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长沙商业写字楼分析报告 目标项目商业写字楼市场定位分析 目录 1. 2. 3. 长沙市整体商业发展分析 长沙市写字楼市场发展分析 目标项目商业写字楼市场定位分析 整体商业发展综述 商业物业市场发展历程 从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省，近 20年来长沙的商业发生巨变。 阶段划分 第一阶段 时段 80年代 发展特点 人群的聚集形成繁荣的街铺商业 代表 中山百货大楼/女人街/黄兴 北路 第二阶段 90年代前段 本土百货繁荣，出现竞争“五虎”，主 要集中在五一路及东塘 中山/晓园/东百/友谊/阿波 罗 第三阶段 1998-2006 外资巨头开始进入，本地商业渐落下风、 友阿集团/平和堂 优胜劣汰 万达/沃尔玛 以王府井为代表 目前 2008以后 外资巨头大规模进入，四处布点，大型 超市、购物中心成为竞争焦点 商业物业市场发展历程 外来巨头不断进入，本土零售集团渐落下风 中山 90年代初，“五虎闹长沙” 阿波罗 友谊 晓园 金色家族 东塘 1998年，日本平和堂进驻五一路 2002年，深圳新一佳入主侯家塘 友阿集团转战超市（家润多） 易初莲花 王府井 沃尔玛 平和堂 家乐福 新一佳 麦德龙 沃尔玛 华纳 商业物业市场发展现状 传统百货被购物中心替代、超市成巨霸、专卖市场密集 业态 购物中心 现状 平和堂、通程商业中心、王府井等成功运作 发展 新兴的商业如铜锣湾、深天健、深国投 等项目势头迅猛，随着城市的南拓，南 城的购物中心被看好 积极寻求变革，或整合提升或转战新领 域 百货 传统百货（如友谊阿波罗集团属下的百货）经 营状况一般，单一的购物功能已无法激发消费 者的兴趣 大型超市 外来巨头大举进驻：家乐福、沃尔玛、新一佳、 易初莲花（河西）、法国欧尚（东塘） 麦德龙等，经营状况良好 项目正在筹备中，超市仍具备一定的发 展空间 本土：步步高、家润多、华银旺和迅速成长 家电：国美、苏宁、通程、家润多、有有、泰 家电卖场继续实现在新兴区域的扩张， 阳等，分布密集 其他类别专业卖场的品牌、档次亟待提 家居：红星美凯龙，品牌单一，经营状况一般 高 IT：积聚在火车站一带，定向消费，竞争激烈。 专业卖场 长沙市城市商业市场总述 商业业态发展特点 1、商业体系发展完善中 已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场及各类专卖店等各种业态，社区 型便利店、大型SHOPPING MALL等正在酝酿中。 2、传统百货让位，购物中心成为主角 友阿属下老百货竞争力下降，购物中心成为竞争热点。 3、国内外零售巨头大举进入，竞争激烈 沃尔玛、麦德龙、新一佳、家乐福、易初莲花、铜锣湾等国内外零售巨头争相布点， 仅04-05年间进入超过10家。 长沙市城市商业市场总述 商业发展存在问题 1.商业过于集中：在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、北京王府 井、新大新、深圳铜锣湾、马来西亚的百盛等大卖场，彼此相隔不过数百米同质 经营、利润锐减。 2.传统百货业经营结构及定位较雷同，缺乏个性化和特色，难以与国内外零售巨 头匹敌 3.各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场密集分布（04-05年家电专卖新开了 10余家），社区型商业的发展则未尽人意。 总体来看，商业结构布局欠合理，经营缺乏差异 商业商圈发展格局 商业商圈现有格局 伍家岭商圈 长沙现有主要零售商圈 袁家岭商圈 市级——五一商圈 区域级——袁家岭、火车站、东 塘、侯家塘、荣湾镇、伍家岭 六个商圈 溁湾镇商圈 五一商圈 火车站商圈 侯家塘商圈 东塘商圈 商业商圈现有格局——专业市场 长沙现有主要专业市场： 安居乐园建材市场 ?除了六大零售商圈外，长沙 还凭借其优越的地理位置、 交通枢纽地位以及长期的历 史沉积，形成在二环线周边 尤其是东二环沿线各类专业 市场林立的局面。

?红星市场，也以批发为龙头， 广大环球家具超市 三湘南湖大市场 马王堆陶瓷建材 城 万家丽建材广场 金苹果服装大市 场 高桥建材市 场 长沙建材 批发大市场 高桥友谊 汽配大市场 马王堆汽车 汽配大市场 高桥大市场 并开始涉足零售型商业。 红星建材大市场 红星农副产品 批发大市场 红星商业广场 商业规划对商圈格局的影响 根据《长沙城市商业网点布局规划2005-2020》 ?基本保持商圈现有格局现状不变 ?城市的东部的星沙将形成新的城市的副中 心 ?随城市快速扩张城市外围出现七个区域级 商业中心 现有商业 商圈格局分析——五一商圈 区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立交为 圆心，步行在30分钟的范围 业态类别 代表物业 平和堂 王府井商业广场 东方百联 春天百货 新友谊锦绣店 新大新时代广场 万达购物广场 新世界百货 黄兴路步行街 金满地地下商城 沃尔玛 中山路 金满地地下商城 东方百联 新大新 万代酒店 五一大道 新友谊锦绣店 春天百货 王府井百货 新世界 平和堂 购物中心 解放西路 万达购物广场 黄 兴 南 步 行 街 百货 步行街 大型超市 黄兴路 专业卖场 红星美凯龙国际家具广场（万达 四楼） 苏宁电器（黄兴路步行街内） 商圈格局分析——五一商圈 商圈概况： ? 起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发 展历史 ? 交通便利：南北、东西两大主干道汇集 ? 城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业 主导地位，属市级商圈 ? 最齐全的业态：百货、大型连锁超市、步行街、专卖店… ? 商业营业面积：约50万 ? 每日人流量：超过30万 ? 客户辐射：全市消费者及全国观光客 商圈格局分析——五一商圈 发展： 过去：中山路附近为最繁荣的商业 地带。 现状：五一大道为界，北部冷清， 南部繁荣，人气聚集。 发展：新的购物中心将重振黄兴北 的繁荣，使五一市级商圈地位更加 巩固。 商圈格局分析——五一商圈 小结：

?是城市中唯一的市级商圈，历史悠久、业态齐全、辐射全市及外来游客； ?以中高档次业态为主，品种齐全，适应人群广，经营状况尚好； ?传统百货业已趋向饱和；平和堂的进驻带起了购物中心发展的新时代； ?黄兴南步行街人流较旺，但新步行街的建设破坏了原有自然形成的传统商业街巷，要完全 “恢复元气”仍需要一段时间； ?随着东方百联的成熟，黄兴北路、中山亭一带的复兴令人期待。 商圈格局分析——东塘商圈 百信 鞋城 金色 家族 迪信通 大 都 市 地 下 商 城 平和 堂 区域范围 ：以东塘立交为圆心，步行 在15-20分钟的范围。 劳动路 通程电器 友谊 商城 步步高 业态类别 百货 代表物业 友谊商城、平和堂 家润多 品牌专卖店 街铺 超市 商业街 专业卖场 金色家族 劳动路与韶山路沿线 家润多、步步高 大都市地下商业广场 通程电器、迪信通手机城、百 信鞋城 韶山路 商圈格局分析——东塘商圈 概况： ? 南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业 聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。

