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[请登录] [免费注册] 站内信箱 首页 浏览文档 共享文档 我要上传 搜索 高级搜索 所有文档 >> 行业资料 >> 房地产业 >> 中原踩盘报告标准模版 文档上传人: whamlet 上传日期:2012-...

踩盘报告模板 集团二发中心 ShenZhen.10.2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。

? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 1 踩盘的BPP体系 专业 [Professional] 分析规划布局要点，包括建 筑、园林及产品户型 P P 精细 [particularity ] 标杆配置分析 营销可述性分析 B 基础 [BASIC] 首先了解项目的地块基础点：包括了项目的 基本指标、容积率、覆盖率分析、车位比分 析及地块的产品类型及整体的开发节奏和客 户定位及销售情况分析。 Code of this report | 2 ? Copyright Centaline Group, 2010 Contents 项目整体技术指标 项目整体户型配比 项目整体容积率、产品线分析 基础 项目整体车位比分析 项目整体建筑及园林风格分析 项目整体可诉求卖点分析 项目整体不利因素分析 项目整体分期状况 项目当期技术指标 项目当期户型配比 项目当期媒体表现分析 项目当期楼书表现分析 专业 开发商背景 精细 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 3 Part 1 基础 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 4 1、项目整体基本技术指标 开发商 占地（㎡） 地址 代理商 建筑设计 承建商 整合推广 物业管理 物管费 区/X路与X路交汇 建面（㎡） 住宅（㎡） 商业（㎡） 其他（㎡） 容积率 绿化率 元/㎡ 覆盖率 建筑类型 栋数 总层数 项 目 信 息 均价 配套 元/㎡ 总户数 车位数 车位比 开盘日期 年/月/日 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 5 2、项目整体户型配比 户型配比 户型 面积 78.26-83.10 79.17-81.08 总套数 115 23 23 23 23 46 23 23 23 23 2 ? Copyright Centaline Group, 2010 套数比 面积比 23.2% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6% 9.3% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6% 0.4% Code of this report | 6 2*2*1 3*2*1 77.66-80.52 87.52-89.24 96.42-98.16 112.3-114.61 113.52-115.64 3*2*2 3*3*2 97.67-99.83 114.76-116.99 140.73-142.98 4*2*2 152 3、项目整体容积率、产品线分析 本项目容积率仅为1.66，覆盖率为28.74%，在本片区占有绝对的优势；但本项目是利用 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 例：联排别墅作为景点设计，大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当有限。 项目 振业城 招商·依山郡 公园大地 天健·现代城 君悦龙庭 中央悦城 龙城华府 奥林华府 风临域 东方明珠城 容积率 1.3 1.57 1.66 2.2 2.8 2.8 2.95 3.2 3.35 5.72 ? Copyright Centaline Group, 2010 产品线 联排别墅、独栋别墅 多层、小高层 小高层、高层、联排别墅、独栋别墅 高层、联排别墅、独栋别墅 高层 小高层、高层、合院别墅、联院别墅、叠院别墅 小高层 高层 高层 高层 Code of this report | 7 4、项目整体车位比分析 本项目停车位共有4715个，以地下停车场为主，地面停车位仅为100个左右，且均分布 在会所及商业街（别墅除外），车位比为1.25：1。 序号 1 2 3 项目 风临域 东方明珠城 龙城华府 车户比 0.64：1 0.65：1 0.86：1 例： 4 5 6 7 振业城 奥林华府 招商·依山郡 中央悦城 1：1 1.13：1 1.2：1 1.25：1 8 9 公园大地 天健·现代城 1.25：1 1.26：1 10 君悦龙庭 ? Copyright Centaline Group, 2010 1.42：1 Code of this report | 8 5、项目整体建筑及园林风格分析 本项目停车位共有4715个，以地下停车场为主，地面停车位仅为100个左右，且均分布 例：在会所及商业街（别墅除外），车位比为1.25：1。 