房地产市场调查报告表,房地产市场营调查报告,房地产市场分析报告,湖州南浔区房地产市场调查报告(2012.7)最新

（一）房地产开发投资总量 1-9月份，南浔区新开工商品房面积44.35万平方米，与去年同... 同比下降了45.63%。 （三）商品住宅销售价格 通过市场调查，南浔中心城区一季度普通...

湖州南浔区项目建议 2012-8-21 目录 一、湖州市综合概况 二、南浔区发展情况 三、南浔区房地产市场分析 四、项目规划建议 湖州市综合概况 湖州市地处浙江省北 部，东邻上海，南接杭 州，西依天目山，北濒 太湖，与无锡、苏州隔 湖相望，。2010年六普 常人口289.4万人 。下辖 3县2区，吴兴区、南浔 区、德清县、长兴县、 安吉县， GDP 1518.83 亿 RMB（2011年） 湖州市交通概况 湖州有较好的区位条件。距杭州75公里、上海130公里、南京220公里。南北走向的104 国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申 航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经开工建设的宁杭客运专线和即将开工建 设的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪 杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。 湖州市经济概况 湖州经济开发区 湖州太湖度假区 2011年地区生产总值达到1518.8亿元，五年实现翻一番，人 均达到58302元；财政总收入219.1亿元，其中地方财政收入 122.1亿元，均超额实现翻一番。工业实力明显增强，以先进装 备、新能源、生物医药三大战略性新兴产业和金属管道与不锈钢、 特色纺织、竹木地板三大特色优势产业为主导的产业体系加快形 成 湖州市发展水平 2011年 浙江城镇居民人均可支配收入（2012年一二季度）亿元 1-6月累计 宁波市 绍兴市 杭州市 嘉兴市 温州市 舟山市 20595 20049 19698 19590 18184 18169 增长率% 11.1 11.6 11.8 13.4 10.7 10.7 台州市 湖州市 丽水市 衢州市 18030 18023 14276 14026 11.2 13 12.4 13.6 根据湖州统计局数据显示，2011年湖州市 GDP1518.83亿元，排在浙江12个城市中的第 7位；今年上半年城镇居民人均收入排名靠后。