? 业态：百货、专业市场、步行街 ? 商业营业面积：约15万 ? 每日人流量：10万 ? 客户辐射：以东塘立交桥为圆心，南部的家庭为主 商圈格局分析——东塘商圈 发展：

现状：东塘立交附近中低档商业 为主。

小结：

?商业整体档次不高，经营名品的“金色家族”经 营状况不佳，大众化路线的超市受欢迎。 ?沿线有不少临街的小商铺，但商品低档，形象差。 ?逐渐向南城蔓延在雨花亭附近形成的中高档商业， 与北部东塘立交共同形成大东塘商圈，将辐射更 多的南部消费者，甚至可能吸引其他区的消费， 发展潜力大。 发展：东塘商圈南移，大东塘商 圈逐渐形成 商圈格局分析——候家塘 区域范围：以候家塘立交为圆心， 步行在15-20分钟的范围。 业态类别 红星美 凯龙 代表物业 新一佳 红星美凯龙家居广场 超市 专业卖场 新一佳 劳动路 芙蓉路 商圈格局分析——候家塘 小结： ?属于新兴商圈，商业规模不大； ?中档物业为主，新一佳影响力大，但其他商业经营状况不佳；（曾有过城市商业广场， 已倒闭） ?依靠体育文化平台，位于南城咽喉，未来发展前景好 。 商圈格局分析——袁家岭 区域范围：以五一大道与韶山路交 接处以北，步行在10分钟的范围。 阿波罗商业城 五一大道 友谊商店 新华书店 业态类别 百货 超市 专业卖场 代表物业 阿波罗商业城 友谊商店 家润多（友谊五层） 新华书店 韶山路 商圈格局分析——袁家岭 概况：

?辐射周边：虽然同在五一大道上，但由于没有 新兴的商业形态出现，而旧有商业因为硬件上 的局限（如无地下停车）而竞争力大降，加上 立交桥的阻隔，使商圈呈没落之势，客户也只 能辐射周边居民。

?商业营业面积：约5万 ?每日人流量：2万 商圈格局分析——袁家岭 小结： ? 传统商厦虽然经过改建，但硬伤较多，竞争力低 ? 由于立交的修建，限制了周边的商业发展空间 ? 虽然是本土的有名商业集团（友阿），但百货内人气不足，超市 经营状况也不及其他商圈。 ? 后续发展乏力，逐渐衰退 商圈格局分析——火车站 车站路 家润 多千 禧店 区域范围：以长沙火车站为辐射中心，沿 车站路与五一大道（东段）向四周延伸， 北到八一路、南至人民中路。 八一路 阿波罗商业广场 家润多广场店 晓园数码 国储电脑城 颐高电脑城 五一大道 火车站 业态类别 百货 大型超市 街铺 代表物业 阿波罗商业广场 家润多（千禧店、广场店、朝阳 店） 沿车站路、解放东路、人民中路、 八一路沿线 天心电子世界 金苹果服 装大市场 人民中路 百脑 汇 通程电器 家润多 朝阳店 专业卖场 国美电器、国储电脑城、天心电 子世界、通程电器城、百脑汇(电 子器材)、金苹果、颐高电脑 商圈格局分析——火车站 概况： ? 特殊商圈：由于毗邻火车站，是运输与餐饮业的代表 区域，该商圈以拥有独有的交通优势和源源不断的客 流量而著称 ? 商业营业面积：约10万 ? 日人流量：20万 ? 客户辐射：以南来北往的旅客为主；国储电脑城、金 苹果服装大市场等则吸引全市范围以及长沙周边地区 的特定消费群体 独特的地理位置造就了专业卖场（主要是电脑） 特别发达的独特现象。 商圈格局分析——火车站 发展：

过去：不法商贩横行，整体形象 不佳，多个商厦倒闭。 现在：政府打造“诚信火车站商 圈”，整改经营环境，吸引品牌 专业店、超市进驻 发展：发挥“口岸经济圈”效应， 打造“宜商宜居宜投资”的高端 商务物业。 商圈格局分析——火车站 小结： ? 由于交通地理位置重要，人流量大，长沙火车站一直是湖南省第一商圈，但档次偏低，形象 不如人意;

? 传统百货商厦或倒闭（晓园），或转营（国储），或仍在苦苦支撑（阿波罗），但已不成主 流；各类专业市场则经营状况良好，已形成了固定的消费群体; ? 在政府的扶持下，刻意引进的品牌商家正努力改变火车站形象，其口岸经济的优势正有待发 挥。 商圈格局分析——伍家岭商圈 芙蓉路 区域大小：以伍家岭立交为核心、 步行在15分钟的范围。 业态类别 麦德龙超市 代表物业 岁宝百货 新一佳、麦德龙(四方坪) 、 华银旺和 泰阳商城 购物中心 大型超市 三一大道 新一佳 岁宝百货 泰阳商城 专业卖场 华银旺和 商圈格局分析——伍家岭 小结： ? 五家岭现在仍是一个正在成长的商圈，人气不足； ? 传统百货转营，如泰阳，现百货的功能已不存在，重新装修后以批发和家电卖场出现； ? 购物中心很缺乏，岁宝百货刚刚起步，麦德龙以会员制批发为主，泰阳商城则以低价电器而著称， 之前进驻的普尔斯玛特则因自身资金原因而关闭； ? 虽然交通上很便利，但由于不处于城市主要发展方向，要成长为一个有规模的商圈还需假以时日。 商圈格局分析——溁湾镇 枫林路 岳麓时尚 购物广场 新外滩商业 中心广场 业态类别 购物中心 五一大道 大型超市 专业卖场 代表物业 通程商业广场 新一佳（通程负一层）、华银旺和 国美电器 通程商业广场 国美电器 商圈格局分析——溁湾镇 概况： ? 河西唯一商圈：是岳麓区由来已久的商贸重镇。通过湘江一 桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，因此人流量也相 当高。