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目 风临域 东方明珠城 龙城华府 振业城 奥林华府 招商·依山郡 中央悦城 公园大地 天健·现代城 君悦龙庭 ? Copyright Centaline Group, 2010 建筑风格 园林风格 Code of this report | 9 6、项目整体可诉求的卖点分析 例： 项目卖点分析 位于龙岗中心区的中央位置，紧邻龙翔大道，地理位置优越； 周边配套完善，紧邻区政府、龙城广场和龙城公园等市政设施，世贸中心、岁 宝百货、国美、天虹等大型商业配套设施环绕项目周围； 区域生活氛围成熟，是片区高档住宅聚集区； 融国道和地铁三号线于一体的深惠路将于2010年全面完工，为项目升值提供了 巨大的空间； 园林及建筑特色以西班牙风情为主题，引用其专属特征进行规划建设及选材； 户型产品丰富，两房至th均涵盖在内，面积范围跨度广（从78-330㎡），且其 南北通透，具备良好的通风性和采光性，采用大面积6米高空中花园阳台、大面 积凸窗、6米高入户花园和错层露台，赠送面积多，最多高达315平方米； 广角观景，建筑之间互不遮挡，更宽阔的楼间距，而入户花园的尺度设计，则 保证了同一单元住户景观面的占有，户户无视线干扰。 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 10 7、项目整体不利因素分析 例： 项目不利因素分析 封闭市场的成长期，高端居住氛围有待培养 由于龙岗目前房产业仍处于起步阶段，而新建楼盘数目众多，区内客户群分 散力度大，而高端市场为初探，周边楼盘入住率低，需时间打造及营造居住 氛围 区域位置偏离市中心，交通费用增加 本项目虽然位于龙岗中心区核心位置，但与深圳市中心仍存在一定距离，且 即使快速干道的建设对龙岗区融入深圳关内是一大有利之处，但却设有收费 站，使有车一族交通成本增加 昭示性不强 本项目虽然位处龙翔大道边，但由于一长段临街面都属楼高3层的岁宝百 货，极大影响昭示性的体现。 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 11 8、项目整体分期状况 例： 需要用色块在图上标出分 期开发的分布 二期 切忌引 切忌引 用带有 用带有 搜房或 搜房或 半球标 半球标 识的图 识的图 片 片 一期 占地面积：36.46万㎡ 总建筑面积：82.66㎡ 住宅面积：57.92万㎡ （分十期开发） 建筑类别：高层、小高层、联体别墅 容积率：1.66 总户数：3776 覆盖率：28.74% 绿化率：33.49% 停车位：4715 项目定位：都市成功人士的理想居所 Code of this report | 12 ? Copyright Centaline Group, 2010 9、项目当期指标（分期项目须填写） 占地（㎡） 建面（㎡） 住宅（㎡） 商业（㎡） 栋数与栋别 总层数 均价 开盘折扣 元/㎡ 开盘日期 当 期 信 息 建筑类型 当期配套 年/月/日 当期户数 开盘日销售率 % ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 13 10、项目当期户型配比（分期项目须填写） 户型配比 户型 2*2*1 一栋 A座 02、03 二栋 C座 11 A座 面积 78.26-83.10 79.17-81.08 B座 07 B座 C座 12、13 合 计 115 23 百分比 23.2% 4.6% 77.66-80.52 3*2*1 87.52-89.24 96.42-98.16 112.3-114.61 3*2*2 3*3*2 4*2*2 复式 113.52-115.64 97.67-99.83 114.76-116.99 140.73-142.98 152 113.52-115.64 合计 253 06 01 12 05 10 15 01 03 23 23 23 46 23 23 23 02 （ 06、07） 06、07 、08、 09、10 241 23 2 55 494 Code of this report | 14 4.6% 4.6% 4.6% 9.3% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6% 0.4% 11.1% 100% ? Copyright Centaline Group, 2010 11、项目当期媒体表现（分期项目须填写） 万科在造一座城 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 15 12、项目当期楼书表现（分期项目须填写） 例： ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 16 13、开发商背景分析 开发商成立年份 注册资本 所获荣誉 开发理念 项目（主要写代表作品） 开发规模等信息 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 17 Contents 项目整体布局与规划分析 基础 项目配套与分布分析 项目商业配套分析 项目产品线分布与设计分析 项目入口、人流与车流动线分析 项目园林景观分析 专业 项目园林景观图片 项目园林可诉性卖点分析 项目产品分析 项目户型分析 项目户型具象分析 项目户型可诉性卖点分析 精细 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 18 1、项目整体布局与规划分析 例： 190公顷的龙城公园 幼儿园 高层区 小高层 复式区 别墅区 幼儿园 会所 幼儿园 商业街 小高层 ? Copyright Centaline Group, 2010 商业街（餐饮） Code of this report | 19 2、项目配套与分布分析 例： 幼儿园 会所： 设于龙翔大道傍，建筑面积约 3400㎡，是本项目唯一一个会所。

