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吸引中国人争相抢购澳洲房产,而在墨尔本买房更是中国大陆投资的首选.以下是对2014年上半年有关墨尔本房产市场的一些分析,希望能给需要在墨尔本买房的朋友一些参考....

最全澳洲房产市场动态分析 随着资产全球化配置的需求不断加强， 国内掀起一股海外投资热流， 而海外不动产的投资更 是众多投资人士作为个人或家庭资产增值保值的首选。

于是越来越多的目光转向北美、 欧洲、 澳洲等地，而近来最受关注的便是澳洲房产市场。

针对这股澳房投资热， 专注海外投资事业多年的瀚亚国际依托澳洲市场实情研究以及集团自 身经验和背景，作出了客观而全面的分析。

首先，从地理环境、经济概况等方面来了解一下澳洲。

澳洲----最幸福的发达国家 澳大利亚，俗称澳洲，是世界上唯一独自占有一个大陆的国家，英联邦成员国之一，人口 2270 万，土地面积 769 万平方公里。诺大的土地，稀少的人口，有人可能会说澳洲地广人 稀。确实，从广义的角度上来说，澳大利亚的确是地广人稀，但是我们从澳洲的地形图可以 看到： 澳大利亚的中西部地区及北部地区，绝大部分的土地都是荒漠、戈壁，降水稀少。而当地土 著居民的本土意识跟白人的自然保护意识， 则在澳洲的可居住地区形成了大大小小的国家保 护区，不可开发！所以澳大利亚人口可居住的地区集中在东南沿海与西南角，几大首府城市 聚集了澳大利亚 80%-90%的人口。

同时， 澳洲排名全球第二的福利制度以及全球最适宜居住 的城市， 使得每年的新移民数量维持在 20-40 万之间， 澳洲更是被评价为最幸福的发达国家。

澳洲---全球资本化市场中的桃花源 或许有人会说， 澳大利亚是西方国家， 而西方国家的经济每到一个瓶颈时期都会发生经济危 机，金融崩溃。如果这个世界上有一个国家可以独善其身，那么这个国家就是澳大利亚。众 所周知，澳大利亚的经济体是相对独立的，而澳洲作为一个能源出口国与畜牧国家，它对其 他国家的资源依赖性很小。

澳洲大陆就像一片与世隔绝的大陆， 各种独特的物种只存在澳大 利亚。在全球资本一体化的情况下，澳大利亚仍旧保持着经济的相对独立，因此在 08 年的 全球次贷危机与欧债危机下， 澳洲的市场仍旧保持着持续发展的态势。

澳洲的房产市场在过 去的 50 年中也一直保持着上升态势。 可使用土地面积少，每年新增移民与每年 2%的人口出生率，以及每年市政限定的土地审批 量， 使得澳大利亚的房屋一直处于供小于求的状态， 房产市场一路攀升。

此外， 清新的空气， 明亮的阳光，优秀的福利政策，安稳的地理环境与政治制度，使得澳洲就像是全球资本化市 场中桃花源一样的存在。

接下来，我们将从澳洲悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、阿德莱德、霍巴特等各个首府城市 的房产动态来一一分析：

新南威尔士州---悉尼 悉尼（Sydney）位于澳大利亚东南沿海地带，是新南威尔士州的首府，也是澳大利亚人口最 多、最稠密的城市。据 2011 年统计，都会区人口 4,575,532 人。悉尼是澳大利亚最大的金 融中心，也是国际主要旅游胜地，以海滩、歌剧院和海港大桥等闻名。作为生活质量极高的 世界都市，曾获全球化与世界级城市研究小组与网络（GaWC）列为“世界第一级都市” 。此 外，悉尼拥有完善的初、中、高等教育设施，澳洲不少著名大学均在此办学，其中包括澳大 利亚第一所大学---悉尼大学，以及新南威尔士大学、麦觉理大学、悉尼科技大学、西悉尼大 学及澳大利亚天主教大学（6 个校园，2 个设于悉尼）等其他 5 所公立大学。

