房屋租赁合同纠纷案例,房屋租赁合同纠纷仲裁,房屋租赁合同常见纠纷,上诉人李一梁与被上诉人唐吉龙、仇立新、徐艳红房屋租赁合同纠纷

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上诉人李一梁与被上诉人唐吉龙、仇立新、徐艳红房屋租赁 合同纠纷一案二审民事判决书 _______________________________________________________________________________________ （2010）邵中民一终字第 541 号 民事判决书 上诉人（原审原告）李一梁，男。

委托代理人张福连，湖南邵长律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）唐吉龙，男。

被上诉人（原审被告）仇立新，女。

被上诉人（原审被告）徐艳红，女。

上诉人李一梁因与被上诉人唐吉龙、仇立新、徐艳红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖 南省新宁县人民法院于二○一○年八月二十八日作出的（2010）宁民一初字第 261 号民事判 决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院经审理查明，2008 年 7 月 24 日，被告仇立新之夫冯××与唐吉龙等人与原 告李一梁就其所有的原“好呷城”房屋 1、2、3、7 层签订了租赁合同，用以经营饮食业， 租期 5 年。2009 年 3 月，由于欠交租金，双方发生争议，承租方停止经营。2009 年 7 月 13 日双方协议自愿变更前述租赁合同，将原租赁的 1、2、3、7 层房屋变为租赁其中的第 二层经营餐饮业。

租赁期自 2009 年 8 月 1 日至 2014 年 7 月 31 日， 每年租金 26 800 元。

合同还约定， 李一梁负责所出租二楼房屋的所有装修和土建 （装修包括门、 窗、 墙壁的粉刷， 吊顶、包间、酒柜、吧台、水电、电梯、中央空调，土建包括厨房烟囱、柴油箱、卫生间、 三个包间和工作间） ；合同各项条款双方应遵守，如一方违约，处罚人民币 150 000 元以补 偿对方损失。合同签订后，李一梁安排相关装修人员入场断断续续施工达 20 余天，并购进 了部分设备进行装修。

由于仇立新、 徐艳红在李一梁装修过程中就相关设施布局定位不予配 合，且仇立新、徐艳红原经营期间的部分债权人上门催债阻止和影响施工，李一梁遂停止装 修。仇立新、 徐艳红因此于 2009 年 9 月将原经营中店内的相关用具由其合伙人出面予以变 卖，并认为李一梁的不履行合同行为导致其先投入的 20 余万元用于经营“好呷城”的资金 不能通过继续经营予以收回，遂于 2009 年 9 月 28 日诉至法院，要求解除原、被告所签订 的租赁合同，并支付违约金 150 000 元。新宁县人民法院于同年 11 月 1 日作出（2009） 宁民一初字第 594 号民事判决，判令解除双方签订的房屋租赁合同，并由李一梁支付仇立 新、徐艳红违约金 90 000 元。双方对此判决不服，上诉于邵阳市中级人民法院，邵阳市中 级人民法院作出（2010）邵中民一终字第 91 号判决：驳回上诉，维持原判。李一梁认为因 仇立新、徐艳红的违约行为导致了自己在装修时损失 49 330 元，遂以第一次法院审理时未 提出反诉为由，于 2010 年 4 月 12 日向法院起诉，要求判令唐吉龙、仇立新、徐艳红支付 违约金 15 万元。

原审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，新宁县人民法院作出的（2009） 宁民一初字第 594 号民事判决书已经认定：“原告（本案被告）的损失应为其前期投入资 金经营“好呷城”后停止经营可能带来的亏损，被告（本案原告）的损失则是其装修费用和 可收取的房屋租金。

”该份判决在考虑了双方的损失和违约责任大小的情况下， 根据公平原 则，判决被告（本案原告）李一梁向原告（本案被告）仇立新、徐艳红支付违约金 90 000 元。该判决已就原、被告本次合同纠纷进行了全面处理，故对原告的主张，本院不子支持。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告李 一梁的诉讼请求。

李一梁上诉称，从法院审理该案所查明的事实来看，双方在签订房屋租赁合同后，李 一梁马上组织人员进行房屋装修，由于仇立新、徐艳红、唐吉龙拒绝配合李一梁履行合同约 定的义务，且因仇立新、徐艳红、唐吉龙的一些债权人上门催债阻止和影响施工，导致李一 梁不能按期交付所租赁的房屋，仇立新、徐艳红以此为由向原审法院提起诉讼，要求解除双 方签订的房屋租赁合同，并支付违约金 150 000 元，原审法院认为李一梁不能按期交付所 租赁的房屋属违约而判令支付违约金 90 000 元。在该案中，李一梁没有提出反诉，但并不 等于放弃了自己的主张，反诉不是必经程序，只要仇立新、徐艳红、唐吉龙违约的事实客观 存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当 各自承担相应的责任”，仇立新、徐艳红、唐吉龙同样应当向李一梁支付违约金 150 000 元。原判不但没有要求仇立新、徐艳红、唐吉龙承担相应的违约责任，反而以原、被告双方 本次合同纠纷已经进行了全面处理为由，判决驳回李一梁的诉讼请求，显然是错误的，同时 也是显失公平的。故请求二审法院撤销原判，并判令仇立新、徐艳红、唐吉龙向李一梁支付 违约金 150 000 元。

被上诉人仇立新、徐艳红、唐吉龙未予答辩。

本案二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。

上述事实有双方当事人陈述、证人证言，新宁县人民法院作出的（2009）宁民一初字 第 594 号生效民事判决书所确定的事实等证据予以证实，足以认定。

本院认为，本案双方当事人在签订了房屋租赁合同后，虽然有仇立新、徐艳红、唐吉 龙在房屋进行装修过程中就相关设施布局定位存在不予配合和部分债权人上门催债阻止和 影响施工， 导致房屋装修工程不能顺利进展， 该房屋租赁合同不能履行的事实， 但在仇立新、 徐艳红诉李一梁房屋租赁合同纠纷一案中， 由于李一梁未提起反诉， 原审法院只就李一梁的 违约责任进行了审理，而仇立新、徐艳红、唐吉龙过错责任并未令其承担，如李一梁认为在 仇立新、徐艳红诉其房屋租赁合同纠纷一案中认定其违约不当，可申诉解决，而不能另行起 诉要求仇立新、徐艳红、唐吉龙承担违约责任。原判以新宁县人民法院作出的（2009）宁 民一初字第 594 号民事判决书已经就双方之间签订的房屋租赁合同纠纷进行了处理为由， 判决驳回李一梁的诉讼请求是正确的，故原判认定事实清楚，适用法律和处理正确，据此， 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费 3300 元，由李一梁负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 审 审 判 员 判 员 袁 文 革 罗 松 肖 碧 兰 二○一○年十二月二十四日 代理书记员 附相关法律文书：

《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十三条 理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决 …… 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处 申 洁 琼 

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