,昆明市官渡区城建置业有限公司与倪家诚、云南红色映象餐饮有限公司纠纷案

昆明市官渡区城建置业有限公司与倪家诚、云南红色映象餐饮有限公司纠纷案 陈居礼诉张占军专利实施许可及技术秘密转让合同纠纷案一审 民事判决书(2006)海民初字第7070号 ...

昆明市官渡区城建置业有限公司与倪家诚、云南红色映象餐 饮有限公司纠纷案 _______________________________________________________________________________________ （2007）昆民一初字第 194 号 民事判决书 原告 （反诉被告） 昆明市官渡区城建置业有限公司。

住所地：

昆明市吴井路 236－237 号绿洲花园 5 幢 2－202 号。

法定代表人杨祥，董事长。

特别授权诉讼代理人李凤恩，云南浩达律师事务所律师。

被告倪家诚，男。

特别授权诉讼代理人饶康，云南国力律师事务所律师。

被告（反诉原告）云南红色映象餐饮有限公司。住所地：昆明市新科路理想小镇 2-8 号商铺。

法定代表人倪家诚，董事长。

特别授权诉讼代理人饶康，云南国力律师事务所律师。

原告昆明市官渡区城建置业有限公司（以下简称官城置业）与被告倪家诚、被告云南 红色映象餐饮有限公司（以下简称红色映象）租赁合同纠纷一案，反诉原告红色映象与反诉 被告官城置业租赁合同纠纷一案， 本院受理后， 依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。

原告（反诉被告）官城置业的诉讼代理人李凤恩，被告倪家诚及被告（反诉原告）红色映象 的诉讼代理人饶康，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告官城置业起诉称：2006 年 3 月 26 日，原告与被告倪家诚签订租赁合同，合同 约定：租赁期限为十年，自 2006 年 7 月 1 日起至 2016 年 6 月 30 日止，租赁暂测面积为 1657.03 平方米， 10 年平均租金价格为 41 元/平方米/月， 第一年租金为 25 元/平方米/月， 第二年租金为 30 元/平方米/月，租金支付方式为一年一付，首次租金合同签订三日之内乙 方一次性向甲方支付第一年租金，以后于每年 6 月 30 日前一次性支付下一年租金，如乙方 未按本合同约定时间支付商铺租金，甲方有权自期限届满的第二天起，逾期一天按 1 元/平 方米计算违约金，若逾期超过 30 天，甲方有权终止本合同，不退还乙方已支付费用，乙方 并应另行向甲方支付该商铺十年租金总额 20%的违约金。合同签订后，租赁房屋为第二被 告实际使用，被告倪家诚交纳了第一年的租金 497109 元。在合同的实际履行过程中，2-6 号商铺三楼面积 121.53 平方米划归被告使用，原告委托云南中正测绘有限公司重新测绘， 实际租赁面积为 1778.56 平方米。原告于 2006 年 10 月 9 日通知被告倪家诚，要求被告倪 家诚补交租金 36459 元，但两被告非但不补交租金，反拖欠第二年租金，至今已逾期交纳 租金达 2 个月 9 天。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告 倪家诚 2006 年 3 月 26 日签订的租赁合同；二、两被告补交 2006 年 7 月 11 日至 2007 年 6 月 30 日的租金 36459 元； 三、 两被告支付 2007 年 7 月 1 日至解除合同之日的租金； 四、两被告支付违约金 1803459.84 元；五、两被告承担本案的全部诉讼费用。

被告倪家诚和被告红色映象共同答辩称：一、租赁合同是双方的真实意思表示，其内 容合法、有效，应该继续履行；二、官城置业要求两被告补交租金的诉讼请求没有事实依据 和法律依据；三、原告关于两被告违约的主张不成立；四、本案的事实恰恰是原告违约，而 且是一再违约。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，双方签订的为期十年的租 赁合同一直在履行并且应该继续履行，以达成合同之目的，请求法院驳回原告的诉讼请求， 判令其继续履行合同。