湖州市经济水平在浙江省中并不出众。 湖州市房地产发展情况 2011-2012年湖州市房地产投资 2011 35.00亿 30.00亿 25.00亿 20.00亿 15.00亿 10.00亿 5.00亿 0.00亿 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011 21.40亿 14.41亿 14.91亿 22.24亿 21.22亿 19.51亿 14.63亿 15.81亿 10.50亿 20.61亿 14.42亿 2012 28.94亿 18.18亿 15.52亿 18.37亿 23.10亿 2012 ?湖州市房地产发展一直比较稳定，数据显示，湖州市今年房地产投 资同期同比均上涨，证明湖州市场房地产市场已经回稳，有回暖迹象。 南浔区综合概况 南浔区拥有县级行政级别， 总面积716平方千米。常住人口 53.6万人。南浔区辖9个镇、1个 省级开发区（国家级华侨投资区） 和1个古镇管委会：南浔镇（中 心城区）、练市镇（临杭工业 区）、双林镇、善琏镇、旧馆镇 （临港工业区）、菱湖镇、和孚 镇、千金镇、石淙镇、南浔经济 开发区（临沪工业区）和南浔古 南浔新区规划 镇景区（江南六大古镇之一）。 南浔区交通概况 南浔区，属上海都市圈的新兴 城市，地处杭嘉湖平原北部，南 连省会杭州，北濒太湖，东接天 太湖 67KM 堂苏州，隔湖与无锡相望，西上 直达南京。南浔地处苏南、浙北 黄金要地，是浙江接轨上海的前 沿，沪渝（申苏浙皖）、申嘉湖 杭高速、318国道和湖盐（湖州-海盐）公路贯通全境，京杭运河、 41KM 56KM 长湖申航道和规划中的沪苏湖城 际轻轨、乍嘉湖铁路穿境而过， 距上海、杭州、苏州三大城市均 为100公里左右。 南浔城市发展分析 城北板材市场 老城区商业中心 老城区 城西板块 城南新区 ?南浔高档消费区集中在大中路，以餐 饮、棋牌、足浴、酒店、茶庄为主； ?老城区商业中心与古镇旅游区相连， 旧规划混乱，道路拥挤；区镇府机构南 迁，加上优势规划，城市中心向南迁移 不可避免。 南浔区旅游业发展 双林古镇 善琏镇 南浔古镇4A旅游景区 和孚古镇 菱湖古镇 南浔区：2011年共接待国内游客550.82万人次，同比增长11.93%，入境游客16.08万人 次，同比增长14.80%，旅游门票收入4108.34万元，同比增长11.18%。 海宁市：2011年，全市接待国内游客950.92万人次，增长23.9%；接待海外游客9.49 万人次，增长51.3%，实现旅游外汇收入2909.58万美元，增长55.1% 南浔区经济概况 地区生产总值（2012年一二季度）亿元 湖州城镇居民人均可支配收入（2012年一二季度）亿元 1-6月累计 吴兴区 南浔区 开发区 德清县 长兴县 安吉县 市区 167.17 131.5 56.65 147.7 177.23 112.26 354.11 增长率% 9.8% 6.6% 7.6% 10.8% 10.5% 7.0% 8.0% 吴兴区 南浔区 德清县 长兴县 安吉县 市区 1-6月累计 18181 17285 18190 18305 17615 18036 增长率% 12.7 15.5 14.7 11.2 13.9 12.7 南浔区经济发展水平在湖州市并不突出，甚至有些落后！ 南浔区工业发展概况 规模以上工业企业经济效益（2012年1-6月） 全 市 单位数 亏损企业 占比 主营业务收入 ±% 2327 235 10% 1520.23 10.5 市 区 854 108 13% 612.5 1.7 特色产业（亿元） 1-6月累计 吴兴区 南浔区 开发区 德清县 长兴县 安吉县 市区 17.01 20.83 9 19.43 24.61 7.73 46.87 增长率% 13.8 5.4 10.4 13.9 50.7 11.5 9.2 吴兴区 293 24 8% 225.95 2.1 南浔区 443 37 8% 287.08 0.2 开发区 115 44 38% 98.8 5.8 德清县 586 66 11% 