随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心 、新外滩商业 中心广场等后续大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急升 ? 商业营业面积：约5万 ? 日人流量：15万 ? 客户辐射：河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷 的白领人群 商圈格局分析——溁湾镇 小结： ? 消费基本集中在通程商业广场，消费力与现有的商业面积极不相称， 商业后续发展空间大； ? 业态基本齐全，以中等档次为主； ? 新商业以引进大品牌企业为目标进行招商，力图打造高档次的商业空 间。 六大零售商圈业态经营情况分析 业态 购物中心 好 好 百货 较好 一般 一般 一般 超市 较好 较好 较好 较好 较好 好 较好 商圈 五一 东塘 袁家岭 火车站 五家岭 溁湾镇 ? 步行商业 街 较好 较好 专业卖场 较好 较好 较好 较好 较好 较好 批发 好 较好 百货转向购物中心：目前的百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争， 取而代之的是复合型的商业中心，出现在周边人群的消费能力较强的区域； 步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证； 超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好； ? ? ? ? 电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群； 批发市场对形象有损减：对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损。 投资者问卷调查 愿意投资的原因 愿意投资的人对项目位置的商业价值及升值潜力比较认可。 位置好，有升 值潜力 45% 居住人群有消 费的需求 55% 投资者问卷调查 愿意投资的人的特征 年龄：26-30岁是最活跃的投资者， 其他年龄比较平均。 51-60 60以上 1% 4% 职业：个体经营者及公务员是投资者的主 体，前者是因为有对商业的职业敏感性， 后者则由于有固定的业余时间及精力可兼 顾个人投资。 41-50 17% 25以下 15% 私企老板 44% 公务员 36-40 14% 31-35 17% 30% 26-30 32% 企事业单位中高层员 22% 普通职工 5% 投资者问卷调查 愿意投资什么类型商铺 商业街店面是投资者比较喜欢的形式， 而产权式商铺是近年来比较受投资者 欢迎的一种形式。

明显的在商场内的铺位不太受欢迎， 除非它以产权式出现。 自营 产权式商铺 42% 商场铺位 9% 商业街店面 49% 38% 23% 21% 19% 投资商铺目的 自营的比例是38%，其他投资的 租赁给经营者，回报不定 是62%，而投资形式比较平均。 买入后获得固定回报的返组 等升值之后炒卖 投资者问卷调查 希望购买的商铺面积 小商铺较受欢迎，40%的人愿意 100-300平方 14% 20平方以下 40% 购买 20平方以下的商铺。 50-100平方 37% 20-50平方 9% 投资金额 愿意投资10-20万的人最多，占 10万以下 10-20万 21-30万 31-40万 41-50万 51-60万 61万以上 6% 3% 1% 10% 24% 33% 24% 33%，在这个区间内，按1.2万/M2 的价格计算的话，8-16 M2的面积 的商铺最受欢迎. 商业物业租售情况分析 各类业态的售价/租金及营销方式 购物中心/商场： 项目 租金 (元/M2· 月) 出租 率 售价（万/ M2 ） 销售率 负一层-二层 基本售罄， 三四层售出 50% 营销方式 销售状况 王府井 负一层：100， 负一 楼上百货营业 层 60% 收入提27% 一层：3 二层：1.8 三层：1.1-1.2 返租20年，年租金9% 之前较好， 目前缓慢 深国投 维多利购 物中 心 国中星城 （万国商 业广场） 400-500 首层：100 二层：70 - 首层：

顶层：0.6 首层：1.3-1.4 二层：0.8-1 只租不卖，租金采取固定租金+ 保底抽成的方式 首付30%，5年返租，抵扣40% 房款，剩30%按揭，5年后自营 或以10%继续返租 返租8年，年租金12%，后两年 租金冲抵首付，6年后原价转让 不售 前期较好， 后期消费力 不足 不理想 四成 五成 - 首层：80% 二层：50% 各类业态的售价/租金及营销方式 商业街： 商圈 项目 租金 (元/M2〃月) 外街铺面：300-500 室内步行街：首层 150-250,二层 100-150 70-100 出租率 一层98% 二层40% 三层30% 八成 售价（万/ M2 ） 外街铺面：3.8-5 室内步行街：2.8-3.5 1-1.6 临韶山南路：2.3 内街：1.5 销售率 营销方式 销售状 况 五一 黄兴南 步行街 大都市 商业街 橙子 498 首层9成 较好 东塘 五成 未开盘 10年返租9%， 首付7成，3成3 年免息分期付 款 较好 咨询人 多，状 况较好 较好 南城 韩国街 临街：150 内铺：50-120 九成 临街：1.7-2.8 内铺：1.3 五成 二环内可参考性在售商铺情况 楼盘名称 面积 (平米) 30-80 平均 开间(米) 5 平均 进深 (米) 9 內街价格 (元) 7600 外街价格 平均街铺 租金 (元/ 天〃平米） 1 年回 报率 4.7% 销售率 湘江世纪 城 9000 一层1600018000元/平 米；二层 6000-8000元 /平米；两层 一起买16000 元/平米 12000 15% 沁园春御 院 100 4 7.5 均价7500 0.8 4.2% 90% 格林星城 100-200 / / 8000 1 3.6% 55% 万象公馆 阳光100 50-100 40-120 6 9 12 6 10000 5500 18000 8000-10000 1.5 0.5 5.4% 3.2% 30% 5% 二环外可参考性型商铺情况 面积 (平米) 平均 开间(米) 平均 进深(米) 内街价格 (元) 外街价 格 平均街 铺租金 (元/ 天〃平 米） 年回 报率 楼盘名称 销售率 茂华国际湘 桔香鑫城 未来城 柠檬丽都 加州阳光 40-80 20-50 30-120 30-60 5.5 4 6 4 6.815.2米 10 7.5 10 7 7000 6500 8000 5000 11000 8800 14000 13000 / 1 1.2 0.8 1 0.6 5.1% 6.2% 3.6% 7.2% 3.2% 10% 40% 12% 80% 40% 30-60 只售不租：

109884-4.8米 12988元/ 平米 各大商圈典型商铺在售情况 省府商圈 项目名称 项目地址 商铺楼层数 生活艺术城 芙蓉南路与李洞路交汇处 一层 电 层 话 高 2609999 4000平方米 6米 13800元/平方米 （临芙蓉路）;

16000元/平方米（临时代 阳光大道） 商业建筑面积 铺面面积 120—160平方米 销售价格 销售方式 开盘时间 预计租金 一次性付款，纯产权销售 已开盘 30-40元/平方米/月 销售率 折扣优惠 特点 临芙蓉路一个， 临时代阳光大道3个 一次性付款98折 社区商业 各大商圈典型商铺在售情况 芙蓉区政府商圈 项目名称 项目地址 商铺楼层数 铺面面积 上河国际商业广场 万家丽和火焰路交界处 多层 100-180平方米 电 层 话 高 2939999 商业面积15万㎡ 商业建筑面积 公摊率 销售方式 开盘时间 折扣优惠 项目名称 项目地址 商铺楼层数 铺面面积 销售方式 开盘时间 折扣优惠 直接销售 2008年9月 销售价格 销售率 特点 均价20000元/平方米 购物中心 2201666 2000平方米 万科.西街花园 芙蓉区人民东路516号 一层 70-200平方米 直接销售 2007年10月 电 层 话 高 商业建筑面积 公摊率 销售价格 销售率 特点 均价15000元/平方米 70 社区商铺 各大商圈典型商铺在售情况 火车站商圈 项目名称 项目地址 商铺楼层数 铺面面积 销售方式 开盘时间 万象新天 芙蓉区远大路1号 一层 30-500平方米 直接销售 2008年5月 电 话 4200888，4200999 1.8万平方米 商业建筑面积 层 高 公摊率 销售价格 销售率 10000-30000元/㎡ 折扣优惠 一次9．6折，按揭 9.8折 湘域中央 芙蓉区五一东路235 号 一层 特点 100米长的商业街 项目名称 项目地址 商铺楼层数 电 话 4163666 商业建筑面积 层 高 50000元/㎡ 95％ 底商 铺面面积 销售方式 开盘时间 折扣优惠 100平方米 直接销售 只有这一个铺了 公摊率 销售价格 销售率 特点 各大商圈典型商铺在售情况 东塘商圈 项目名称 项目地址 商铺楼层数 铺面面积 销售方式 开盘时间 折扣优惠 项目名称 项目地址 商铺楼层数 铺面面积 加加大街 天心韶山南路156号 一层 72-142 2007年10月 只有四个铺位了 8000-1000平方米 直接销售 2008年6月 长城.非常生活 雨花区新建西路37号 电 话 5160333 约4000平方米 商业建筑面积 层 高 公摊率 销售价格 销售率 特点 电 层 话 高 均价12000元/㎡（一 层20000） 底商，整层卖 5019999 约30000平方米 商业建筑面积 公摊率 销售方式 开盘时间 折扣优惠 销售价格 销售率 特点 18800-24800 95％ 商业步行街 商铺租售小结 ? 大规模商业销售困难：购物中心/商场的规模要与其辐射范围内人群规模相适应，由于 城市的各个方向均有相似功能的商业，若项目自身不具差异性，则大体量的商业的销 售会有难度。