反诉原告红色映象反诉称：2006 年 3 月 26 日，红色映象与官城置业经协商，就红 色映象租用官城置业商铺有关事宜达成协议，双方签订了租赁合同。合同约定，官城置业将 理想小镇 2－8 号商铺、门前空地及本商铺可使用的露台（见附件图纸）出租给红色映象使 用，可租用面积合计 1657.03 平方米，露台不计入租赁面积，租期为十年，房屋于 2006 年 4 月 1 日交付红色映象装修，从 2006 年 7 月 1 日开始计算租金，合同还约定，不论是 官城置业逾期交房还是红色映象逾期支付租金，每逾期一日，逾期者均应向对方按每日 1 元/平方米支付逾期违约金，若逾期超过 30 天，对方有权终止合同，任何一方违约，应向 守约方支付该商铺十年租金总额的 20%作为违约金。合同签订后，红色映象如约支付了第 一年的租金，并投巨资对房屋进行装修和改造，但是，官城置业并未按合同履行，并且屡屡 违约，官城置业违约事实包括：1、延期交房；2、电容量没有达到其承诺，使红色映象多 付出了 16 万元的电力增容费；3、无理停水停电，导致红色映象装修工程停工七天；4、没 有保证足够的消防用水，存在重大安全隐患；5、单方增加面积，强加给红色映象支付租金 的义务。综上，红色映象认为，官城置业没有严肃认真地对待自己签订的合同，也没有严肃 认真地考虑违约的法律后果，其在合同履行过程中一再违约，为此，红色映象特提起反诉， 请求判令官城置业：一、继续履行其与红色映象签订的租赁合同；二、支付逾期交付违约金 33140.60 元；三、支付电力增容费 16 万元；四、赔偿红色映象停工损失 3732 元；五、 支付违约金 1630517.50 元；六、承担本案全部诉讼费用。

反诉被告官城置业答辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回 其全部诉讼请求。具体事实和理由为：违约就是违反合同的约定，在反诉原告所列的五项违 约主张中，只有交房时间作了约定，合同约定的交房时间是在 2006 年 4 月 1 日，但就该事 实双方已经达成一致，总租期延长一个月；关于电力增容的问题，反诉被告的义务是出租房 屋，反诉原告开什么店需要多大的电容量是反诉原告的问题，与我方没有关系，以此认为反 诉被告违约没有事实依据； 关于停水停电的问题， 没有提交任何证据证明反诉被告曾对其进 行停水停电；关于消防用水的问题，同样没有证据证明；关于单方增加面积，租赁合同的第 一条明确，实际使用过程中将出租方的第三层装修进行了使用，超出了租赁范围，应该支付 租金，反诉原告认为反诉被告要求支付租金就构成了违约的主张不能成立。综上，反诉原告 的反诉请求没有事实和法律依据，请求全部予以驳回。

原告官城置业针对本诉部分就其所主张的事实、理由，向本院提交如下证据材料：

1、租赁合同，欲证明双方就房屋租赁所作的约定； 2、发票，欲证明被告于 2006 年 4 月 13 日付清了 2006 年 7 月 1 日至 2007 年 6 月 30 日的租金； 3、面积统计表，欲证明经委托云南中正房屋测绘有限公司实际测量面积为 1778.56 平方米； 4、情况说明，欲证明原告于 2006 年 10 月 9 日通知被告补交租金； 经质证，两被告对证据 1、2、4 的真实性无异议，但认为证据 2 是事后补开的发票， 不是交款的凭证，证据 4 是对方单方的行为，不予认可；对证据 3 的真实性不予认可，双 方签订协议前对房屋面积都是清楚的， 对房屋进行测量是原告单方的行为， 对被告没有约束 力。