国际性的大都市，发达的经济，优越的教学条件，及稠密的人口，都使得悉尼吸引着世界各 地的目光。而留学生的涌入，移民人数的增加，也使得悉尼的房产市场一片火热。目前，根 据瀚亚国际研究的 153 家房屋销售中心数据显示，以 Sydney,NSW 2000 的两居公寓为例，截 止 2014 年 10 月 6 日，在过去的一年，维多利亚州 Sydney 的两居公寓销售中位价为 888000 澳元。同比五年前，两居公寓销售中位价增加了 49.2％，即 293000 澳元，当然这是悉尼最 繁华地段的公寓中位价， 邻近区域中位价略低于该数据。

而通过以下近十年内公寓中位价的 涨幅趋势图可知，2005 年悉尼所有公寓中位价为 45.4 万澳元，而这一数据截止到目前已增 长到 69.3 万澳元，同比去年增长 6.7%。租金回报方面，截止到 2014 年 10 月，悉尼公寓的 租金回报率为 5.3%，维持在一个比较稳定的涨势区间。 维多利亚州---墨尔本 墨尔本（Melbourne）位于澳大利亚东岸维多利亚州南部，是维多利亚州的首府 和最大城市， 也是澳大利亚人口排名的第 2 大城市。

地区面积达 8806 平方公里， 是全球最广大的都会区之一。

墨尔本中央商业区是整个大都会区的中心， 经 1993 年的行政改制后， 现时中央商业区人口约 20,000， 大都会区截止 2012 年共有 425 万人。墨尔本被誉为“澳大利亚的文化首都”，同时亦是全国的文化、商业、教 育、娱乐、体育及旅游中心。墨尔本在服饰、艺术、音乐、电视制作、电影及舞 蹈等潮流文化领域引领澳大利亚，甚至于全球该领域范围都具备一定的影响力。

从 2002 年至今，墨尔本一直占据由《经济学人》选出的世界最佳居住城市的三 甲位置，2011 年到 2013 年更是连续三年夺冠。

作为澳洲第二大首府城市，历史文化的沉淀，发达的商业，最宜居的环境，使得 墨尔本如悉尼一样，越来越占据世人的目光。而墨尔本高质量的教学条件，拥有 墨尔本大学、墨尔本皇家理工大学、莫纳什大学等众多知名学府，也吸引着世界 各地的留学生前往。留学生的涌入，政府一系列的鼓励政策，加之该地区的快速 发展，墨尔本的住宅市场也是火热不已。目前，根据瀚亚国际提供的数据研究显 示，如下图所示，墨尔本公寓一居中位价从 2005 年的 29.4 万澳元增长至 2013 年的 41.5 万澳元，而截至目前最新数据，2014 年墨尔本公寓中位价为 42 万澳 元，同比五年前公寓中位价增长 14.1%，即 52000 澳元。同时，5 年内墨尔本公 寓平均租赁需求增长 2.7％，租金收益率增长 5.6％，仍保持一个稳定的涨幅。 昆士兰州---布里斯班、黄金海岸 布里斯班（Brisbane） ，或译布里斯本，是澳大利亚昆士兰州府城，位于澳大利亚本土的东北 部，北缘阳光海岸， 南邻国际观光胜地黄金海岸市。大都会区人口 215 万余，是澳大利亚 人口第三大都会， 仅次于悉尼与墨尔本。

据澳大利亚统计局 2007 年 3 月 31 日所提供的资料， 昆士兰在 2007 年时，人口已突破 418 万大关，比 2002 年同一时期增加 90,500 人，成长幅 度为 2.2％，居各州之冠。府城布里斯班市人口（包括方圆 50 公里内的卫星市镇）共计有 185.7 万，和 2001 年普查的 160 万比较，也是澳大利亚人口成长最快的大都会。布里斯班 设有三所综合型的公立大学，分别是昆士兰大学、昆士兰科技大学、格里菲斯大学，皆获 AACSB 国际的认证。