? ? ? ? 商业街形式的小铺位销售较好：除了步行街外，间隔成一间间小店铺、中间以走廊分 割形式的内街式商业也比较受欢迎，尤其是量不大时，销售容易保证。

买家喜欢有保障的投资：比较常见的模式是开发商引进主力商家以此带动销售，并承 诺以稳定的返租率（一般在10%左右）； 店铺投资热度不大，整体销售情况一般。

有好的概念的商业易销售：南城商业中，新概念的引入（如韩国街、橙子时尚街区） 成风气， 定位差异使项目销售加速。 ? 客户：目前市面商业项目均设不同部门分别进行招商与销售，本项目买家首期应以投 资型为主，待成熟后再过渡到投资与自营兼顾。 商业市场分析：基于规划人口来估算，武广新城建成后商业需 求量约为129万平米，目前市场基本空白，宜提前布局抢占先 机 片区商业需求量=（片区常住人口+片区流动人口）*一般城市居住区商业设施指标 一般城市居住区商业设施指标 40万 政府规划常住 人口 120万 区域性交通枢 纽流动人口约 为常住人口的 3倍左右 类别 居住区 人均商业服务建筑面积 0.7-0.91㎡/人 推算出武广新城商业需求量为：112——146万平米，平均值为129万平米 长沙写字楼发展分析 写字楼市场分析-1：GDP快速增长，三产发达，城市功能 升级在即，写字楼发展具有良好的宏观背景 本地块发展写字楼的宏观利好背景： 1、经济总量支撑：长沙市近年来GDP总量和人均GDP持续稳健增长，为写字楼市场 发展提供了有力经济后盾 2、产业结构向好：长沙第三产业发达、比重大，未来写字楼需求长线看好 3、城市功能升级：国家级两型社会建设实验区、长株潭一体化吸引力，增强长沙 商务市场将加速发展 写字楼市场分析-2：长沙写字楼主要分布于中心区，在政 务及产业带动下，新城区写字楼市场发展迅速 ? ? ? ? 中心片区——传统的城市中 心腹部区域，全市写字楼最 集中区域，占全市写字楼 90%以上份额 城南片区——依托省政府新 址南迁形成 市府板块——依托市政府新 址西迁、岳麓区政府形成 麓谷板块——依托麓谷国家 级高新区逐渐成形 市府板块 政务 麓谷板块 产业 中心板块 地段 城南片区 政务 写字楼市场分析-3：长沙写字专业化程度较低，专业写 字楼份额有限，高端写字楼市场空间大 商住混合办公 中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较 旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差， 功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况 理想，但出租空置率高 商务公寓 商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但 实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧； 存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低 酒店办公 与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受 度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体 现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便， 但租金昂贵，极少对外销售产权 写字楼 商住混合 商务公寓 市场占比 市场占比 长沙商务市场 酒店办公 写字楼 真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从05年 亚大时代、顺天财富中心开始；完全意义上的高档 市场占比 写字楼的出现是长沙写字楼市场的新时期 市场占比 写字楼市场分析-4：长沙高端写字楼一般附属或配套星级 酒店，因其档次感强，能实现较高价值（3元左右），但 是供应稀少 高端写字楼租金在主要在3元/平米*日左右，出租率在80%左右 项目 银华大酒店 华天贵宾楼 通程国际大酒店 金源大酒店 运达国际 豪庭大酒店 酒店级别 三星 五星 五星 四星 五星 五星 层高 （层） 30 31 51 18 30 29 写字楼层数 —— 6、9、10 11-20 6-18 姐妹楼 姐妹楼 写字楼建面 0.8万 0.3万 0.9万 1.1万 3.1万 2.9万 租金 （元/平米*日） 2 3.5 3.8 2.8 3 8.7 出租率 90% 85% 80% 80% 70% 65% 重点写字楼租金价格区域分析 写字楼 长沙之芯 建鸿达现代城 JF联合中心 广阔大厦 长泰大厦 亚大时代 中天广场 恒隆国际 平和堂 顺天财富中心 定王大厦 文化大厦 华美欧大厦 城市之心 新时空NO.1 标志长沙商务中心 汇源大厦 东1时区 中南博远大厦 铭诚国际 融程国际 名汇达 区域 开福区 开福区 开福区 开福区 开福区 芙蓉区 芙蓉区 芙蓉区 芙蓉区 芙蓉区 芙蓉区 芙蓉区 芙蓉区 天心区 天心区 天心区 天心区 雨花区 雨花区 雨花区 雨花区 雨花区 租价 1.8元/㎡/天 1.1元/㎡/天 1.2元/㎡/天 1.5元/㎡/天 1.0元/㎡/天 2元/㎡/天 3.0元/㎡/天 1.8元/㎡/天 3 元/㎡/天 1.8元/㎡/天 1.5元/㎡/天 1.8元/㎡/天 1.8元/㎡/天 1.0元/㎡/天 1.1元/㎡/天 1.8元/㎡/天 1.2元/㎡/天 0.7元/㎡/天 0.8元/㎡/天 0.8元/㎡/天 2元/㎡/天 0.9元/㎡/天 售价 起 10888元/㎡ 均 3200元/㎡ 均 4480元/㎡ 均 6300元/㎡ 起 2880元/㎡ 只租不卖 起12000元/㎡ 起 5000元/㎡ 均 5380元/㎡ 均4800元/㎡ 均6100元/㎡ 均6100元/㎡ 均8100元/㎡ 均3100元/㎡ 均3900元/㎡ 均 8000元/㎡ 均3400元/㎡ 均3700元/㎡ 均 5400元/㎡ 均 5060元/㎡ 均 12000元/㎡ 均 5204元/㎡ 芙蓉区块写字楼租价 和售价最高，以高端写字 楼居多，而开福区与天心 区的租价与售价相当，中 高端写字楼均有，相比而 言雨花区租价最低。但总 的说来，由于长沙经济发 展迅速，吸引了众多国内 外大中型企业入驻长沙， 将加大长沙对中高端写字 楼的需求，而芙蓉区已形 成成熟的商务圈，开福区、 天心区与雨花区开发空间 很大，写字楼在一定阶段 内价格还有上升的空间。 重点楼盘写字楼租售情况 楼盘 亚大时代 区域 芙蓉区 占地面积 （平米） 3323 建筑面积 （平米） 32546.1 销售状况 只租不卖 售价 -----12000元/ ㎡ 5000元/㎡ 5400元/㎡ 4800元/㎡ 4350元/㎡ 入驻率 95% 租价 2元/㎡/天 中天广场 芙蓉区 18741.4 230000 40% 50% 3元/㎡/天 恒隆国际 文化大厦 顺天国际财富中心 佳天国际新城 总计 芙蓉区 芙蓉区 芙蓉区 芙蓉区 3975 3300 7984 9230.66 46554.06 49841 45800 76000 59907 494094.1 售完 售完 售完 售完 98% 90% 90% 60% 1.8元/㎡/天 1.8元/㎡/天 1.8元/㎡/天 1.8元/㎡/天 写字楼市场分析-5：案例——运达国际广场、喜来登姊妹楼 ? ? 建筑面积:31545平米 酒店级别：五星 写字楼情况:与酒店为姐妹楼 ? 面积区间：138.71—353.59平米 ? 配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-E玻 璃幕墙 ? 租金：3元/平米*天 ? 物管：4元/平米*月 ? 车库：地下400多个，地上100多个 主要入驻企业：