被告红色映象和被告倪家诚针对本诉部分就其答辩理由，向本院提交如下证据材料：

1、租赁合同，欲证明双方就房屋租赁所作的约定； 2、发票，欲证明被告履行自己交房租的义务，原告出具发票就证明其确认被告按照 合同约定的面积和单价足额支付了一年的房租，被告并未违约； 3、关于理想小镇 2－8 商铺租户用电增容的报告，欲证明原告违约； 4、交房程序表，欲证明原告违约，被告没有违约； 5、领钥匙通知，欲证明原告逾期交房，并且确认出租面积，不存在误差、误测； 6、 工作协商函， 欲证明被告使用露台及进出露台必经的过厅的使用符合合同的约定； 7、工作衔接函，欲证明原告违约的事实； 8、工作衔接函，欲证明被告并未违约； 9、关于支付租金有关问题的协商函，欲证明被告没有违约的主观故意，并主动履行 合同，原告违反约定； 10、银行进帐单，欲证明被告无违约的故意，客观积极履行合同； 11、银行进帐单，证明观点同上； 12、函，欲证明原告的目的不在租金而是要造成被告违约，违反诚信原则； 13、银行进帐单，欲证明被告履行合同的诚意； 14、调解方案，欲证明被告没有违约，原告客观上有违约行为； 15、营业执照，欲证明被告红色映象登记核准的日期是 2006 年 10 月 24 日，此前 以倪家诚个人名义的行为实质上是红色映象的行为，将倪家诚列为被告不当。

经质证， 原告官城置业对证据 1－6 的真实性没有异议； 对证据 7 的真实性无法确认， 是对方单方制作，原告并未收到；对证据 8 的真实性无法确认，发件人和收件人与本案没 有任何关系；对证据 9 的真实性无法确认，没有收到；对证据 10、11、13 的真实性没有 异议，但未收到过该款；对证据 12 的真实性无法确认，没有收到；对证据 14 不予认可， 原告只收到过未加盖公章的；对证据 15 的真实性没有异议。

反诉原告红色映象针对反诉部分就其所主张的事实、理由，向本院提交了相应的证据 材料，同本诉证据一致的不再重复，还包括如下证据：

1、电汇凭证，欲证明红色映象如约履行了合同； 2、发票，欲证明官城置业违约，应对红色映象添附形成的电力增容投资予以合理补 偿； 3、证明，欲证明官城置业强行断水断电的行为已构成违约，应赔偿因此造成红色映 象的损失； 4、照片，欲证明红色映象接手房屋时的状况； 5、照片，欲证明红色映象投入的装修状况； 6、说明，欲证明原告的投资情况； 7、四份证人证言，欲证明租赁合同履行过程中红色映象并未违约，官城置业违反了 合同约定。

经质证，反诉被告官城置业对证据 1 的真实性没有异议；证据 2 是反诉原告与第三方 形成的，与官城置业无关，不予认可；证据 3 是红色映象单方作出的，与本案没有关联性； 证据 4、5 无法确认是争议房屋的照片；证据 6 是红色映象单方作出，与本案无关；对证据 7 认为不能证明对方观点，没有其他证据加以佐证，并且两位证人与红色映象有利害关系， 故不予认可。

反诉被告官城置业的反诉证据同本诉一致。

通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，双方当事人对证据材料真实性没有异 议的部分，本院对之作为诉讼证据予以确认，是否能证明各自主张，需综合全案事实和其他 证据加以确定。

