心板块秲缺型精装 小户，开盘当天现场氛围较高，价格适中，去化效果好，成交 客户以年轻投资者为主，作为过渡性需求后用来投资。

标准为2000元/㎡，目前共推出380套房源，去化60% 以上。

10层以下目前尚不确定，考虑整层销售。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 中海紫御华府-中海派|产品配置 产品配置： 37-46㎡为主力户型。 外立面：与住宅外立面相同，真石漆； 层数：32层，1-2层为底商 标准层层高：

2.9米； 大堂：1层为精装大套； 交付标准：精装，2000元/㎡装标； 有无天然气：天然气入户。 户型 面积区间 30-39㎡ 一室酒店标间 40-49㎡ 50-59㎡ 一室一厅一卫 合计 72㎡ 37-72㎡ 套数 510 540 30 60 1140 占比 44% 47% 3% 6% 100% 热销户型:42㎡ 热销户型 : 37㎡ 滞销户型:46㎡ * | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 项目小结 热销原因之一：区域优势 从区域优势、产品优势和营销方式三方面造就了其热销原因。 位于曲江一期，属一期核心唯一在售的精装小户，具 有绝对资源及客群基础优势； 热销原因之二：产品优势 本次新推公寓精装小户型刹那品，市场反响度高，面 积小，价格适中，受众度广，首付十万的广告吸引力度大， 开盘当天去化率达95%； 热销原因之三：营销方式 项目品牌营销宣传到位，本次开盘前期加强营销力度 ，为开盘成功造势。作为曲江唯一在售的精装小户型产品 ，其稀缺价值和升值潜力居高，70年产权及价格优势也 为产品又一大亮点。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 全市典型公寓类项目 | ②曲江奇寓 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 曲江奇寓丨项目概况 区域内罕见的小面积公寓产品。 开发商 西安汉华房地产开发有限公司 项目位置 雁翔路中段理工大曲江校区向南800米 2.8万平米 高层 最早2013年6月1日，8月24日加推 总建筑面积 建筑类型 开盘时间 交房时间 户型面积 销售均价 规划户数 车位 产权 2015年6月1日 26-57㎡ 7500元/㎡ 630户 4000个 70年 曲江奇寓 装修情况 毛坯 * | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 曲江奇寓丨整体规划 项目介绍： 公寓产品主要依靠项目自身配套。 ?曲江奇寓位于曲江新区发展核心板块，紧邻曲江 大道、雁翔路等城市主干道，毗邻规划中的地铁5 号线岳家寨站，交通便捷。 ?其为曲江华著中城其中的1栋公寓，总高35层，4 3# 曲江奇寓 梯18户，面积区间为26-57 ㎡。 ?内部配套：高端会所、幼儿园、26万平米的大型 商业，未来将引进希尔顿酒店、华联百货、奥斯卡 影城、屈臣氏、KFC汽车餐厅等多种大型品牌商家。 ?外部配套：项目周边曲江一中、一小，交大附中、 附小，铁一中等名校林立，区域发展潜力不可估量。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 曲江奇寓丨产品配置 面积设置较小，功能齐全，49-56㎡均为两室户型。 户型类型 一室 两室一厅一卫 两室一厅一卫 面积区间 26㎡ 49㎡ (D)50㎡ 套数(套) 配比(%) 140 22.22% 140 140 70 140 22.22% 22.22% 11.12% 22.22% 核心 筒 A 两室一厅一卫 两室一厅一卫 户型特征： (E)52㎡ 56㎡ 项目共5种户型，即B户型26 ㎡、C户型49 ㎡ 、E户型52 ㎡、D户 B26 ㎡ 核心筒 D50 ㎡ E52 ㎡ 型52 ㎡和A2户型56 ㎡，为4T18户的设计，共计630户。

产品配置：

园林风格：香港贝尔高林倾力打造的纯正法式皇家园林； C49 ㎡ A55 ㎡ 外立面风格：现代风格。 * | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 曲江奇寓丨推售情况 面积小，总价低，首付3万分期付款的付款方式吸引大量年轻投资兼自住客群， 8月6日开盘，目前为止去化50%左右。 推售情况：

