庄房地产开发有限公司,思路网总裁周志全,房地产产权纠纷案,李彦敏、周志全、周漪与云南嘉翔房地产开发有限公司纠纷案

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李彦敏、周志全、周漪与云南嘉翔房地产开发有限公司纠纷 案 _______________________________________________________________________________________ （2007）昆民三终字第 1087 号 民事判决书 上诉人（原审原告）李彦敏，女。

上诉人（原审原告）周志全，男。

上诉人（原审原告）周漪，女。

法定代理人周志全,男，1966 年 2 月 26 日出生，汉族，住址同上。系周漪之父。

三上诉人委托代理人谢兴友、黎满昌，云南欧派律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）云南嘉翔房地产开发有限公司。

住址：昆明滇池国家旅游度假区。

法定代表人郑飞云，该公司董事长。

委托代理人里宁枫、金卫国，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人李彦敏、周志全、周漪因与被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司买卖合同纠 纷一案，不服昆明市西山区人民法院(2006) 西法民初字第 30 号民事判决，向本院提起上 诉。本院于 2007 年 9 月 4 日受理此案后，依法组成合议庭于 2007 年 11 月 27 日公开开 庭对本案进行了审理。

上诉人周志全以及上诉人李彦敏、 周志全、 周漪的委托代理人谢兴友、 黎满昌， 被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司的委托代理人里宁枫、 金卫国到庭参加了诉 讼。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条第一款之规定，本案报经本院 院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。

原审情况： 原告李彦敏、周志全、周漪诉称：2001 年，被告在预售其开发的阳光海岸商品房时， 通过报纸等大量宣传资料，称其开发的阳光海岸有：1、16000 平方米的广场划分为 12 个 1300 平方米左右的广场； 2、 13333 平方米的水面划分为 5 个 2700 平方米左右的水面； 3、 200 个车位的大型停车场划分为 50 多个小型停车场；4、每个小孩拥有 90109.8 平方米的 绿地等。原告得知上述情况后，认为该商品房周围有上述环境、停车场等，有利于提高生活 质量，价格也相当，遂购买了被告的商品房。现得知阳光海岸的广场实际只有 3222.12 平 方米， 水面只有 878.26 平方米， 车位只有 45 个， 公共绿地及假山景观只有 5782.6 平方米， 与被告当初在预售房时的宣传内容出入较大。被告在预售房屋时对广 母鍪 髁司咛宓乃得骱驮逝担 栽 婀郝蚋蒙唐贩坑兄卮笥跋欤 眯 哪谌荩 桓嫖窗丛悸男校 钩闪宋ピ迹 Φ 背械Ｒ蛭ピ几 妗⒙痰亍⒊滴凰 娴拿婊 俺滴坏 谌萦 Φ 笔游 贤 嬖斐傻乃鹗 В 盟鹗 Ъ 扑 惴绞绞怯帽桓娑浴把艄夂０丁惫愠 承诺，减去“阳光海岸”广 鞒龅淖苊婊?23945.8 平方米的 妗⒙痰亍⒊滴?1392.149 平方米的实际面积之差，再乘以 “阳光海岸”所处位置地价每平方米 611 元之积 32110280.8 元，这部分土地的价值分摊 于“阳光海岸”371 户住户，每户为 86550 元。请求判令：一、由被告赔偿其违约给原告 造成的损失 8.6 万元；二、由被告承担本案诉讼、鉴定、评估、公证等费用。