对于官城置业单方委托测绘机构对面积进行测绘的面积统计表， 因对方不予 认可，而官城置业也未提供该测绘机构的测绘资质，本院对之不予采信。对于红色映象提供 的 2006 年 6 月 9 日的工作衔接函、2007 年 7 月 30 日的工作衔接函、2007 年 8 月 29 日 的关于支付租金有关问题的协商函、2007 年 9 月 12 日红色映象致官城置业的函，因无官 城置业签收的证明材料，官城置业也否认收到，本院对之不作为本案诉讼证据加以确认；对 于红色映象提供的电力增容投资的发票，因有原件予以核对，本院对其真实性予以确认；对 于红色映象提供的员工工资证明及考勤表，因只是红色映象一方的证明，并无员工的签认， 本院对之不予确认；对于红色映象提供的《调解方案》 ，虽然官城置业否认收到盖有红色映 象印鉴的方案文本， 但对于收到过调解方案内容的文本没有异议， 本院确认该调解方案的意 思表示已送达官城置业，对之本院作为本案诉讼证据加以确认；对于装修前后的照片，因和 现场吻合，可以结合其他证据共同证明现场状况，本院对之作为本案诉讼证据予以确认；对 于红色映象提供的书面《说明》 ，因只是其单方陈述，官城置业不予认可，本院对之不予确 认； 对于红色映象提供的证人证言， 因窦伟和梁洪兵现分别是红色映象的经理和办公室主任， 与红色映象具有利害关系， 官城置业对此提出异议， 本院对该二人的证人证言证明力不予确 认；对于刘小群、张达银的证人证言，因该二人曾在红色映象工作，与红色映象具有一定的 利害关系，本院对其证人证词将综合全案事实和其他证据对其证明力加以确定。

诉讼中，本院分别依法委托云南博信司法鉴定所和云南建科建筑工程质量司法鉴定所 对红色映象接手租赁房屋后投入的装修现值和红色映象在装修时是否破坏了房屋主体的承 重结构及相关修复费用进行评估。

经过评估， 云南博信司法鉴定所对红色映象投入装修现值 鉴定估价为 2239866.10 元，包括了主体建筑装饰、装修（不含水、电、通风等） 、主体建 筑给排水、供电（含室内消防系统） 、电力增容系统、主体建筑通风系统（不含空调系统） 、 主体建筑厨房烟气净化系统、主体建筑污水处理系统、三楼 6-8 轴外亭子（有争议部分） 装饰、装修（含水、电） 、主体建筑三层层面加盖 210 平方米单层房屋（包括土建、水、电、 装饰、装修） 、主体建筑四层露台加盖单层办公室 143 平方米（包括土建、水、电装饰、装 修） 。

云南建科建筑工程质量司法鉴定所鉴定结论为红色映象装修时对租赁房屋结构的改动， 对结构的整体安全性没有降低， 但是在局部结构处理上不符合相关规范要求， 形成一定隐患， 修复费用为 5300 元，不含现有装修破坏修复费用。经质证，鉴定人到庭接受了双方当事人 的质询，官城置业对云南博信司法鉴定所出具的鉴定报告真实性、合法性、关联性均不能认 可，认为鉴定人只凭一方当事人提供的资料就作出鉴定结论，可能超越了鉴定范围，缺乏客 观性，且鉴定报告与双方的诉讼请求没有关联性，故不予认可；红色映象对该鉴定报告的真 实性、客观性没有异议，认可鉴定结论。官城置业对云南建科建筑工程质量司法鉴定所出具 的鉴定报告的合法性、关联性有异议，认为该鉴定机构未经合法委托，鉴定内容与双方当事 人的诉讼请求没有关系，且双方当事人均未申请鉴定，鉴定结论未明确，系推理得出的鉴定 结论。红色映象对该鉴定报告无异议。本院认为，涉案的两个鉴定报告具备了最高人民法院 《关于民事诉讼证据若干规定》 第二十九条的各项内容， 鉴定人到庭接受了双方当事人的质 询，鉴定程序合法、鉴定结论有明确的依据，当事人虽然对鉴定结论提出异议，但并没有足 以反驳的相反证据和理由，本院对该鉴定报告的证明力予以确认。