335.61 14.5 长兴县 547 47 9% 402.53 24.3 安吉县 340 14 4% 169.59 8.1 战略新兴产业（亿元） 1-6月累计 7.91 9.22 3.5 15.34 21.11 4.31 20.63 增长率% 11.2 5.2 -2 12.1 59.4 13.4 6.1 高新技术产业（亿元） 1-6月累计 6.11 14.77 2.77 15.48 22.15 3.95 23.7 增长率% -2.7 5.5 -5.9 8 51.2 15.7 1.8 南浔区较大规模企业数量较多，特色产业、战略产业、高 技术产业发展在湖州市各县中排名中等，发展平均！ 各区数据对比 同为县级行政级别，海宁与南浔 人口与面积相仿，但经济实力相差很 大，而且房地产发展有很大的不同， 南浔区中心以别墅为主的低密度项目 为主，海宁市以高层为主；海宁与南 浔的人均收入差是48%，洋房差18%； 从2012年上半年开工及销售数据 也反映出南浔受宏观经济及政策影响， 销售面积同比下跌严重，也可以得知 南浔区正面临与海宁市一样的一个销 售低谷，在湖州市这个房地产发展相 对稳健的城市中南浔无疑是冒进派， 短期内快速发展的房地产在调控大环 境下紧急刹车，造成楼价下跌严重， 市场成交惨淡。 对比数据 海宁 面积 人口 668 66.03 南浔 702 53.6 特色产业 GDP GDP增长 城镇居民人均收入 旅游 经编、家纺、皮革 531.27 11% 33188 木板、建材、电梯 265.98 10% 17285 国内 国外 950.92 9.49 28.42 550.82 16.08 63.31 2012年上半年固定资产投资 市区商品房类型 市区房价 高层为主 洋房8300 低密度排屋、叠拼、多层 洋房6800、别墅13500 2012年上半年各地区商品房开工及销售情况（万方） 商品房开工面积 湖州市 海宁市 南浔区 194.14 402.39 / 累计同比 -50.2 47.9 / 商品房销售面积 80.94 14.33 5.02 累计同比 -39.4 -66.8 -71.8 库存面积 164.69 101 / ?南浔区房地产市场分析 2011-2012年南浔区固定资产投资 2011 18.00亿 16.00亿 14.00亿 12.00亿 10.00亿 8.00亿 6.00亿 4.00亿 2.00亿 0.00亿 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 7.51亿 9月 9.65亿 10月 11月 12月 2012 2011 8.63亿 16.90亿 9.67亿 8.70亿 10.52亿 7.22亿 2012 10.58亿 15.15亿 11.73亿 13.26亿 12.59亿 7.04亿 12.98亿 6.37亿 根据与当地同行了解，南浔区市区房价在06年开始起飞，一直由3000元/㎡升 至现今均价6500元/㎡。而今年整个南浔区固定资产投资比去年同比上涨，正是房 地产的快速的发展给市场带来大量的库存，同比成交量下跌了71%。而接下来还有2 个大型项目将在一年内推出市场，南浔市场正面临供过于求的大考验。 南浔市区主要楼盘分布 晶园 晶街 中心板块 嘉业 明邸 东 南 华 府 城西板块 香榭里 南林嘉园 金鼎 花园 秀水 华庭 金象 和庄 城东 板块 公园一号 城南板块 贝尚湾 月亮湾 香墅湾 美拉国际 保障房 嘉业名邸 嘉业明邸 产品 2011年8月 开盘 面积 货量 面积预计 销售均价 联排 281-391㎡ 41 只售3套 13000-14000 ?点评：项目位处古镇景区附近，属于商业性质，产品定位是企业会所，但市场反应完全失败，主要 原因是南浔毕竟是一个小镇，镇内的城市发展及企业还未需要到这类型产品；虽然现在该项目从新包 装以住宅形式面向市场并特价沿河位置11000元/㎡，但由于售楼部破落不堪、只有一个穿凉鞋便服的 销售、开发商基本处于置之不理的状态、区内道路狭窄，绿化普通，物业一般，导致项目口碑较差。