被告云南嘉翔房地产开发有限公司答辩称：一、被告开发的阳光海岸项目是按照政府 批准的规划设计要求进行的，阳光海岸的建筑面积、户数及绿地率均符合规划设计要求，被 告未将任何公共设施建设或绿地景观部分用于建盖商品房，也未将建设用地挪作他用。二、 被告在开发阳光海岸时所宣传的 “二十多亩地的中心广场被分割为十二块平均约二亩地的小 型广场，均匀分布于各组团中心；二十余亩的水面被分割成五块平均约四亩的水面” ，这里 的广场和水面是混合在一起的，不存在独立的广场和独立的水面，水面就在广场中，被告的 本意是只有一个 20 多亩；另外，被告与所有业主均约定了庭院面积，该庭院面积的误差范 围在±10%至±20%之间，而被告在交付时绝大部分庭院都大于约定的庭院面积，若按最小 值提供庭院面积，则广 婊 ?米，为了便于业主生活、交通通畅，被告主动将道路扩宽为 3.5 米，这 部分占地又是 5 亩，这也是广 娌蛔愕脑 颉Ｍ 庵指谋浔桓娌⑽慈〉萌魏卫 妫 00 个车位，基于消防要求取消了部 婷婊 黾?3845.58 平方米，即 20.8 亩，被告未因广 婷 缆防┛淼氖导世 嬉彩侨 逡抵飨碛小Ｖ劣谠 婊 分，但仍有 97 个。最后，原告在 2003 年 5 月前就已接房，其已经知道（看见）阳光海岸 广 婕俺滴坏南肿矗 凑掌涮岢龅墓愠 婷婊 钟肫淙衔 Γ ?原判确认：2001 年 5、6 月期间，被告云南嘉 墓愀嫘 氖 种 浯嬖谧啪薮蟛罹啵 毙А 湓诮臃渴本陀Ω 翔房地产开发有限公司经相关部门审批后， 开发“阳光海岸”独立式花园住宅小区， 经批准 的小区住宅建筑面积为 77876 平方米，设计住户为 371 户。2001 年 5 月至 9 月被告在报 刊上投入大量的广告宣传，同时还自行制作了宣传册，其中有内容为“……阳光海岸小区占 地 220 亩，约等于 14.6 公顷，本来可以建造 440 户，但阳光海岸小区只建了 390 户，就 是为了让阳光海岸小区的居民拥有更优质的生活。

二十多亩地的中心广场被分割为十二块平 均约二亩地的小型广场， 均匀分布于各组团中心； 二十余亩的水面被分割成五块平均约四亩 地的水面；200 个车位的大型停车场被分割成 50 个小型停车场；6 万余平方米的绿地被分 割成每户最小 100 平方米的私家花园……”的广告宣传。2002 年 3 月 15 日，原告与被告 签订了嘉翔（2001）字第 405 号《商品房购销合同》 ，购得“阳光海岸”蓝色珊瑚 9 幢商 品房。2002 年 9 月“阳光海岸”竣工，经相关部门验收合格后，被告于 2002 年 9 月 25 日在都市时报刊登了内容为“阳光海岸定于 2002 年 10 月 1 日 9:30 正式交付使用，请各 位业主携带购房合同、 发票、 身份证前来办理相关手续”的交房公告。

2002 年 10 月 4 日， 双方签署“房屋验收移交表”对房屋进行了正式移交。

原告入住后认为小区内的环境设施与 广告宣传的内容有出入，遂于 2005 年 6 月“阳光海岸”环境设施的水体、广?⒙袒 偕骄肮圩苊婊 鹊任侍馕 性颇鲜 〔饣婀こ淘航 辛瞬饬浚 辛酥ぞ荼Ｈ Ｔ谏罄碇校 桓嫔昵耄 簧蠓ㄔ阂婪ㄎ 猿滴坏氖 吭谂塘 性颇咸煊硭痉 ご ㄖ行亩浴 兴痉 ㄈ 把艄夂０丁蹦谑涤兴 濉⒐愠 ⒙袒 偕骄肮圩苊婊 笆涤泄 渤滴皇 啡稀?006 年 9 月 2 日，云南天禹司法鉴定中心出具司法鉴定报告书确认：“1、‘阳光海 岸’总面积为 223.5 亩。

2、 车位：

北部停车场用碎石分隔标记的车位为 53 个， 面积共 1.79 亩；用黄色油漆在道路中标出的停车位为 68 个。3、公用地块中绿化带面积为 5.70 亩；广 场面积为 5.65 亩；假山景观面积为 3.95 亩；其中含水域面积 1.63 亩；绿化带面积、广场 面积及假山景观面积总和为 15.3 亩；扣除水域面积后为 13.67 亩。”在 2002 年 10 月 30 日昆明市国土资源局发布的《关于昆明市城市规划区土地定级与基准地价的公告》中，阳光 海岸所处位置地价为 458 元/平方米。2005 年 11 月 11 日，原告提起诉讼。

根据上述确认事实， 原判认为：

原、 被告之间在平等自愿基础上签订的 “嘉翔 （2001） 字第 405 号”《商品房购销合同》 ，其内容不违反法律、行政法规的规定，是一依法成立的 有效合同，对当事人双方具有法律约束力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但 是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品 房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约。

该说明和允诺即使未 载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容， 当事人违反的， 应当承担违约责任。