其相对于52万㎡的住宅建面而 言，配套严重缺乏，无法满足所 有住户的需要，而其分布在本项 目东南角的入口处，只能便利了 周边的住户，最大忽略了未来西 北角及相距较远的住户使用需求。

但不难看出，开发商如此规划是 为了吸引和方便外界人士进入本 会所消费。 幼儿园： 幼儿园 幼儿园（已建成） ? Copyright Centaline Group, 2010 会所 本项目设有3个幼儿园，且均分布 在项目外围靠近路边，其意图很 明显是使其具有对外性。 Code of this report | 20 3、项目商业配套分析 例： 商业配套： 分布在本项目南边，紧邻 龙翔大道，并紧贴成熟商 业——岁宝百货两侧，此 处地理位置优越，人流量 较大，商业氛围较为成熟。

本项目整体体量较小，目 前完工的只有东面的商业 街，主要业态为餐饮，面 积较大，两层布局，预计 定位为高档西餐，以装点 门面，突出豪宅的上乘商 业配套。 商业街 商业街（餐饮） ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 21 4、项目产品线分布与设计分析 例： 高层区 小高层 复式区 别墅区 小高层 本项目建筑类型丰富，有小高层、高层、th，以围合式分布，按高度进行排列，th位于中心位置，继而围绕 小高层，再而围绕高层，层层递进，错落有致，园林穿插其中，别墅区更有人工湖环绕以造成相对隔离感。

整个项目存在30米高差，以高层位于最外层，整体天际线由北向南下斜，虽产生高低层差但无韵律感。

其次，本项目建筑立面采用了简单三段式的处理，底层神色石材、线脚、中间部位标准墙身，顶部通过退 台处理或改变窗的形式，以及坡屋顶的处理手法，比例与细节处理均体现品质之处，并秉承鸿荣源的一贯 作风。 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 22 5、项目入口、人流与车流动线分析 例： 入口： 主入口设于龙翔大道傍，靠近会 所处，次入口设于项目的西面， 两入口均可直接连接别墅区，由 于只有别墅区有地面停车位，因 此两入口车行通道估计只为别墅 区开放。 车流线： 次 入 口 本项目车流线如图中红线所示， 除别墅车辆，其他将直接驶入各 栋楼体附近的出入口。但如图所 示，车流线与人流线混为一道， 略失合理性。 主入口 龙 翔 大 道 人流线： 如黄线所示，主要围绕楼体及园 林规划。 Code of this report | 23 ? Copyright Centaline Group, 2010 6、项目园林景观分析 参照了中国园林的借景手法，将龙城公园的山景引入园内，作为项目背景； 设置了多条通往龙城公园的路径； 因为地势存在30米高差，从北部到南部用了很多台阶式的草坪，且以开花乔木为主来映称山景环境。 例： 山景花园区 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 24 6、项目园林景观分析 花的种类丰富多样，颜色丰富，多为戏剧里出现的花朵，并非普通到处可见，由此提高项目园 林的独特性并与其他项目的花园规划拉开了距离； 四种季节的花种均有配置，使花园每个季度都有不同种类的花朵盛开，产生四季各异的花园景 观及香气； 填补了项目西北角缺乏大型共建设施的不足。 例： 庭院花园区 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 25 6、项目园林景观分析 例： 本项目利用高低起伏的地形，打造了人工湖、迭式水景、小山地等不同景观特色，形成每处 景观均给人感受不一样的景致； 廊庭分布较分散且数量较多，与坡面草地的衔接，使整个园林得到节点的连接与过渡，其精 细的装饰讲究，材质考究，充分体现本项目的品质感； 社区道路铺装了色彩丰富的马赛克，展现了西班牙特色风情主题的设计元素。 绿林花园区 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 26 7、项目园林景观图片 硬质铺装 泳池 高视点景观 植被 照明 硬质景观 例： 水系 架空层 智能 Code of this report | 27 8、项目园林可诉性卖点分析 园林建筑材料 园林风格 珍稀树种 智能化 无边际泳池 大尺度空间 。。。。。。 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 28 9、项目产品分析 户型分布 排布方式（点式、板式 ） 建筑间距 景观朝向 建筑节能、生态、智能化 。。。。。。 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 29 10、项目户型分析 主力户型：四房、五房 规划布局上采用最大间距化布局，保证楼距最大化； 每户有最佳的景观朝向和日照朝向，南北通透的布局； 首创奇偶层南北6m高入户花园，附送6m高家庭内花园，保证每户两个以上的露台花 园， 赠送面积从8-193平方米不等，其中复式洋房赠送的面积达到75-93平方米； 所有电梯厅均自然 采光和通风，可感受室外花园的景观，节能、健康、绿化生态。 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 30 11、项目户型具象分析 例： 二房（建面78㎡ ，套内63㎡，送11㎡） 二房主要分布在3号楼； 客厅开间3.8m，户型布置 方 正实用，紧凑合理，不浪费面 积，每个功能区区间分明； 休 息 区 生 活 区 每户赠送6m高阳台； 休闲区 3 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 31 11、项目户型具象分析 三房主要分布在1、２、３、５号楼； 例：