黄金海岸（Gold Coast） ，是澳大利亚昆士兰州的太平洋沿岸城市，人口 52.7 万（2007 年） ， 北与府城布里斯本相邻，南与新南威尔士州堤维德岬（Tweed Heads）接壤。座落于本市的 邦德大学为昆士兰州唯一的私立大学， 且有一设于黄金海岸的分校为公立格里菲斯大学之最 大校区。黄金海岸市有 57 公里长的海岸线，当中有一些在澳大利亚以至世界最受欢迎的滑 浪处，包括南斯特拉布鲁克岛（South Stradbroke Island） 、滑浪者天堂（Surfers'

Paradise） 、 棕榈海滩（Palm Beach） 、库伦加塔（Coolangatta）等。

作为昆士兰州最为有名的两座城市， 布里斯班和黄金海岸一起独特的地理位置及教育、 旅游 等优势，吸引着众多人士在此投资，房产市场也是蒸蒸日上。以 Brisbane City 的公寓市场为 例，根据研究的 643 家房屋销售中心数据显示，截止 2014 年 10 月 6 日，在过去的一年， 昆士兰州 Brisbane City 的公寓销售中位价为 51 万澳元。同比五年前，公寓销售中位价增加 了 18.6％，即 80000 澳元。平均租赁需求增长 3.5%，租金收益率增长 5.8%。 而黄金海岸的房产市场，以 Benowa 公寓市场为例，根据 125 家房屋销售中心提供的数据显 示，如下图所示，Benowa 公寓中位价为 56 万澳元，相较于五年前的 28.8 万澳元，同比增 长 25.8%，即 115000 澳元，公寓销售数量增加 145.1%，平均租赁需求增长 4.7%，租金收益 率增长 3.8%。从以上令人惊异的数据，不难看出黄金海岸区域的巨大增长潜力。 西澳大利亚州---珀斯 珀斯（Perth）是澳大利亚西澳大利亚州的首府，也是澳大利亚第四大城市。根 据 2008 年 6 月的人口统计， 珀斯都会区的人口共有 160 万人 （其中 3%为华人） ， 是澳大利亚第四大城市， 人口增长率高于国家统计的平均水平。由于地处澳大利 亚大陆西岸地中海气候地区， 温和的气候与天鹅河沿岸的别致景色，使珀斯得以 成为非常受欢迎的观光旅游目的地。

全市面积 5,386 平方千米。

西面濒临印度洋， 距非洲海岸约 7350 千米， 东面是内陆沙漠地带。珀斯属地中海气候,四季较为分 明。珀斯一共有四所国立大学，包括学生人数最多的科廷大学（Curtin University） 、 历史最悠久闻名的西澳大学 （University of Western Australia） 、 面积最广的莫道克大学 （Murdoch University） 、 校区最多的伊迪斯科文大学 （ECU - Edith Cowan University），及一所私立的澳大利亚圣母大学（University of Notre Dame）。

珀斯的经济中农业及旅游业占据相当份额，地理位置的限制，及城市的发展，使 得职位供应的数量普遍较悉尼及墨尔本略少。这在某种程度上，也使得珀斯的房 产市场不如悉尼、墨尔本、黄金海岸等一些城市火热，但仍保持一个相对稳定的 状态。根据 320 家房屋销售中心提供的数据显示，珀斯公寓中位价为 51.6 万澳 元，相较于五年前仅增长 13.5%，即 61342 澳元，公寓销售数量减少 23.4%，平 均租赁需求增长 2.6%，租金收益率增长 5.5%。而从下面的市场需求趋势图又可 以看出，珀斯的市场需求在减少，这可能在未来会对房产市场带来一些波动。 南澳大利亚州---阿德莱德 阿德莱德（Adelaide） ，是南澳大利亚州的首府、商业和文化中心，也是南澳第一大城，澳 大利亚第五大城，人口逾 120 万。阿德莱德是一座印度洋沿岸的港口城市，位于阿德莱德平 原上，弗勒里厄半岛以北，圣文森湾（Gulf St Vincent）以东 9.6 公里处。按澳大利亚统计局 的数据，府城的总面积为 870km?，平均高度为海拔 50 米。南澳州约 70.3%的居民住在都会 区，因此南澳州是澳大利亚居民最集中的州。24.6%的阿德莱德居民是在外国出生的，他们 主要集中在西北和市中心附近的市区里。