综合庭审和质证，本院确认以下案件事实：

2006 年 3 月 36 日，官城置业和倪家诚签订了一份《租赁合同》 ，约定官城置业将位 于昆明市十里长街兴科路“理想小镇”2－8 号商铺、门前空地及本商铺可使用的顶层露台 （见附件图纸）出租给乙方经营使用，可租用面积合计 1657.03 平方米，露台不计入租赁 面积，租赁期限为十年，自 2006 年 7 月 1 日起至 2016 年 6 月 30 日止，10 年平均租金价 格为 41 元/平方米/月，租金支付方式为一年一付，首次租金合同签订后三日内倪家诚一次 性向官城置业支付第一年租金， 房屋于 2006 年 4 月 1 日交房承租人装修， 官城置业给倪家 诚 3 个月免租装修期，即从 2006 年 7 月 1 日开始计算租金，以后于每年 6 月 30 日前一次 性付清下一年租金， 如倪家诚未按合同约定时间支付商铺租金， 官城置业有权自期限届满的 第二天起，逾期一天按 1 元/平方米计算违约金；若逾期超过 30 天，官城置业有权终止合 同，不退还倪家诚已支付费用，倪家诚并应另行向官城置业支付该商铺十年租金总额 20％ 的违约金，同时官城置业有权对该商铺另行处理；由于官城置业责任造成延期交付商铺，每 延期一天按 1 元/平方米计算违约金，延期超过 30 天，倪家诚有权终止合同，官城置业应 无条件退还倪家诚所交商铺租金，同时官城置业应向倪家诚支付该商铺十年租金总额的 20％ 作为违约金； 除本合同前述条款所规定的违约责任外， 双方对本合同其他条款的违反亦构成 本合同项下的违约，对此种违约，违约方必须承担违约责任，向守约方支付该商铺十年租金 总额的 20％作为违约金，双方还就房屋租赁的其他事宜作了约定。

合同订立后，倪家诚向官城置业支付了 2006 年 7 月 1 日至 2007 年 6 月 30 日的租 金 497109 元，2006 年 4 月 13 日，官城置业向倪家诚开具发票确认收到租金。2006 年 4 月 19 日，官城置业理想小镇售楼部向官城置业周总发出《关于小镇 2－8 号商铺租户用电 增容的报告》 ，内容为：

“理想小镇 2－8 号商铺于 3 月 27 日出租给“新龙门饮食集团”用 于经营火锅，由于其经营过程中用电量较大（主要为电磁炉、空调及制冷设备） ，目前商铺 配备的 30 千伏安电容量无法满足其经营需要，因此特申请公司给予该商铺用电容量增加到 200 千伏安。另外按照《租赁合同》所签甲方交付日期是 2006 年 4 月 1 日，但到目前为止 商铺内所堆放的工程材料仍未清理完成， 客户要求房租后延一个月。

”官城置业周总批示并 加盖官城置业公章：

“同意总租期延期一个月。

”同年 4 月 20 日， 官城置业启动交房程序， 同日倪家诚接到领取钥匙的通知。5 月 23 日，红色映象向官城置业发出工作协商函，内容 为：根据租赁合同有关条款，结合设计及经营需要，在不影响原建筑承重结构的前提下，红 色映象对二楼楼板等进行改造装修； 依照双方合同约定的露台使用条款， 在三楼搭建简易房 屋，建筑面积 360 平方米，用于经营火锅，在四楼露台搭建简易房屋，面积 200 平方米， 用于办公。官城置业在协商函上回复意见为：1、在不破坏物业主体结构，深化物业工程质 量的情况下，同意租方进行改造装修；2、同意租房对露台的使用，但涉及搭建行政审批手 续，租方自行负责，客户投诉及产生的后果租方自行解决；3、在改造装修工程开工前到物 管办理相关手续，并接受物管公司的统一监督管理；4、租方改造装修所产生的直接和间接 安全事故，出租方概不负责；5、租期届满时，出租方有权要求租方对楼板改造部分进行恢 复。为了使电力增容，红色映象支出了 16 万元，2006 年 7 月 13 日，昆明耀龙供用电有限 公司电气安装第六分公司向红色映象出具了收款发票。2006 年 10 月 9 日，官城置业向倪 家诚出具《补交租金的情况说明》 ，内容为：理想小镇 2－8 号商铺，原暂测可租用面积为 1657.03 平方米， 现 2－6 号商铺三楼面积为 121.53 平方米已划归 2－8 号商铺使用， 根据 现在商铺的实际使用情况，云南中正测绘有限公司对 2－8 号商铺重新测绘，实际测绘面积 为 1778.56 平方米， 故需要补交 2006 年 7 月 1 日至 2007 年 6 月 30 日的租金 36459 元， 以后年份可租用面积均按新测绘面积 1778.56 平方米计算。