项目是华著中城其中的1栋35层的公寓，4T18户的设计，5种户 型，共计630户，2013年8月24日开过盘，2015年6月交房。 3# 曲江奇寓 推售价格：

目前在售均价为7500元/ ㎡，一房交2千抵1万，两房交2千抵2万， 目前推出首付2万，分期的优惠，吸引很多年轻投资兼自住客群。

推售产品：

一室（26 ㎡ ）、两室（52 ㎡ 和56 ㎡ ）。

去化情况：

以功能性更高的小两室为主，无论自住或是投资客都相对认可， 目前去化约50%左右。

客户来源：

客群主要是城南、曲江及西安其他区域投资兼自住客户，兼具少 部分在曲江及周边工作的年轻自住型客户。成交客户年龄基本在 25-45之间，相对较年轻。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 42 * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 曲江奇寓丨户型分析 E，52㎡，两房 该项目户型方正，布局合理，功能齐全，紧凑实用，投资自住两相宜。 A2，56㎡，两房 B，26㎡，一房 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 曲江奇寓丨项目小结 热销原因之一：区域及项目配套优势 首付分期方式：共分三次付清，不分面积大小，首付3万，2014年6月1日交第 二笔房款，剩下房款交房时交清。 位于曲江一期，自身配套齐全，拥有26万商业 商务配套，地铁沿线，未来办公人口基数高，投资价 值很大。

热销原因之二：面积优势 面积控制非常小，29㎡起，总价约20万出头， 45㎡两室一厅，实用性高，同时由于区域该公寓产 品较少，因此市场反应度高。

热销原因之三：付款方式 该公寓产品推出首付3万，首付分期的优惠方式， 总价低，首付少，月供基本与租金相同，对年轻客群 吸引很大，吸附了大量城南， 高新以及西安其他区 域投资兼自住客群 。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 公寓思考点 由以上分析可知项目周边公寓类项目产品面积段均较大，以40-60㎡的一室为主，客群以周边地缘型 自住、老业主投资为主，具体选择该类产品原因梳理如下—— 原因①：附加值带来的性价比 客群购买该类产品，在认可产品自身的同时，而是更看中其所带来的高附加值，如交大附 小、附中名额及学费优惠，吸引了大批客群，该类客群以自住为主。