佳兆业 中粮地产 金地置业 大堂装修格调高雅 电梯厅雍容华贵 大有期货 百威啤酒 加加酱油 3M公司 浦发银行（1-7F） 光大期货（8F） 南方水泥 友谊咨询 长沙市未来1年内写字楼供应分析(非雨花区) （一） 项目名称 中天广场 泊富广场 区域 芙蓉区 开福区 占地面积（平米） 18741.40 26700.72 建筑面积（平米） 170000 307059 销售状况 已售50% 待售 铭城国际 鸿基综合楼 财富岳麓 合计 芙蓉区 芙蓉区 岳麓区 9470 3256.68 31314.39 70741.79 47993.01 17000 83000 625052 待售 待售 待售 （二） 项目名称 区域 物业类型 开发商 占地面积 恒鑫·北领 开福区 普通住宅 商业楼 写字楼 湖南恒鑫置业有限公 司 湖南省湘诚新城置业 有限公司 长沙市开泰置业有限 公司 长沙深国投商用置业 有限公司 15700平方米 开发规模 建筑面积 61015.0平方米 湘诚·新城小区 开福区 普通住宅 商业楼 其它 205036.2平方米 316584.0平方米 开泰公馆（暂定 名） 长沙深国投 合计 开福区 普通住宅 商业楼 其它 20781.0平方米 92430.0平方米 芙蓉区 商业楼 30000.0平方米 271517.2平方米 78000.0平方米 548029平方米 依上表分析，长沙未来预建写字楼项目主要集中于开福区、芙蓉区、岳麓 区，总计将供应写字楼面积约1173081平方米。 酒店市场分析-1：长沙高端酒店主要集中在市区，但近年 在新区/郊区亦逐步出现高端酒店，如普瑞温泉、华雅华天、 豪布斯卡酒店；客房数主要在300-500之间 普瑞温泉酒店 （五星） 酒店 神农大酒店 通程国际大酒店 华天大酒店贵宾 楼 普瑞温泉酒店 华雅大酒店 运达喜来登酒店 潇湘华天大酒店 明城国际大酒店 皇冠假日酒店 平均客房数量 客房数量 375 380 438 308 866 384 588 359 350 450 喜来登酒店 （五星） 潇湘华天 （五星） 皇冠假日 （五星） 神农大酒店 （五星） 豪布斯卡 （五星） 明诚国际 （五星） 华天贵宾楼 （五星） 通程国际 （五星） 华雅华天 （五星） 酒店市场分析-2：长沙高端酒店主要满足商务、会议、休 闲旅游三大需求为主 需求特征分析： ? 商务需求：多数商务旅客来自国内， 对价格敏感，品牌忠诚度较低；行业 制造业为主；主要需求来源区域为市 中心和两大开发区；各级政府部门也 是主要商务需求来源； 旅游休闲需求：由于长沙航线很多， 加上武广铁路开通，较多旅游团队选 择在长沙过夜后，前往湖南其他景点； 长沙本地居民前往酒店娱乐消费、住 宿的也较多。

会议需求：主要来自企业和政府相关 活动,此外长沙并不是国内或国际会议 目的地，大会及展览需求相对次要， 但整体呈逐年上升的趋势。 其他需求：其他客源包括长住客人、 婴儿领养、以及上述需求以外的其他 少量需求。 ? ? ? 酒店市场分析-3：近几年高端酒店房价与收益稳中有升， 每间房间平均收益达274元 2007-2008年长沙高端酒店收益情况 2009年长沙高端酒店收益情况 酒店市场分析-4：长沙高端酒店未来在北城与南城新区将 会出现相对集中供应，但东部（武广新城）暂无供应；新 建高端酒店客房在300-600间 长沙目前在建高端酒店统计 所在区域 北部 北部 北部 北部 西部 地理位置 开福区北部 开福区北部 开福区月湖 开福区北部 岳麓区 酒店 世纪金源酒店 双湾国际酒店 宝瑞酒店 北辰酒店 万怡酒店 客房数量 524 300-400 300 600 280 完工年份 2010 2014 2014 2015 2011 定位 高档 高档 中高档 高档 中高档 市中心 南部 芙蓉区 天心区南部 金润通酒店 融程花园酒店 300 340 2012 2012 高档 中高档 市中心区 南部 南部 南部 天心区 天心区南部 天心区南部 天心区 香格里拉酒店 中信新城酒店 南郡酒店 湘府大都会酒店 300 300-400 300 400-500 2013 2015 2014 2014 高档 高档 高档 高档 酒店市场分析-5：案例——运达喜来登酒店 ? 运达喜来登酒店开业 于2007年3月，是长 沙市首家国际品牌酒 店。开业时，作为市 场中唯一的一家国际 知名品牌酒店，运达 喜来登酒店获取了大 量的高档商务旅客及 旅游休闲游客。 ? 值得注意的是，尽管2008年大量新增酒店进入长沙市酒店市场， 如潇湘华天大酒店和皇冠假日酒店，但是该酒店的客房住宿率和平均 房价业绩仍然有所提高。我们认为，运达喜来登酒店在未来几年仍将 是长沙的“领头羊”国际酒店。 2009年写字楼销售分析 ? 写字楼的销售率高达90%，高档写字楼入驻率达到了90%以上，高于中档写 字楼的入驻率，这说明长沙市的高档写字楼很有市场前景。中天广场采用整层出 租的形式，目前入驻率只有50%。从中天广场目前的租售状态来看，长沙市入驻 写字楼的企业多数规模不大。

