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房土两税明细申报系统操作快速指南 本册指南是为了使纳税人快速掌握房土两税明细申报系统的基本操作，详细操作请 登陆江苏地税网上申报系统，进入房土两税申报页面下载。

该版房土两税明细申报系统实现了“登记即申报”，即纳税人完成房产和土地的明 细登记后， 可以直接生成申报表； 同时， 该系统保留纳税人房产和土地信息的变动轨迹， 即自系统上线月份起，房产和土地信息逐月记载，不间断。 一、城镇土地使用税操作 （一）土地登记 城镇土地使用税遵循“谁纳税谁登记” 原则，只要是城镇土地使用税纳税人，就 必须办理宗地登记。

纳税人应当根据土地证逐行填写。无土地证的土地应当按宗地逐行填写，纳税人不 得将多个宗地合并成一条记录填写。

纳税人应当逐项认真填写登记内容，底纹为蓝色的为必填项。

纳税人应当完整、如实填写所有字段，必填项不能为空，非必填项存在可填内容的 都应当完整、清晰地填写，不可省略，所填代码应当与代码表仔细核对，不能超出代码 表范围 1.初始登记 初始登记包括宗地总体信息登记和宗地纳税信息登记两个部份，二者相互关联，缺 一不可。

（1）宗地总体信息登记 打开网上申报系统，点击房产税或者城镇土地使用税“按季申报”，可打开“房土 税源登记―申报”界面，点击城镇土地使用税“登记”按钮，可进入城镇土地使用税登 记界面： 1 点击下图右上方“新增宗地登记”进入登记界面： 宗地总体信息登记界面： 宗地总体登记填写完成后，还需要继续登记明细应税信息。如果此时登记点击“保 存”按钮，系统将自动提示须进行明细登记。 （2）宗地纳税信息登记 “宗地纳税信息登记”是指同一宗地总体信息之下的纳税信息登记，而不是新一 宗地的登记。如果需要登记新一宗地，请点击上方“新增宗地登记”按钮。

如果同一宗地包括两种或两种以上的应税土地等级(或者包括两种免税类型以上的 免税土地)，则需要拆分明细登记。点击上方“宗地拆分”按钮可继续进行下一条明细 登记，应当注意拆分面积之和应当等于“宗地总体登记”中的“土地总面积”。对于房 地产企业来说，因为售房土地面积不断减少，其“土地总面积”可以不等于拆分面积之 和。 2 登记完成后点击界面右上方“保存”按钮可完成登记。

如果纳税人有多块宗地的，可重复上述操作进行登记。

2.变更登记 变更后，同一土地可能会形成不同所属期的有效记录。同一土地的有效记录连续不 中断、不交叉、不重复。不影响税额的信息可直接保存修改。

（1）正常变更登记 正常变更登记是指纳税人登记信息发生变化，纳税人应进行的正常性变更操作。一 般来说，修改的是未申报信息。例如，纳税人2013年1季度完成申报后，如果4月、5月、 6月登记信息发生了变化，纳税人应当在二季度申报前(7月15日前)完成变更登记。

不影响税额的未申报信息可直接保存修改。

影响税额的未申报信息修改如下：

进入宗地纳税信息界面，点击右下方“变更”按钮，可进入明细登记的变更界面。 界面上方为原始信息(供比对)，下方为修改后的信息。 3 例如，该纳税人土地面积从2013年4月起应当变更为4000平方米，则应当将“所属 期起”修改为“2013年4月”，“土地面积”修改为“4000”。 点击“保存”按钮后，原登记信息将拆分成两条，一条所属期为2013年4月至当前， 面积为4000平方米(当前有效)。另一条所属期为2013年1月至3月，面积为3000平方米。

需要注意的是，2013年1月至3月的记录仍然属于有效记录(历史有效)，表示在该所属期 内的有效纳税状态。 点击上图“确定”按钮后将提示修改成功，同时提示修改“宗地总体登记”中的土 地面积。纳税人应当将“宗地总体登记”中的“土地总面积”修改为4000平方米。 4 如果修改时不涉及“所属期起止”，系统将直接保存，不做拆分操作。