原因②：稳定投资收益的保障 部分项目开发商已与品牌酒店达成协议，交房后业主将房子返租给该酒店，免去了业主投 资公寓的后续装修、出租等问题，加速成交速度。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 公寓思考点 原因③：品牌配套保障 全市去化较快的公寓类产品，多为品牌类中大规模型楼盘中的补充型产品，依托整盘 所带来的规模效应及后期的物业配套等保障，增强其置业信心。 综合以上原因，结合本案客观条件， 建议以过渡型置业类型为主，另有部分看中快捷交通优势的投资客群， 基于其置业特征，建议本案公寓类户型面积设计应偏紧凑型，但同时应保证一定的居住品质，如 功能性空间的需求、天然气入户等需求。 具体应如何做，我们需要对项目本体进行剖析—— | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 项目 本体 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 ①策源地 关键词：城市级路网价值高/相对较丰富的商业界面/内部规划路作补充/未来地铁辐射力强 ?项目紧邻丈八东路城市级主干道，拥有较好的商业展示面，约90米； ?地块西侧规划路的商业价值相对略弱，但可与榕青无界底商部分，形成一定的互动，在城市展示面的基础上能进行有益的补充； ?地块距离5号地铁东仪路地铁站仅300米，待2018年正式运营后，能给项目带来更多人流量，进一步扩大项目辐射范围； ?片区不断成熟，养市周期缩短至2年左右，且集中商业的成功重在后期的运营维护上，路网现状对此提供了较好的基础支持。 【榕青无界】 位于项目西侧，共1335户； ?建筑形态：3栋28层高层 ?户型范围：55-65平米两居，建 筑总高85米； ?其中1号楼为L型塔楼，临街一、 二层为商铺 ?开盘日期：07-07-07 ?装修情况：毛坯 丈八东路 东仪路 地铁站 丈八东路 榕 青 无 界 规 划 路 东 仪 路 300M 152M 86M 红线范围 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 ②规划条件 总平解读：项目当 前规划总建面共计 约9.2万㎡，主要 为商业、公寓两种 物业类型，其中公 寓类作为项目的主 力供应产品，占总 建面的53.1%，占 总量一半多；底层 商业建面约占据总 建面的26.8%，占 总量的约1/4。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 项目总用地面积：19.6亩 项目总建面：91520㎡ 容积率：10 地上商业建面：约2.5万㎡，地上5F，层高约4.8米； 公寓：约4.86万㎡，共19F； 地下建面：1.84万㎡（两层车库，一层商业） 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 ③规划解读 设计院方案思路可行性说明 设计院思路将原统一一体的建筑从中隔出9M的空隙，以达到高效施工，然而基于我们对实际商业建 面、商业氛围等多方面考量，认为得不偿失，暂不建议该设计思路。 集中商业 -1F-5F，相比较原方案减少了约5000㎡的商业面积。 多层公寓 6F-12F，商业体上的多层骑楼。 集中商业与高层公寓间的建筑空隙 约9米，基于此所形成的商业内街，并不具备足够的商业展 示面及人流量支撑。 9M 高层公寓+底商 -1F-5F为底商，与北侧集中商业共同构成商业内街，商业价 值较低；6F以上的公寓设置尚可。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 项目发展规划的核心基调解读 关键词：地段 本体 定位 ? 地段： 紧邻丈八北路城市主干线，另有地铁及规划路为辅，地段价值核心为路网优势。 ? 本体： 项目本体周边拥有无界底商、人人乐（营业面积为2.4万方）等已然成熟的商业体，为本案的公寓产品提供 了快捷的生活配套，为商业产品营造了较好的市场氛围，缩短了一定的养市周期，为实现本案后期的人 流量导入奠定了较好的基础。 ? 定位： 基于现有物业规划配比及体量，未来必然是以公寓为主体快速回款产品，集中型商业做长线回现产品的搭 配模式，其中商业部分也将是推动项目发展的核心引擎。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 定位 发展 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 战略定位思考 根据项目综合价值的考量，易居对于本案商业和公寓定位思考—— 商业 思考 公寓 思考 暂不引进大型商超，以满足周边一站式基本生活为主的 邻里型商业中心，定位于中高端。 考虑多功能弹性物业，住宅式公寓为主，控制总价，同 时在户型功能型、产品细节及服务上重点考虑。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 基于本案物业定位思考 对地块整体战略定位为 精品时尚商务中心 “精品商业中心+住宅式公寓+文教配套” | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 整盘物业思考 24F 23F 22F 21F 20F 19F 18F 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F -2F -3F 高层公寓 6F-24F，共19层，以特刚、过 渡型的住宅式公寓为主 建议采用框剪结构 多层公寓 6F-11F，共6层，相比较高层 公寓户型、品质有一定程度的 提升，建议采用框架结构 精品商业中心 公寓 部分 露天中庭 商场 部分 地上 地下一层+地上五层 地下两层停车库 * 车库 地下 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 商业定位 打造区域精品主题商业和街区服务型商业相结合的商业形态； 综上所述，本项目的商业建议定位为： 中高端精品/时尚区域型商业中心 主要客群：辐射城南区域级时尚人群 60%为时尚青年、年轻公务员与白领； 购买力：中高档 风格：摩登、舒适、温馨、美味的时尚购物中心 20%为时尚家庭；20%为商务人士 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 业态分布 楼层 主要业态 参考品牌 2F-3F 中高端为主的摩登女装/品牌时尚装 /女鞋/男鞋/女手袋/男包 主题商业：潮流品牌女装、健身中 心 优衣库、无印良品、ZARA、 VEROMODA等 1F 精品超市+国际化妆品+黄金珠宝+ 名表+配套服务 国际品牌专卖店：周大福、周生生 精品超市：屈臣士； 配套服务：银行、百姓大药房 -1F 潮流步行街+手机数码形象店 +品牌快餐 nokia/motorala概念店+必胜客 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 业态分布 楼层 主要业态 参考品牌 4F 餐饮店：真功夫、绿 餐饮娱乐（风情小吃，茶 茵阁，避风塘； 歇，港式茶餐厅） 美容康体会所 5F KTV/电玩游戏 好乐迪、电玩巴士等 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 动线设置/外部动线 项目入口遵循右图设计 商业人行入口：位于项目北侧和西侧，分别 占据了城市干道和内部规划路； 公寓共四个入口：主入口位于项目东西两侧， 从规划路进入，共两个，其次为项目南 侧的两个，均可顺利进入商业首层； 地下车库出入口：在临丈八东路的绿化带内， 设置车库出入口，另设置在南端两侧， 经地下车库可通达商业各项功能区。