三房（建面123 ㎡ ，套内102㎡，送15㎡） 户型方正、南北通透，跃式设 计，动静分区； 客厅开间4.5m，独立式餐厅； 主卧开间3.9m的长条型； 大面积入户花园及客厅南向景观 阳台，6米高入户花园朝向社区园 林。 生活区 休 息 区 1 2 5 3 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 32 12、项目户型可诉性卖点分析 赠送面积（赠送率、赠送方式） 功能空间（生活区、休憩区、休闲区） 空间尺度（客厅、主卧、6M露台） 。。。。。。 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 33 Contents 基础 专业 营销节点分析 精细 标杆配置分析 营销动线分析 营销可诉性分析 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 34 1、营销节点分析（例：泰华阳光海） 2006年底 2007年1月17日 4月下旬 5月3日 5月18日 6月2日 推广期/主题 泰华在建一 片海 户外广告牌 泰华阳光海 媒体/物料 户外广告牌 推广活动 现场 销售中心 开放 引起业界关注 样板间开 放 开始VIP登 记 一期第一 批单位发售 效果评估 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 35 2、标杆配置分析 从下表可见，该项目配置以卫生间数量多为最大特征，其次就是户户有赠送6m高露台，但卫生间面积偏小，书房与 储藏室较少，尤其衣帽间与工人房几乎为零配置。因此，功能房的缺失是该项目最大的弱点。 分类 面积 套内面积 赠送面积 入户花园 露台 主卧 TH 323-325 154 315 2/23㎡ 8/94㎡ 3/95.6㎡ 3/88㎡ 2/65㎡ 复式 256-274 229-238 93 0 五房 197 159.48 86 1/52㎡ 2/34㎡ 2/47.7㎡ 四房 165 133-134 34 1/20㎡ 1/14㎡ 1/30㎡ 三房 121-125 103-106 15-30 1/7.4㎡ 2/23㎡ 1/27㎡ 二房 113 91.7 25 1/7.6㎡ 1/11.8㎡ 1 次卧 2/29.5㎡ 3/43.3㎡ 2/30㎡ 3/41.7㎡ 2/20㎡ 2/23㎡ 书房 卫生间 储藏室 工人房 衣帽间 1/12.2㎡ 5/25㎡ 1/120㎡ 0 1/6.7㎡ 0 4/20㎡ 1/3.4㎡ 0 0 1/12㎡ 3/15㎡ 0 0 0 2/13㎡ 1/3㎡ 0 0 2/11.8㎡ 0 0 0 0 1/4.8㎡ 0 0 0 Code of this report | 36 0 0 ? Copyright Centaline Group, 2010 3、营销动线包装分析（例：泰华阳光海） 样板房 样板房 7 8 6 4 5 1 2 3 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 37 4、营销可诉性分析 营销推广优劣势分析 营销动线包装优劣势分析 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 38 ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 39 

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