如果需要同时修改数月数据(例如一季度申报后， 需要同时修改4月、 5月、 6月数据)， 应当逐月分次进行修改，即重复上述操作即可。

注意：为防止误操作，对“未申报”状态的记录，系统不允许修改所属期止(下同)。 （2）纠错变更登记 如果纳税人前期已经申报的信息发生错误，则需要进行纠错变更登记。在一般情况 下，纠错变更登记的操作对象为“已申报”记录。

①补充性纠错变更(从头开始增加部分所属期) 例如，纳税人一块土地，初始登记时从2013年1月(所属期起)开始纳税，后来发现 应当从2012年5月开始纳税。纳税人只需在变更时，将“所属期起”修改为2012年5月后 保存即可。 ②删除性纠错变更(从头开始删除部分所属期) 5 接上例，如果纳税人后来发现，该土地应当从2012年7月开始纳税。纳税人应当将 所属期选定为“2012年5月”至“2012年6月”，将“土地面积”和“免税面积”全部修 改为0。 点击“保存”按钮后，系统弹出窗口提示：生成两条新记录，第一条2012年5月至6 月面积为0，第二条2012年7月至12月数据不变。原记录(2012年5月至12月)被替代废止 (系统永久保留纠错过程。) 需要注意的是， 由于记录在5月和6月已经申报纳税， 因此5月和6月的记录不可删除。

直接将所属期起改为2012年7月是无意义的，这样不会产生应退税款。

③替代性纠错变更(部分所属期登记错误) 接上例，如果纳税人发现2012年8月至10月的土地面积应当是4000平方米，则需要 将“所属期起止”修改为2012年8月至10月，将“土地面积”修改为4000。 点击“保存”按钮后，系统弹出窗口提示：生成三条新记录，第一条2012年7月至7 月数据不变，第二条2012年8月至10月土地面积变更为4000，第三条2012年11月至12月 数据不变。原记录(2012年7月至12月)被替代废止(系统永久保留纠错过程。) 6 3.记录删除 处于“未申报”状态的记录存在“删除”按钮。但能够删除的记录应当符合三个条 件：一是处于“未申报”状态，二是此记录是该土地记录中所属期最早的一条(删除后 不会造成所属期中断或者无当前状态)，三是该条记录的所属期中不涉及废止记录(如果 所属期涉及废止记录，说明该记录是由废止记录变更而来，不可删除)。 4.注销登记 纳税人登记的宗地发生转让等变化的，应当办理注销登记。

（1）正常注销 当前有效记录可办理注销登记。 点击上图“注销”按钮，可进入注销登记界面。

纳税人应当填写“土地转出日期”和“所属期止”。

“土地转出日期”的年月应 当与“所属期止”的年月相同。

需要注意的是，“所属期止”应当大于等于该土地已经申报的最大所属期。(系统 控制) 系统自动填入“注销日期”(当前日期)。

处于注销状态的记录仍然是有效记录。处于注销状态的记录不可以修改。如确需修 改，则应当先“撤销注销”。 7 （2）错误注销的恢复 已经注销的记录将产生“撤销注销”按钮。点击“撤销注销”后可将记录恢复到撤 销前的状态。 （3）注销提前的处理 注销时“所属期止”填写的月份小于实际应注销月份，会造成少缴税款。纳税人应 当先撤销注销，然后重新注销(需变更的也可先变更)，并补申报。

（4）注销滞后的处理 注销时“所属期止”填写的月份大于实际应注销月份，会造成多缴税款。纳税人应 当先撤销注销，然后将多缴税款的月份的计税依据全部变更为0，申报退税后重新注销 (注销日期只能填写已经申报的最大所属期)。未造成多缴税款的可直接重新注销。