人流动线 商场 入口 公寓 入口 地下车库 出入口 车流动线 城市绿化带 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 动线设置/内部动线+配套设置 ①层高：建议首层5.9米，彰显品质空间感； 其他商业层高约4.5米； ②中庭：鉴于本案整层面积，建议设置一处中庭即可，采用露 天中庭，将自然光线引入室内以扩大购物空间，调解 客户购物心情； ③扶梯：在中庭南北部分分设两部扶梯； ④电梯：四部电梯； 电梯 自动扶梯 电梯 露天中庭 ⑤外立面：玻璃幕墙，体现自身的时尚、现代气质。 【备注】 自动扶梯 建议先进行商业经营规划，再进行先于建筑格局规划，这样将有利于形成 最合理的商业布局，且免去了后期的二次装修困扰。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 公寓定位 针对公寓类型产品 基于对市场和本体的双重背景考虑下，我们得到其属性判定—— 功能型居住+伪投资产品 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 物业发展建议 建议一：产品定位方向 公寓产品类型建议仍然强调住的功能属性，即物业发展定位向以功能型住宅为主，以控制总价为主要 原则，增强空间的利用率，强调现代时尚感，注重品质提升。

建议二：控制面积 优化投资属性 一房与二房比例约为3:7，强调居住属性，可同时满足过渡型客群和投资客。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 物业发展建议 基于市场 目前区域有部分项目为精装修，但与毛坯项目竞 争优势不明显，同时投资客户对价格比较敏感， 容易影响本案后期销售速度。 基于价格 精装修对于开发企业而言，主要为实现高溢价，但 对于区域公寓价格而言，地段拉升价值作用明显， 即使精装公寓，由于地段不同价格差距较大，很难 实现高溢价。 建议三：交房标准 原则上建议不考虑精装，精装修唯一目的是实现溢价，如不能实现高溢价，做精装并无太大意义； | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 物业发展建议 ①户型配比：两室产品为主，搭配部分一室一厅及一室产品，转角区域补充少量的2+1房； ②户型设计：以住宅产品的设计要求为准则，避免出现黑房现象； 保证一定程度的面积赠送，最大程度满足客户对产品高性价比的需求； ③建议考虑天然气入户，则厨房区设计需独立，可以直接采光通风。 户型 单间一房 面积 30-40㎡ 10% 面积占比 15% 70% 5% 25% 70% 5% 一房一厅 1+1/小两房 2+1 40-50㎡ 60-65㎡ 75㎡左右 总计 30-75㎡ 100% * | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 公寓层平建议 J H 公寓层平示意图，参考点：户型均较方正，且面积控制极为到位。 J G G G H户型：56㎡【两室】 3T11户，户型配比如下所示：

H（56㎡）：27.4% G（66㎡）：36.3% J（76㎡）：36.3% H H J G J J户型：75㎡【两室】 G户型：65㎡【两室】 * | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 公寓层平建议 公寓产品：国宾中央区，面积控制较好，户型配比合理. 户型类型 单间 单间 户型 面积区间 配比(%) G7 G6 G4 G5 34㎡ 35㎡ 39㎡ 49㎡ 22.22% 11.11% 占比合计 33.33% G6 G5 G7 G7 G5 G5 G7 G7 G5 G6 单间一厨一 卫 一室两厅 11.11% 22.22% 11.11% 11.11% 11.11% 100% 11.11% 22.22% 两室两厅 G1 G2 G3 / 58㎡ 65㎡ 66㎡ / G4 G4 两室两厅 两室两厅 33.33% G3 G2 G1 G1 G2 G3 合计 100% 4T18户，其中单间、一室一厅以及两室 户型均各占1/3，户型配比比较合理。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 产品配置 ?交房标准：毛坯 天然气入户基本成为公寓产品标配 ?天然气：天然气入户 ?供暖/采暖：市政供暖/地辐热采暖 ?空调：独立分体空调 ?结构：框架剪力墙（保证层高） ?层高：2.8-2.9米 ?入户大堂：精装挑高入户大堂 ?管理服务：物业公司进行统一管理 ?电梯配置：建议配置4-6部电梯 注：建议将整个地块性质统一协调为40年商业产权为宜，对投资客来说无抗性。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 2013 E-HOUSE CHINA 市场 研判 项目 本体 发展 定位 外立面示意 建筑外立面示意：在建筑意向上偏现代感，凸显都市感。 | 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | * 服 务 无处不在 

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