? 从总体上分析，无论是中心芙蓉区板块块，还是周边区域与正在规划建设的 新城所提供的供应量，尤其是高端写字楼产品的稀缺，再根据目前高端写字楼入 驻率与销售率的情况来看，现有供应量不能满足经济不断发展长沙市场的需求量。

故2010年长沙写字楼市场将求大于供。

? 由于写字楼供应片区主要集中于芙蓉区、开福区，故天心区、雨花区有一定 将有可能出现供应短缺现象，中高档写字楼在该片区将有一定的需求空间。 武广片区商业及写字楼供应情况 （一）商业供应情况（均为规划待建） 名称 新城龙之梦城市 广场 喜盈门国际商业 广场 地理位置 武广新城 圭塘河生态景观 区内 商业形态 购物广场以及与大型 交通枢纽换乘中心 高档家居建材广场、 大型百货、商业街 商业开发规模 2600000平方 米 420000平方 米 万科金域华府 新华都· 万家城 万家丽路与香樟 路交汇处西北侧 长沙大道北侧， 黎托镇政府北 商业街 大型购物广场、星级 酒店购物步行街 12500平方米 200000平米 合计 3232500平米 （二）写字楼市场供应情况 名称 地理位置 写字楼规模 市场定位 售价 租价 华晨· 双帆国际 劳动东路 与万家丽 路交汇处 劳动东路 与万家丽 路交汇处 52000平方 米 13000平方 米 精装5A智能 化纯甲级写字 楼 综合性办公楼 9500元/ 平米 9000元/ 平米-12000元/ 平方米 待定 1.3元/平 米/天— 1.5元/平 米/天 待定 EA财 嘉盛华庭· 智中心 运达国际新城 长沙大道 与沙湾路 西北角 180000平 方米 245000平 方米 5A写字楼 合计 武广片区商业及写字楼市场分析 武广片区属于雨花区乃至长沙市城市发展核心区域，目前在建或在售的集 中式商业及写字楼稀缺，为未来武广区域写字楼及商业开发提供充足的市场 空间和发展机会。 目标项目商业及写字楼市场定位分析 项目整体定位：项目位于武广新城中心，从规划上需承担金融、商务、商 贸、休闲、居住等功能，整体定位为依托副中心、辐射全市甚至长株潭的 “城市综合体” 分类 住宅部分 物业类型 普通住宅、公寓 功能 居住、商务 写字楼 城市综 合体 商务、金融 酒店 商业部分 购物中心 商务、商贸、休闲 商贸、休闲 商业街区 商贸、休闲 项目定位-1：本项目写字楼定位为服务于中南区域性商务 的甲级高端写字楼 可行性分析 ? 规划基础：项目位于武广中心区，其中南面地块为商业地块，政府规划中项目 即承担片区的商务功能 ? 市场基础：武广铁路的开通，片区成为长沙连接华南、武汉（甚至华北）的交 通枢纽，且离市中心区近，必将吸引更多本地及国内大企业落户办公 ? 5万个平米：长沙写字楼面积一般在5万平米左右，为控制风险，适当控制面积 写字楼面积 建筑形式 ? 高层，与酒店成为姊妹楼 租金水平 ? 2元/平米*日：目前市中心写字楼租金在3元/平米*月，本项目写字楼在片区完 全成熟后（2017年）建成，保守预计租金为2元/平米*日 经营方式 ? 出售：为减少资金占压，写字楼不持有经营，全部销售 出售价格 ? 第一年9000元/平米，第二年9500元/平米：按照2元/平米*日以及8%的回报率倒 算出售价约为9000元/平米 项目定位-2：本项目酒店定位为服务于中南交通枢纽及商 务区的五星级酒店 可行性分析 ? 规划基础：项目位于武广中心区，其中南面地块为商业地块，政府规划中项目 即承担片区的商务、休闲功能 ? 市场基础：武广铁路的开通，片区成为长沙连接华南、武汉（甚至华北）的交 通枢纽，并成为商务区，商务及旅游人员聚集，存在高端酒店市场基础 酒店面积 ? 5万平米：长沙高端酒店房间在300-600之间，面积在5万平米左右 建筑形式 ? 高层，与酒店成为姊妹楼 经营方式 ? 招商引进五星级酒店，持有至2022年以股权包方式转让给投行或信托基金 出售价格 ? 10000元/平米：同地段酒店物业价格（含装修）一般能与写字楼（毛坯）价格 持平。本项目写字楼2017年的价格预估为9000元/平米。保守起见，本项目酒店 在2012年出售的价格按10000元/平米 项目定位-3：本项目定位为交通枢纽型区域性商业中心， 集中式商业抵押持有待升值后转让，底商及街区销售回笼资金 可行性分析 ? 规划基础：项目位于武广中心区，其中南面地块为商业地块，政府规划中项目 即承担片区的商贸功能； ? 市场基础：片区规划人口190万，对商业需求约129万，而目前片区商业几乎为 空白 ? 集中式购物中心8万平米、底层商铺3万平米、商业街区3万平米：

商业总量14万平米，约为片区商业需求量的11%，而商业占地18.6公顷，占片区 商业总用地的10%，比例相当，风险可控。

? 集中式商业：地下1层、地上5层 ? 底层商铺：住宅沿路底层商铺（1层） ? 商业街区：集中商业与住宅之间商业街区（1层） ? 100元/平米*日：参照城南片区集中商业目前租金水平，预计集中商业在2015年 开业的平均租金为100元/平米*月 ? 集中式商业：建成招商，持有6年，待2022年商业升值后连同酒店捆绑为股权包 统一转让给投行或信托基金，持有期间可抵押给银行回笼资金 ? 底层商铺、商业街区：建成销售，回笼资金 ? 集中性商业售价2万元/平米：2015年开业的平均租金为100元/平米*月，每年递 增5%，至2021年租金为134元，按8%回报率倒算约等于20000元 ? 底层商业首期按15000元/平米销售，年增长10% ? 商业街区：参照南城目前租金，按照租金135元集合8%回报率倒算2015年价格 商业面积 建筑形式 租金水平 经营方式 出售价格 附录：集中式购物中心的业态构想 楼层 面积（万平米） 业态 主要商家 5F 1.0 ? 大型正餐 ? 休闲餐饮（中国特色、异国风味） ? 电影院 ? 美容美体 ? 大中型正餐、休闲餐饮 ? 运动休闲服饰 ? 精品家居/书店影音 ? 休闲餐饮 ? 国际一二线、国内一线品牌服饰/皮具 ? 珠宝钟表/礼品 ? 休闲餐饮 ? 国际一二线品牌服饰/皮具 ? 珠宝钟表/化妆品 ? 休闲餐饮 ? 精品超市 ? 快餐/休闲餐饮/精美小食 ? 国际知名时尚服饰/饰品/礼 品 ? 个人护理/服务配套 新长福、徐记海鲜等 美食街、牛扒、料理、烧烤等 横店影院/嘉禾影院 百度SPA等 毛家饭店、湘鄂情等 耐克、阿迪、彪马等 星巴克等 巴宝利、JEPP、利郎、劲霸等 卡西欧、飞亚达等 肯德基等的二楼 LV、阿玛尼等 劳力士、欧米茄、卡地亚等 麦当劳、肯德基、必胜客等 沃尔玛/家乐福等 屈臣氏、快活林美食街等 4F 1.0 3F 1.0 2F 1.0 1F 2.0 B1 2.0 成功案例：武汉万达广场（城市综合体）-1 计容建筑面积40万平米，其中：