” 本案中， 被告制作、 散发的宣传资料以及 2001 年 5 月至 9 月在报纸刊登的销售广告为要约邀请。

该 销售广告及宣传资料中的有关内容， 是被告就“阳光海岸”开发规划范围内的房屋及相关设 施所作的具体确定的说明和允诺。

在本案的审理过程中， 原告虽未能就其关于“被告对‘阳 光海岸’开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，对原、被告之间《商品房购 销合同》 的订立及房屋价格的确定有重大影响”的主张提供证据证明， 但根据一般生活经验 常识，购房属于特别重大的生活支出，购房人在做购房决定时，除了考虑满足居住的基本需 求外，小区的居住环境、配套设施及与之相应的房屋价格等，亦是影响购房人做出购买决定 的重要因素。对于普遍不具备专业知识的购房人而言，其对于小区的居住环境、配套设施等 的了解，多是基于开发商的销售广告和宣传资料；其对所购房屋性价比的认知，也基于开发 商的销售广告和宣传资料。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三款规 定：

“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实当事人无需举 证证明。

”基于庭审查明的“阳光海岸”小区内的环境设施与其销售广告和宣传资料所作的 说明和允诺不符的事实及相关规定，对原告关于“被告对‘阳光海岸’开发规划范围内的房 屋及相关设施所作的说明和允诺，对于原、被告之间《商品房购销合同》 的订立及房屋价 格的确定有重大影响，该宣传内容应当视为合同的内容，被告未按约履行，构成了违约，应 当承担违约责任”的观点，一审法院予以采纳。据此，对原告要求被告以赔偿损失的方式承 担违约责任的主张予以支持。对于原告提出的因“阳光海岸”广 拭婊 诒桓嫘 拿婊 蟀炊 妗⒙痰亍⒊滴坏氖导 丶叟獬ァ把艄夂０丁?71 户业主每户 8.6 万元的诉讼请求，原判认为，从原告的起诉中可以 看出，“阳光海岸”广 婀郝颉把艄夂０丁毙 锏剿 斐傻木 坏氖导拭婊 盟鹗 г 氡桓嫘 妗⒊滴弧⒙痰氐仁导拭婊 课萏岣呱 诳 绦 锏剑 婊 氖率担 率乖 钪柿康哪康奈茨芡耆 愿媚康奈茨芡耆 妗⒙痰亍⒊滴 娌⑽淳僦ぶっ鳌Ｔ 嬉 蟀础把艄夂０丁惫愠 拿婊 涞牟疃睿 艘浴把艄夂０丁逼 科椒矫椎丶鄱云浣 信獬サ闹髡湃狈 Ψ 梢谰荩 识栽 嬉 蟊桓媾獬?.6 万元损失的主张不予支持。根据本案 实际情况， 酌情判令被告赔偿原告人民币 2000 元。

至于原告要求被告承担本案鉴定、 评估、 公证费用的诉讼请求，因原告在审理过程中未提交相应证据，亦不予支持。关于被告提出的 “原告在接房时就应当知道权利受到侵害，本案诉讼时效已过”的主张，原判认为，原告主 张诉讼时效应以云南省测绘工程院的测绘结果报告出具之时即 2005 年 6 月起算， 作为不具 备专业知识的购房人， 其确切知道“阳光海岸”环境设施与广告内容不符的事实， 即知道权 利被侵害的时间应在云南省测绘工程院的测绘结果报告出具之时即 2005 年 6 月， 故对被告 提出的原告诉讼时效已过的主张不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六 十四条， 《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条， 《中华人民共和国民 法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第 九条之规定，判决：“被告云南嘉翔房地产开发有限公司于判决生效后 5 日内赔偿原告李 彦敏、周志全、周漪人民币 2000 元。” 宣判后，李彦敏、周志全、周漪不服，向本院提起上诉称：原判赔偿上诉人损失 2000 元显失公正，应依法改判。因为土地是有价值的，政府对土地的基准地价有明确规定，上诉 人认为应依据被上诉人减少的广 妗⒊滴弧⒙痰孛婊 艘悦科椒矫椎幕 嫉丶?58 元， 得出减少的土地价值，再除以阳光海岸小区的住户 371 户，得出每户的损失为 64877.55 元。该损失计算方法符合法律的公平、公正原则及本案的实际情况，请求二审人民法院支持 上诉人的上诉请求。

被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司答辩：坚持一审诉讼的观点，同时还主张，现 上诉人购买的房屋已经升值， 上诉人提出因为广告宣传给其造成损失没有任何依据， 宣传广 告和购买房屋之间也无因果关系，请求二审人民法院维持原判。