是一个前期定位失败的案例。 金象和庄 在售部分 金象和庄 产品 2011年10月开盘 多层（电梯） 联排 多层（电梯） 未推 双拼 联排 面积 228-236㎡ 236-256㎡ 228-236㎡ 260-290㎡ 236-256㎡ 货量 8 54 16 12 28 去货率 25% 35% 3680㎡ 3240㎡ 6720㎡ 销售均价 6100 980011000 ?点评：项目位于城东，对面是古镇景 区，项目销售期有一年，但销售不理想， 主要有三点：1、地段较偏，价格比东南 华府高，项目偏小，不被认可；2、中式 风格不符合本地人口味；3、多层为2个 证，面积太大，滞销。别墅密度大，现 时单价比东南华府要高。 久城东南华府 打桩 一期 入住 二期入住 未推 现售三期 久城东南华府 产品 现售三期 2011年11月开盘 多层 联排 双拼 高层 四期未推 电梯多层 联排 双拼 面积 114-196㎡ 208-286㎡ 440㎡ 未推 152-196㎡ 208-286㎡ 440㎡ 货量 100 12 10 八栋１７ 层 80 12 8 13600㎡ 5280㎡ 4400㎡ 去货率 80% 50% 50% 销售均价 6000 11500 8600 ?点评：城东大盘，区位较偏，别墅产 品去货较慢，7月起主动85折降价迎合 市场，并对老业主补偿新业主签名价格 保障协议，受到一定刚需客户最捧；多 层、高层产品销售不错；别墅产品总价 较高，销售缓慢。 九龙秀水华庭 九龙秀水华庭 产品 面积 276-348㎡ （电梯） 326-348㎡ （电梯） 240-275㎡ （电梯） 货量 去货率 销售均价 1300015000 17000 8000-9000 ?点评：又一城南新区标杆项目，全下 沉停车位，中央5万㎡自然水景，所以 价格仅次于香墅湾，联排价格别墅价 格从360万-600万不等，叠拼在190260万之间，总价比香墅湾同类产品要 低，所以开盘2个月时间消化接近一半， 联排 2012年-5 月开盘 双拼 叠拼 46 8 68 40% / 50% 下半年推 出 高层 空中别墅 140-207㎡ 330㎡ 534 16 80100㎡ 5280㎡ 南浔地区算不错了。 香墅湾 香墅湾 产品 高层 现售一 期2011 年-5月 开盘 联排 叠拼 高层 二期未 推 联排 叠拼 面积 90-170㎡ 350-400 ㎡ 192-225 ㎡ / 350-400 ㎡ 192-225 ㎡ 货量 430 29 40 7栋 57 40 21375㎡ 8400㎡ 去货率 80% 40% 50% 销售均价 7380 20000 1100013000 ?点评：城南新区大盘，南浔区价格标杆，开 发商为海宁白领氏，模仿绿城风格；经过1年 多时间，高层大部分两个房产证，余下多为 150㎡以上的产品；别墅只销售了40%；叠拼 产品也消化缓慢，滞销主要原因是联排面积 大，单价高，导致整体产品总价过高，联排 别墅600-900万，叠拼也要近250万，在现时 市场情况，高总价挡住了很多客户。 金鼎花园 金鼎花园 ?点评：项目位于城南，多面环水，大环境 货量 380 61 56 产品 高层 2012年下 半年开盘 联排 单身公寓 面积 86-168㎡ 300㎡ 50-68㎡ 面积预计 49400㎡ 18300㎡ 2800㎡ 销售均价 7300 12500 好，预计高层均价在7300左右；联排在 16000左右；单身公寓暂时未推；联排均价 若100㎡地下室；项目蓄客期超一年， 出色的规划与优越的地理位置，将是 南浔区又一名盘。 美来国际 未推 美来国际 产品 小高层 现售一期 2011年-5 月开盘 联排 叠拼 多层（电梯） 多层（电梯） 二期即将 推出 联排 双拼 面积 60-155㎡ 220-270㎡ 184-245㎡ 87-165㎡ 87-165㎡ 220-270㎡ 270㎡ 货量 44 35 36 48 24 31 16 去货率 90% 50% 70% 80% 3240㎡ 7750㎡ 7200㎡ 销售均价 5500-6000 12000 7000-8000 6000-7000 ?点评：项目位于城西，占地较大， 多层与部分小高层住宅为两个证，由 于价格较低，联排、叠拼去化速度还 算可以，高层产品不多，基本售罄、 多层带电梯虽然单价较高，但销售理 想； 即将推出市场项目 ?月亮湾（打桩） ?贝尚湾（外围排屋接近封顶） ?香格里拉花园（形象宣传出街) 城区范围市场货量分析 在售项目库存产品数量估计 香墅湾 多层 高层 联排 叠拼 双拼 约280套 75 60 13 12 东南华府 80 约550 17 63 43 8 16 金象和庄 24 美来国际 24 380 61 550 35 34 8 38 金鼎花园 秀水华庭 嘉业明邸 保障房项目 502 合计 近2200套 332 102 49 南浔市区大部分项目均于去年开盘，库存量较大，去化速度较慢，而且 接下来还有3个新项目即将推出市场，其中贝尚湾将是区内又一标杆大盘，届 时在售的项目将会多达13个，未来几年间推出市场上待售的排屋将会超过600 套、高层超过3000套，如此多的项目和货量加入竞争，对市场的冲击不少。