2007 年 8 月 30 日、 9 月 7 日、 9 月 13 日红色映象三次将第二年租金 596530.80 元存入官城置业于建行云南省分行昆明市 和平支行的帐户，但三次都被官城置业退款。2007 年 9 月 13 日，官城置业收到红色映象 送交的一份未盖有公章的调解方案，红色映象提出了初步的调解意见：1、租赁合同继续履 行；2、双方签订调解协议后三天内支付 2007 至 2008 年度房租费 596530.80 元；3、双 方产生争议的一百多平方米的面积可以根据贵公司的要求支付 2006 年至 2007 年度的租金 三万多元，从 2007 年起该争议面积可以退还给官城置业；4、对于红色映象已支付的电力 改造费 16 万元，双方进行协商解决；5、诉讼费双方协商。收到该调解方案后，官城置业 并未表明态度。经查，租赁房屋内的消防栓在 2007 年 10 月 1 日通水。经鉴定，红色映象 在租赁物上装修投入共计 2239866.10 元， 包括主体建筑装饰、 装修 （不含水、 电、 通风等） 、 主体建筑给排水、供电（含室内消防系统） 、电力增容系统、主体建筑通风系统（不含空调 系统） 、主体建筑厨房烟气净化系统、主体建筑污水处理系统、三楼 6-8 轴外亭子（有争议 部分）装饰、装修（含水、电） 、主体建筑三层层面加盖 210 平方米单层房屋（包括土建、 水、电、装饰、装修） 、主体建筑四层露台加盖单层办公室 143 平方米（包括土建、水、电 装饰、装修） 。同时，红色映象装修时对租赁房屋结构的改动，对结构的整体安全性没有降 低，但是在局部结构处理上不符合相关规范要求，形成一定隐患，修复费用为 5300 元，不 含现有装修破坏修复费用。

另， 红色映象于 2006 年 9 月 26 日成立， 性质为有限责任公司， 法定代表人是倪家诚。 本院认为，官城置业和倪家诚于 2006 年 3 月 36 日签订的《租赁合同》是双方当事 人真实意思一致的表示， 内容也不违反国家法律和行政法规的强制性规定， 故该协议依法成 立并有效。合同生效后，即对双方当事人具有约束力，双方应严格依照合同的约定履行各自 项下的义务。

虽然合同订立的一方当事人为倪家诚， 但合同履行过程中的实际承租人系红色 映象，倪家诚系红色映象的法定代表人，因为当时红色映象尚未依法成立，才由设立人倪家 诚出面订立租赁合同， 自红色映象成立后合同就由其实际履行， 倪家诚个人并未参与合同的 履行，在红色映象成立后，倪家诚订立合同的行为应由红色映象继受相应的法律后果，倪家 诚不应承担合同的权利义务， 本案应由红色映象行使承租人所享有的权利并承担承租人应承 担的义务。根据双方合同第七条违约责任第 1 条的约定，“如乙方未按本合同约定时间支 付商铺租金，甲方有权自期限届满的第二天起，逾期一天按 1 元/平方米计算违约金；若逾 期超过 30 天，甲方有权终止本合同，不退还乙方已支付费用，乙方并应另行向甲方支付该 商铺十年租金总额 20％的违约金， 同时甲方有权对该商铺另行处理。