富有的和教育比较高的居民主要集中在市区周围的 郊区里，Burnside，Norwood，Prospect，Unley 都是阿德莱德知名的高尚住宅区。阿德莱德 约五分之一的居民是大学毕业生。

同时， 阿德莱德拥有南澳所有的三座大学：

阿德莱德大学， 南澳大学，福林德斯大学。

阿德莱德的经济以制造、 军工和研究为主要工业， 加之老年化速度比较高， 近四分之一 （24.1%） 的居民年龄高于 54 岁（澳大利亚全国为 19.9%） 。相较于澳洲全国居民增长率 1.2%，阿德莱 德城市居民数仅增长 0.6%（根据 2003 年的数据统计） 。这些因素都在影响着阿德莱德的房 产市场，根据 435 家房屋销售中心提供的数据显示，阿德莱德公寓中位价为 38 万澳元，相 较于五年前仅增长 4.1%， 即 15000 澳元， 公寓销售数量减少 2.2%， 平均租赁需求增长 0.8%， 租金收益率增长 5.6%。从以下的市场需求图不难得出结论，相较于澳洲其他首府城市，阿 德莱德房产市场稍显平静。 以上，从客观角度对澳洲的主要首府城市的房产市场进行了分析，总体来说，悉尼、墨尔本 作为澳洲最为发达的两个城市，稳定的经济体制，成熟的房产市场，仍将在未来几年内形势 继续走好，而布里斯班、黄金海岸也是近来发展迅速的几个区域，潜力值得期待。瀚亚国际 作为专注海外房产投资多年的专业平台， 以其强大的资源组合及成熟的专业团队， 为众多投 资者实现个人及家庭资产的合理配置。

如欲更深入了解海外投资及澳洲房产情况， 敬请拨打 瀚亚国际海外地产服务热线 400-725-1000，我们将竭诚为您服务。因为专业客观，所以信任 托付。 据瀚亚国际提供的数据显示，目前国内一线城市如北京、上海、广州、深圳等，普通住宅的 平均投资回报率均小于 3.5%。其中，北京除北部区域外，其他大部分区域投资回报率都在 2.5%以下，而上海整体租金回报率仅 2%—3%。相较于国内市场，澳洲房产的租金回报率与 之形成鲜明对比：悉尼房产的租金回报率保持在在 5.3%左右；布里斯班市中心因人口爆炸 式膨胀， 回报率可达到 6%—6.5%； 墨尔本则保持 city 7%左右； 而在人多楼少的矿区或军区， 如 Gladston，Townsville 等，租金回报率更是难以想象的 11%—13%。

日前，根据 RP Data 公布的迁出房屋价值指数显示，澳洲各省会城市的房价在过去十二个月 里上升 10.9%， 同比目前增长阶段上升 18.7%。

而自 2008 年底到 2014 年 8 月， 悉尼 50.1%、 墨尔本 47.5%的房价涨幅更显得尤为惊人。 分析显示，在澳洲各大首府城市中，布里斯班以 44.5%的住宅批准增加率创下最高纪录，显 示出较强的发展潜力， 黄金海岸项目的开发也将在未来几年表现不俗。

虽然部分城市记录明 显增加，但悉尼和墨尔本在过去一年仍占据众首府城市 57%的住宅批准，表现抢眼，仍是澳 房投资中的重点区域。

了解更多请致电瀚亚国际：400-725-1000 

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