商业街4.5万平米、购物中心：10万平米 写字楼：5.5万平米、住宅：20万平米 住宅 公寓 商业街区 写字楼 酒店 武汉万达广场-2：拿地后快速开发，先销售住宅、商业街，再建成集中式商业并招商开业 项目获取 商业街预售 住宅上市 集中商业开业 住宅交付 项目清盘 09年4月30日 09年10月22日 10年4月24日 10年12月 11年12月 6个月 12个月 20个月 28个月 28个月 武汉万达广场-3：一方面通过销售住宅和商业街快速回笼资金，同时通过集中商业的经营抵押贷款来减少资金 占压，项目整体可实现27亿净现金流 6个月 商业街上市 12个月 住宅上市 20个月 集中商业开业 28个月 清盘交付 6个月：销售16亿元，已投入资金（地价13亿元）。税后净利8-9亿（商业街单方全成本按1万元） 12个月：已公布售价为8000-10000，周边可比项目为13000（圆方）。住宅提供现金流为16亿元 18个月：10万平米集中商业进行经营抵押贷款，按租金150元/月/平米、以DCF模型评估后的公允 价值的5成计算，可获得10亿元经营性抵押贷款 26个月：清盘交付后，万达获得集中商业10万平米+7亿元现金+10亿元贷款资金=27亿元 ? 目标项目规划指标 及 规划布局 项目规划指标：住宅120万方，公寓10万方，写字楼、酒店各5万方、购 物中 心8万平米，底商、街区各3万方 分类 住宅部分 物业类型 普通住宅/公寓 写字楼 面积（万平米） 120.1/10 5 酒店 5 城市综合体 商业部分 购物中心 8 底层商业 3 商业街区 公共配套 学院/幼儿园/会所/配套房 3 2.33/1.28/0.3/0.79 ?项目经济测算 土地成本：土地总成本为23.51亿元，其中6.21亿元 可用于税前抵扣，17.3亿不可用于税前抵扣 土地总成本及构成 235.100 1、收购成本 195000万元，其中可用于税前抵扣的 土地成本为22000万元 2、调整容积率补缴地价 增加建筑面积 （平方米） 195.000 42.17 补缴单价 补缴总额 （元/平方米） （万元） 391 16500 可用于税前抵扣的 金额 （万元） 16500 16.500 23.600 3、拆迁安置补偿费用 拆迁土地 拆迁单价 面积（亩） （万元/ 亩） 拆迁总成 已缴纳补偿 仍需补偿 本（万元） 费用（万元） 费用（万 元） 总成本 收购成本 补缴地价 拆迁补 偿费用 840 40 10000 33600 23600 土地成本分摊-1：可税前抵扣的土地成本根据各产 品 类型可售面积和容积率计算得出相应分摊基数来 分摊，尽量让销售型物业多分摊地价 可税前抵扣土地成本分摊 产品 可售面积（m2） 容积率 分摊基数 单基应摊 地价分摊 （万元） 可售单方 （元/m2） 高层33F 公寓 底层商业 1201003 100000 30000 3.27 4.50 1.00 367071 22222 30000 0.13 0.13 0.13 48061 2910 3928 400 291 1309 商业街 购物中心 写字楼 五星级酒店 合计 30000 80000 50000 50000 1541003 2.00 4.00 5.00 5.00 15000 20000 10000 10000 474293 0.13 0.13 0.13 0.13 1964 2619 1309 1309 62100 655 327 262 262 403 土地成本分摊-2：计算出不可税前抵扣的土地成本， 后续在税后利润中扣除 不税前抵扣土地成本分摊 产品 高层33F 公寓 底层商业 商业街 购物中心 写字楼 五星级酒店 合计 可售面积（m2） 1201003 100000 30000 30000 80000 50000 50000 1541003 容积率 3.27 4.50 1.00 2.00 4.00 5.00 5.00 分摊基数 367071 22222 30000 15000 20000 10000 10000 474293 单基应摊 0.36 0.36 0.36 0.36 0.36 0.36 0.36 地价分摊 （万元） 133890 8106 10943 5471 7295 3648 3648 173000 可售单方 （元/m2） 1115 811 3648 1824 912 730 730 1123 建设成本：各类产品单方成本，乘以可售面积， 保守预估本项目建设成本为52.07亿元 项目可售单方成本（元/平方米） 项目开发成本(亿元） 31.51 5.82 4.01 3.2 2.45 2.3 6000 4500 4200 52.07 3000 3200 2000 2000 2156 1.51 1.27 高层 公寓 底层 商业 购物 写字 五星 地下合计 住宅 商业 街 中心 楼 级酒 室车 店 库 说明：