（二）城镇土地使用税申报 在正常申报期内，点击“城镇土地使用税申报”按钮，系统将自动生成“本期城镇 土地使用税申报表”。 如果纳税人进行纠错变更， 点击 “城镇土地使用税申报” 按钮， 系统将自动生成 “本 期应补退前期城镇土地使用税申报表”。 8 点击上图右上方“申报”按钮，将生成“地方税通用申报表”。点击右上方“提交” 按钮将完成申报。 纳税人应当仔细核对申报数据是否准确。如果申报数据有误，请先修改登记信息， 再进行申报操作。 二、房产税操作 （一）房产登记 房产登记遵循“谁纳税谁登记”原则，只要存在房产税纳税义务，非产权所有人 也必须如实登记应税房产信息。

纳税人应当根据房屋产权证逐行填写。无产权证的房产应当按幢逐行填写（纳税人 也可自行拆分）。纳税人不得将多幢房产合并成一条记录填写。

纳税人应当完整、如实填写所有字段。必填项不能为空，非必填项存在可填内容的 都应当完整、清晰地填写，不可省略。所填代码应当与代码表仔细核对，不能超出代码 表范围。

1.初始登记 初始登记包括从价登记和从租登记，纳税人必须先进行价登记，后进行从租登记， 即所有房产（包括出租房产）都必须进行从价登记。只有在从价登记中登记了“出租面 积”和“出租房产计税原值”，纳税人才可进行下一步从租登记。 9 （1）从价登记 打开房土两税税源登记界面，点击“登记”按钮，可进入房产税登记界面。纳税人 可选择“从价登记”和“从租登记”标签。 （2）从租登记 点击“从租登记”标签，可进入“从租登记”界面。

纳税人应当按照“先从价登记后从租登记”的原则进行操作。如果房产未进行从价 登记，或者从价登记中无“出租面积”和“出租原值”信息的，将不能进行从租登记。

纳税人应当逐项如实登记相关从租信息。 2.变更登记 相关操作可参考城镇土地使用税。

（1） 从价登记变更 ①从价正常变更登记 不影响税额的未申报信息可直接保存修改。

影响税额的未申报信息修改同城镇土地使用税。

②从价纠错变更登记 例如，该纳税人从2013年5月起，出租房产原值变化为3000000元，纳税人可如实修 改。 10 点击保存按钮后， 系统将原记录一分为二：

第一条所属期2013年4月至4月数据不变， 第二条所属期2013年5月至当前出租原值变化为3000000元。点击“确定”按钮后保存。 （2）从租正常变更登记 ①从租正常变更登记 不影响税额的未申报信息可直接保存修改。

其他操作参考城镇土地使用税。 ②从租纠错变更登记 如果纳税人修改“所属期起”，若变更登记涉及的所属期为已经申报的“以前所属 期”，那么系统将自动判断为“从租纠错变更登记”。

如果纳税人不修改“所属期起”，将生成一条新记录代替原记录。例如，纳税人将 “本期应税租赁收入”修改为200000元，可如实修改。 点击 “保存” 按钮， 系统提示：

生成一条新记录， 所属期2013年1月租赁收入为300000 元；废止原记录，所属期2013年1月租赁收入为200000元(系统永久保留纠错过程) 。 11 3.记录删除 参考城镇土地使用税。

4.注销登记 参考城镇土地使用税。

从租登记不存在注销事项。

（二）房产税申报 相关操作参照城镇土地使用税。

正常纳税申报表： 本期应补退前期房产税申报表： 12 纳税人应当仔细核对申报数据是否准确。如果申报数据有误，请先修改登记信息， 再进行申报操作。 三、辅助功能 系统提供了“房产税计税原值计算器”，可根据纳税人登记情况，自动计算地价计 入房产原值的分配额。 纳税人应当在房产登记中将房产与所在土地相关联， 并如实、 完整填写房建筑面积、 土地面积、地价等信息，否则将不能使用计算器或者不能得到正确的计算结果。