本院二审经审理确认的事实与一审法院确认的事实相同。另查明，2005 年 6 月，阳 光海岸业主委员会以其名义委托云南省测绘工程院对住宅区内水体、广?⒙袒 偕骄肮 圩苊婊 胁饬亢螅 抵魑 被嵊?005 年 7 月 5 日以《告知书》方式告知了上诉人等小区 各业主测绘结果，告知书载明：“2005 年 6 月经云南省测绘工程院的测绘，结果如下：水 体面积测量技术说明， 广?⒙袒 偕骄肮勖婊 饬考际跛得鳎 っ餮艄夂０缎 涤小?、 水体范围总面积 878.26 平方米；2、广场面积 3222.12 平方米；3、绿化带总面积 3207.48 平方米；4、假山景观面积 2575.12 平方米。’盘龙区公证处对‘车位’的公证，证明阳光 海岸小区实有车位 55 个；根据有关规定，开发商预售商品房时，对广 娴拿婊 巴３ 逃Φ 党〉 某滴桓鍪 鞒龅某信担 Φ 笔游 贤 哪谌荩 湮窗春贤 男校 钩晌ピ迹 背械Ｎピ荚鹑巍Ｎ 挛袼 す愦笠抵鞯暮戏ㄈㄒ妫 怨 健 髑笾诙嘁抵饕饧 脑 颍 螅 治 信放陕墒 κ 灾鳌⒆栽傅 硭咚稀１疚 ɑ 疃 诠愦笠抵魍耆 茕舻纫 脑 蛳拢 炕 б 抵鞫懒 小⒆孕胁斡搿！ 崩钛迕簟⒅苤救 ?005 年 11 月 11 日向西山区人民法院提起诉讼。此外，李彦敏、周志全、周漪购买的 房屋总价款为人民币 607760 元。

归纳双方当事人诉、辩主张，本案争议的焦点是：被上诉人云南嘉翔房地产开发有限 公司违反广告宣传内容是否违约，应如何承担责任。

本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》第三条规定：

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规 划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立以及房 屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦 应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

”本案中，从被上诉人云南嘉翔房 地产开发有限公司制作、 散发的宣传资料以及 2001 年 5 至 9 月在报纸刊登的销售广告的内 容看， 该广告的内容对其出卖的商品房范围内及相关设施所作出的说明和允诺是具体明确的。

因此， 被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司所作出的广告宣传内容应视为要约。

根据阳光 海岸业主委员会委托云南省测绘工程院测绘结果， 被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司未 达到广告宣传承诺的面积，理应承担违约责任。对于上诉人李彦敏、周志全、周漪以广告宣 传的广 妗⒙痰亍⒊滴坏淖苊婊 跞ナ导什饬亢蟮拿婊 艘匝艄夂０端 ξ 恢玫幕 嫉丶?58 元/平方米，除以小区 371 户住户，每户赔偿 64877.55 元的赔偿请求无充分的依 据， 本院不予支持。

被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司在所作商品房销售广告中确实存 在与实际面积不符之事实， 但其在建盖商品房时是按照经批准的规划设计要求进行， 并未将 公共广 妗⒙痰亍⒊滴徊糠值拿婊 糜诮 ǜ 巧唐贩看又谢窭 ＝岷媳景甘率担 驹鹤们 茕艄悍孔芸畹?%计算，由被上诉人云南嘉翔房地产开发 槿范ㄒ陨纤呷死钛迕簟⒅苤救 有限公司向上诉人李彦敏、周志全、周漪承担违约责任。原判酌定的赔偿数额偏低，本院予 以增加。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项， 《中华 人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》 第三条， 最高人民法院 《关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条和 《诉 讼费用交纳办法》第三十条之规定，判决如下：

一、撤销昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第 30 号民事判决。

二、由被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司于判决生效后五日内赔偿上诉人李彦敏、 周志全、周漪人民币 6077.60 元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、 二审案件受理费人民币 4511.94 元， 由上诉人李彦敏、 周志全、 周漪负担 1804.77 元，由被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司负担 2707.16 元。

本判决为终审判决。

若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人在本判决规定履行期限届 满后，法律规定的期限内，向原审法院申请强制执行。双方或一方当事人是公民的，申请强 制执行的期限为一年。

审 审 判 长 判 员 许 莉 邓 杰 彭 韬 代理审判员 二○○八年二月二十九日 书 （本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。

） 记 员 吴自红 

摘要: 周志全、周漪、云南嘉翔房地产开发有限公司、郑飞云、昆明滇池国家旅游度假区... 李彦敏等与 {公司2} 买卖合同纠纷上诉案 云南省昆明市中级人民法院 民事判决书 (2007...

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