1、开发成本含前期准备费、主体建筑工程费、主 体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配 套设施费、开发间接费、酒店及装修费用 2、可售面积单方成本已分摊了不可售面积的开发 成本 高层 公寓 底层 商业 购物 写字 五星 地下 住宅 商业 街 中心 楼 级酒 室车 店 库 = x 项目可售面积（万平方米） 120.1 26.97 10 8 5 3 3 5 公寓 底层 商业 购物 写字 商业 街 中心 楼 开发计划：项目分9期开发，住宅、底层商业先行开发以争取快速回笼资 金，公寓、商业街及购物中心、写字楼、酒店部分待武广片区道路配套完善 后（预计2016年）再开发 项目开发计划（平方米） 年份 高层33F 公寓 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 合计 120,000 120,000 120,000 100,000 100,000 150,000 150,000 150,000 191,003 1,201,003 50,000 50,000 100,000 底层商业 商业街 购物中心 写字楼 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 30,000 30,000 80,000 15,000 15,000 80,000 50,000 50,000 五星级酒店 地下室车位 配套用房 50,000 25,161 26,210 42,984 35,645 35,645 53,468 32,500 31,452 3,500 6,900 24,257 1,000 1,000 7,900 1,000 1,000 50,000 40,049 440 323,113 39,057 工程款支付：根据开工面积，按项目建设成本“第一年30%；第二年70%” 的比例分两年支付工程款，项目工程款整体支出情况如下 项目工程款支出情况（万元） 年份 高层33F 公寓 底层商业 商业街 购物中心 写字楼 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 7,200 24,000 24,000 22,800 20,000 450 1,500 3,000 1,500 1,440 10,000 1,500 4,800 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 合计 23,000 30,000 30,000 32,460 26,740 240,201 7,000 1,500 3,360 6,300 1,500 14,700 1,050 20,000 9,000 9,600 36,000 21,000 10,800 25,200 - 五星级酒店 - 4,586 5,624 7,341 6,416 9,000 7,379 21,000 8,492 5,793 - - 30,000 地下室车位 1,359 小计 6,126 5,046 58,160 8,559 29,036 41,924 61,281 42,716 57,539 75,692 36,843 38,586 31,787 423,961 销售计划：住宅2012销售，底层商业2013年销售，公寓、商业街2015年销 售，写字楼2017年销售，购物中心及酒店持有并招商出租，2022年以股权包 方式统一转让给投行或信托基金 项目销售面积（平方米） 年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 合计 1,201,003 100,000 高层 150,00 120,000120,000 120,000 100,000 100,000 150,000150,000 191,003 33F 0 公寓 50,000 50,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 底层 商业 商业街 购物 中心 写字楼 五星级 酒店 地下室 车位 30,000 15,000 15,000 80,000 30,000 80,000 50,000 - - 25,000 25,000 50,000 21,003 21,879 35,881 29,755 29,755 44,632 27,129 26,254 33,431 50,000 269,719 销售单价：参照前面定位，高层住宅起价5500元，年增幅为5%；公寓参照同 期住宅均价；底层商业起价15000元，增幅10%；商业街分两年分别按20000、 25000元销售；写字楼起价9000，年增幅5%；购物中心到2022年打包转让，定 价分别为20000、10000元 项目销售单价（元/平米） 年份 高层33F 公寓 底层商业 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 合计 6,875 6,526 16,853 5,500 5,775 6,064 6,367 6,685 7,020 7,371 7,739 8,126 6,367 6,685 15,000 16,500 17,325 18,191 19,101 20,056 商业街 购物中心 写字楼 五星级酒店 地下室车位 销售均价 - 20,000 25,000 22,500 20,000 20,000 - - - 9,000 9,450 9,225 10000 10,000 2,400 2,448 2,497 2,547 2,598 2,650 2,703 2,757 2,812 2,868 2,612 5,500 5,605 5,829 6,932 7,710 6,895 6,925 6,968 7,477 2,812 16,154 7,408 销售收入及期间费用：项目总销售收入为133.56亿元，管理费用及营销费 用分别按销售收入的2%计算，共5.34亿元 项目销售收入（万元） 年份 高层33F 公寓 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 66,000 69,30072,765 63,669 66,853 105,29 110,558 116,086 155,209 3 31,835 33,426 合计 825,733 65,261 底层商业 商业街 购物中心 写字楼 级酒店 地下室车 位 小计 - 7,500 7,500 8,250 - 8,663 7,578 9,096 9,550 - - - - - 50,559 67,500 46,125 30,000 37,500 160,000160,000 50,000 50,000 70,462 22,500 23,625 5,041 5,356 8,959 7,730 11,827 7,333 7,238 9,401 66,000 81,84185,621142,713 154,020 144,61 1,335,64 155,560 123,418 162,447 9,401 210,000 9 0 期间费用（万元） 年份 管理费用 销售费用 小计 2012年 2013年2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 1770 1770 2154 2154 2167 2167 3037 3037 2947 2947 18650 3094 3094 19584 3314 3314 20973 2613 2613 16538 3205 3205 20285 493 493 3121 1918 1918 12138 合计 26713 26713 53426 11204 13632 13714 19222 项目现金流情况：未使用杠杆情况下，项目资金峰值约为26.85亿元；按照 目前三年期银行贷款基准利率上浮20%计算，项目资金成本约为11.56亿元 项目整体现金流情况（万元） 年份 现金流 入 现金流 出 净现金 流量 累计净 流量 平均资 金占用 资金成 本 2010 20.62 2011 6.23 2012 5.94 4.94 2013 8.03 7.02 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 合计 8.52 13.70 15.29 14.56 15.45 12.66 15.85 2.47 21.09 133.56 8.95 7.77 9.57 10.86 7.45 5.60 6.18 0.28 8.39 103.86 -20.62 -6.23 1.00 1.01 -0.43 5.93 5.72 3.70 8.00 7.07 9.68 2.19 12.70 29.71 -20.62 -26.85 -25.85 -24.84 -25.27-19.34-13.63 -9.93 -1.93 5.13 14.81 17.00 29.71 29.71 -10.31 -18.58 -22.22 -23.53 -24.40-21.87-17.75-13.84 -7.89 -1.38 6.72 11.86 20.78 **** 0.74 1.33 1.59 1.68 1.74 1.56 1.27 0.99 0.56 0.10 0.00 0.00 0.00 11.56 说明: 该现金流量表未扣除增值税补缴，未计算租赁收入 经营收益测算-1：项目正常销售物业净利润为8.53亿元 正常销售收入含：高层住宅、公寓、底层商业、商业街、写字楼、地下车库 项目正常销售物业收益分析（亿元） 112.56 5.82 35.8 4,96 10.73 8.72 13.56 8.24 16.21 8.53 销售收入 可税前 开发成本 期间费用 开发资 抵扣土 金成本 地成本 营业税 土地增值 所得税 不可税前 税后利润 及附加 税补缴 抵扣的土 地成本 经营收益测算-2：持有型物业实现经营利润11.12亿元，其中购物中心租 赁净利润2.62亿，购物中心和酒店于2022年打包销售实现净利润8.5亿元 购物中中心租赁收益分析（亿元） 3,71 0,21 0,87 2,62 持有物业净 利润合计: 10.73亿元 租赁收入 营业税 所得税 净利润 持有型物业统一销售收益分析（亿元） 21,00 0,39 6,60 0,38 0,83 0,00 0,00 3,20 1,09 8,50 销售 收入 可税前 开发 抵扣土 成本 地成本 期间 开发资 营业税 土地增 不可税 费用 金成本 及附加 值税补 所得税 前抵扣 缴 的土地 成本 税后 利润 经营收益测算-整体：项目净利润19.65亿元 经济指标 经营收入 净利润：

收入净利率 资金峰值：

总投入回报率 杠杆前内部收益率 指标值 137.27亿元 19.65亿元 14.31% 26.85亿元 73.19% 45.03% 附表1—持有型物业租赁收益测算：购物中心出租7年，净利润2.62亿 五星级酒店 为保守起见，按五星级酒店中盈亏平衡计算，酒店经营期 间不贡献利润 购物中心 购物中心2015年建成开业，并收取租金。首年月租金按50元/平米， 年增幅按5%计算，扣除税费，纯利润为26226万元 购物中心出租收益 年份 月租金水平（元/平米） 2015年 50 2016年 53 80000 85% 4284 246 1009 3028 2017年 55 80000 95% 5027 289 1185 3554 2018年 58 80000 100% 5557 320 1309 3928 2019年 61 80000 100% 5834 335 1375 4124 2020年 64 80000 100% 6126 352 1443 4330 2021年 67 80000 100% 6432 370 1516 4547 37101 2133 8742 26226 合计 购物中心面积（平方米） 80000 出租比例 年租金收入（万元） 营业税（万元） 所得税（万元） 净利润（万元） 80% 3840 221 905 2714 

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