纳税人可选择宗地，填入所属期(因为容积率每月都有可能不同，所以应当按月确 定所属期)，点击“查询”按钮，可生成下表。建造成本由纳税人自行录入，并可保存。 13 需要注意的是，上述计算结果仅供参考，纳税人可根据计算结果对房产计税原值进 行修正。 四、字段说明 （一）宗地总体信息登记界面字段说明 1.税务管理码和纳税人名称系统自动带入。

2.土地唯一代码系统自动生成。

3.市、县（区）、乡镇（街道）：根据税务登记信息生成，纳税人可根据土地座落 修改乡镇街道信息。

4.详细地址：填写土地的座落地址，须完整填写详细地址。

5.土地名称：纳税人自行编写，以便于识别，如 1 号土地，戴南镇 1 号土地，新泰 路土地等等。

6.土地证书号：请根据土地证填写。未领取土地证的不填写。

7.证书地号：字符型。请根据土地证中的证收地号填写。未领取土地证的不填写。

8.土地性质：下拉选择。

9.土地用途：下拉选择。

10.土地总面积：根据纳税人实际占用的土地面积填写，包括减税面积和免税面积。

房地产企业开发产品出售后，应税土地面积逐渐减少的，此处仍然填写原始总面积。

11.土地总价＝“其中：取得土地使用权支付金额”＋“土地开发成本”。“其中：

取得土地使用权支付金额”与“土地开发成本”两项必须填一项，确实为 0 的可填 0。

12.初始取得时间：填写纳税人取得该土地的时间（合同约定的土地交付时间）。

根据土地转让或者出让合同约定的交付时间填写，无转让或者出让合同的，根据实际情 况填写。初始取得时间应当小于土地明细登记中的“所属期起”。 14 （二）宗地纳税信息登记界面字段说明 1.土地名称：由纳税人自行编写（系统自动带入，如存在多条明细记录，则应当区 分编写。） 2.纳税人类型：土地使用税遵循“谁纳税谁登记” 原则，在登记时应当注明“纳 税类型”，如“权属所有人”、 “集体土地使用人”(包括承租集体土地)、“无偿使 用人”(纳税单位无偿使用免税单位土地)、“代管人”、“实际使用人”等等。

3.土地用途：下拉选择。

4.地段等级代码：即税目税额，如果不清楚请咨询主管税务机关。

5.土地面积：即实际占用面积，包括减税面积和免税面积。

6.免税代码：点击“免税代码”时，系统将弹出对话框，由纳税人自行选择适用减 免税事项，点击“确定”按钮返回。在填写免税事项时应当注意，免税事项应当到主管 税务机关办理备案。

7.免税面积：选择“免税代码”后（免税代码不为空），“免税面积”就必须填写 (不能为 0 或为空)。

8.“减税代码”和“减税面积”的操作比照上述方法。

9.“免税面积”与“减税面积”之和必须小于土地面积。

10.所属期起：指税款所属期起，初始上线时，填写上线月份。

11.所属期止：首次登记时， “所属期止”默认为“2050 年 12 月”，表示当前状态。

（三）从价房产登记界面字段说明 1.房源管理码：自动生成。

2.房产名称：纳税人自行编写，以便于识别，如 1 号厂房，办公楼，食堂等等。

3.产权证书号：根据房屋产权证填写。未领取房屋产权证的不填写。

4.所在宗地唯一代码：点击“所在宗地唯一代码”，系统将弹出已经登记的所有宗 地，纳税人应当将房产信息与宗地信息相关联，以便计算地价计入房产原值。

5.房产类型：根据实际情况下拉选择。

6.房产属性：根据实际情况下拉选择。

7.详细地址：填写房产的座落地址，须完整填写详细地址。

8.纳税人类型：房产税遵循“谁纳税谁登记” 原则，只要存在房产税纳税义务， 非产权所有人也必须登记。

9.产权所有人税务管理码：如果纳税人类型代码不等于“01”（自有），如无租使 15 用房产、代管房产等，则应当如实填写产权实际拥有人税务管理码（产权所有人无税务 管理码可不填写）。

10.产权所有人名称：如果纳税人类型代码不等于“01”（自有），如无租使用房 产、代管房产等，则应当如实填写产权实际拥有人名称（根据产权证填写，无产权证的 根据实际情况填写，不能空）。