? 市场未来货量如此之大，已经完全供大于求，所以下一阶段就是拼品质 度的时代了。只有锁住客户心理需求的高品质楼盘才会在南浔立于不败之地。 产品面积区间分析 在售项目产品面积区间 香墅湾 多层 高层 联排 叠拼 双拼 90-170㎡ 350-400㎡ 192-225㎡ 450-600㎡ 260-290㎡ 410-470㎡ 236-256㎡ 东南华府 114-196㎡ 金象和庄 228-236㎡ 美来国际 87-165㎡ 60-155㎡ 220-270㎡ 184-245㎡ 450㎡ 86-168㎡ 300㎡ 140-207㎡ 276-348㎡ 240-275㎡ 326-348㎡ 281-391㎡ 金鼎花园 秀水华庭 嘉业明邸 在售别墅类产品300-400㎡户型占57%， 小面积200-250㎡只占22%，从此也可以看 到市场别墅类产品面积偏大，导致总价过 高是消化缓慢的主要原因；据了解高层产 品以刚需客户群体购买为主，所以现时剩 余货量中以大面积产品占多数。

? 由于市场情况的转变，产品面积的大 小是对项目去化速度的重要影响之一。 客户群分析 南浔城区购买群体来源主要是城区居民及周 边镇村的居民为主；少量江苏靠近南浔的八里镇、 青云镇。总体比例各占一半。由于南浔是古镇景观 城市，所以客户群体更偏向于欧式风格； 八里镇 我们以产品分客户群体作进一步分析：

高层多层类产品：

? 购买群体：客户主要是城区普通居民或周边 镇区想落户城区的刚需群体。 ? ? ? 购买心理：婚房、改善性住房 客户年龄：25-35岁 着重点：位置、总价 马腰 别墅类产品：

? 购买群体：多为个体小老板，其中以镇区客 户占主导，也有部分江苏靠近南浔客户； 横街 三长 ? ? 购买心理：改善性住房，市区； 客户年龄：35-45岁 ? 着重点：位置、建筑风格、景观、面积 市场分析小结 经过两日的考察，南浔城区楼盘有以下几个特点：

?由于南浔河网密布，水系较多，大多数楼盘都有优秀的水景资源，水系景观成为南浔楼盘不可缺少的一部 分； ?市场上绝大多数楼盘都有别墅类、叠拼、多层等低密度产品，建筑风格以欧式为主，中式风格占少数； ?各项目停车系统不多，全地下车库设计的楼盘较少； ?近年城南新区范围的楼盘数量增加，为房地产发展提供丰富的土地资源； ?了解到别墅、叠拼产品去化速度不快，高层、多层产品受刚需青睐。整体楼市的折扣已经调高，以价换量 已经开始。另外部分高层住宅为两个房产证。 ?以本地消费为主，别墅、叠拼的消费群体主要是私企小老板，马腰、三长、横街等城区郊外想置业城区的 客户；高层、多层主要消费群体为城镇地区的刚性需求，比较看重产品总价； 未来市场走势分析： ?南浔毕竟是个小城市，楼市没有外来购买力加入；城区及周边人口估计若25万，供 过于求的市场情况基本确立，加上中央宏观调控，自身产品结构的问题，房价短期内 维持稳定，甚至会略微下跌；但是南浔市场高端购买力还是有的，他们将更着重产品 之间的对比，区位的优势，所以产品设计及项目规划将是在南浔开发的重中之重。房 地产市场也将走向品质竞争的时代。 

一、湖州市综合概况 二、南浔区发展情况 三、南浔区房地产市场分析 四、项目规划建议 湖州市综合概况 湖州市地处浙江省北 部,东邻上海,南接杭 州,西依天目山,北濒 太湖,...

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