11.房产计税原值：填写从价计征房产税计税原值（即计税依据，包括应当计入房 产原值的地价）。此处应当填写“原值”，而不是打七折后的“余值”。即使房产用于 出租，仍然必须准确填写计税原值总额。出租房产原值另行填写，计税时可从房产计税 原值中减去。

12.房产账面原值：填写纳税人会计核算的账面原值。

13.初始取得时间：填写取得房产的时间。初始取得时间应当小于“所属期起”。

14.建筑面积：填写房产的建筑面积，如果此处不填写，将影响地价计入房产原值 计算器的使用（影响容积率计算和分配率）。

15.出租面积：填写房产实际用于出租的面积。从租房产须另行登记（不提供导入 功能），如果此处不填写，则从租登记无法进行。从租计征房产税的纳税义务发生时间 为收到租金之日所属季度的季后 15 天内。

16.出租房产计税原值：填写出租房产的计税原值（含地价，可根据出租面积占总 建筑面积的比例计算确定） 。

在计算从价计征房产税时， “出租房产计税原值”可从“房 产计税原值”中减去。

17.免税代码：点击“免税代码”时，系统将弹出对话框，由纳税人自行选择适用 减免税事项，点击“确定”按钮返回。在填写免税事项时应当注意，免税事项应当到主 管税务机关办理备案。

18.免税原值：选择“免税代码”后（免税代码不为空），“免税原值”就必须填 写(不能为 0 或为空)。“免税原值”与“减税原值”和“出租房产计税原值”之和不能 大于“房产计税原值”。在计算从价计征房产税时，“免税原值”可从“房产计税原值” 中减去。

19.“减税代码”和“减税面积”的操作比照上述方法。

20.所属期起：指税款所属期起，初始上线时，填写上线月份。

21.所属期止：首次登记时， “所属期止”默认为“2050 年 12 月”，表示当前状态。

正常情况下(进行“注销操作前”)，所有房产的记录都必须存在当前状态。纳税人进行 16 “注销”操作后，该土地将不存在当前状态。

（四）从租房产登记界面字段说明 1.房源管理码：纳税人首先应当选择“房源管理码”，点击后系统弹出窗口，显示 “从价登记”中存在从租内容的记录，纳税人可进行选择。

2.房产名称：选择房源管理码后，系统将自动带入。

3.租金收入流水号：系统自动生成。

4.出租面积：选择房源管理码后，系统将自动带入。

5.合同租金总收入：填写本租金合同约定的总租金收入。总租金收入＝年（月）租 金×租金年（月）份。

6.本期应税租赁收入：填写本期（本季度包括的三个月）实际收到的租金。从租计 征房产税按季申报。

7.本次应税租赁收入所属租赁期起（止）：填写本期收到的租金所属的租赁期。应 当注意：“本次租赁收入所属期起（止）”应当与从价信息相一致 (包含在从价登记有 从租内容的所属起止中。即有租金的月份从价登记中的从租内容不能为空)。

8.所属期起：填写实际收到租金的月份。

9.所属期止：系统自动生成（等于所属期起）。根据我省目前政策，租金收入以实 际收到租金月份为纳税义务发生时间，因此纳税人只要填写“所属期起”即可。

10.免税代码：点击“免税代码”时，系统将弹出对话框，由纳税人自行选择适用 减免税事项，点击“确定”按钮返回。在填写免税事项时应当注意，免税事项应当到主 管税务机关办理备案。

11.本期免税租金收入：选择“免税代码”后（免税代码不为空），“本期免税租 金收入”就必须填写(不能为 0 或为空)。在计算从租计征房产税时，“本期免税租金收 入”可从“本期应税租赁收入”中减去。

12.承租方税务管理码：填写承租人的税务管理码。承租人未办理税务登记的可不 填写。

13.承租方名称：填写承租方单位名称（个人填写姓名）。承租方名称不能为空。 17 

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