”同时根据合同约定， 租金支付方式为一年一付，从 2006 年 7 月 1 日开始计算租金，以后于每年 6 月 30 日前一 次性付清下一年租金。结合查明的事实，2007 年 8 月 30 日、9 月 7 日、9 月 13 日红色映 象三次将第二年租金 596530.80 元存入官城置业于建行云南省分行昆明市和平支行的帐户， 三次均被退还，即红色映象支付第二年租金的时间最早为 2007 年 8 月 30 日，按照合同约 定也已逾期超过 30 天，即使双方就争议面积租金的支付持有不同意见，但并不影响到无争 议的合同约定租金的支付， 且至今红色映象在被退租后并未采用其他方式支付租金， 此时官 城置业解除合同的条件已经成就， 有权解除合同， 故本案官城置业要求判令解除双方租赁合 同的主张依法成立，本院予以支持，双方于 2006 年 3 月 26 日订立的租赁合同应当解除。

关于官城置业要求补交租金的主张，因合同明确了租赁范围包括 2-8 号商铺、门前空地及 本商铺可使用的顶层露台， 而官城置业要求补交租金对应的场地并未包括在租赁范围内， 红 色映象也未能提供官城置业同意其无偿使用该场地的证明材料， 客观上红色映象对该场地也 进行了装修和使用， 故官城置业提出要求应当参照合同约定的租金标准向官城置业支付占用 场地的使用费的主张，于法有据，本院予以支持。具体的支付方式为：根据合同约定不计露 台的可租用面积合计 1657.03 平方米，可租用的面积按照通常理解应当是指能使用的房屋 面积， 而非官城置业主张的产权面积， 依官城置业提交的由具有房屋测绘资质的云南中正房 屋测绘有限公司所作的房产分户平面图测绘的内容， 2-8 号商铺产权面积减去共用分摊面积 的套内建筑面积 1741.70 m2 才是可租用面积，应当以此作为计算租金的面积，具体为第 一年租金需要按照约定的 25 元/m2 补交 84.67 m2 的租金 25401 元； 2007 年 7 月 1 日至 2008 年 6 月 30 日的租金按照约定的 30 元/ m2 的标准支付 627012 元，之后的租金或直 至腾房时止的占用费则应当参照约定的租金标准计付：

2008 年 7 月 1 日至 2010 年 6 月 30 日期间以 38 元/ m2 计。因红色映象未按期支付租金，已构成违约，应当按照合同约定支 付十年租金总额 20％的违约金，经本院询问红色映象的意见，红色映象明确不申请调低违 约金，故红色映象应当按照合同的约定向官城置业支付违约金，以合同约定的 10 年平均租 金 41 元/平方米/月计，共计为 1713832.80 元。合同解除后，红色映象应当在合理期限内 将租赁的房屋和场地腾还给官城置业，本院综合确定该合理期限为 60 天，因为红色映象在 经过官城置业的同意下对租赁房屋进行了装修投入， 该装修投入对租赁房屋形成了添附， 不 能分离，为彻底解决本案争议，官城置业应当就该装修投入向红色映象折价进行补偿，依据 鉴定报告，红色映象的装修投入中的厨房烟气净化系统、因已将用途限定为餐饮使用，而并 无证据表明官城置业收回房屋后仍将该房屋做餐饮经营使用或对外出租， 因此， 该部分费用 由官城置业承担不合理，本院不予确认；此外，装修投入的四层露台加盖办公室 143 m2 的投入，因该部分系临时建筑，不属于对建筑物上的装修投入，是否存在不影响租赁房屋的 功能发挥，系红色映象针对自身经营而建盖的临时用房，该费用不应由官城置业承担，本院 对此亦不予确认；其余部分，包括电力增容，因为客观上与建筑物形成了不可分离的关系， 而且也不限于经营餐饮使用，应由官城置业折价承担，以上应由官城置业承担的费用共计 2108028.48 元。另，依据鉴定报告，红色映象装修时在局部结构处理上不符合相关规范要 求，形成一定隐患，修复费用为 5300 元，该修复费用应由红色映象负担，两相抵扣官城置 业应当支付的费用为 2102728.48 元。

因官城置业解除合同的主张依法成立，本院对红色映象反诉要求继续履行合同的主张 不予支持。关于红色映象主张的逾期交房违约金，根据理想小镇售楼部于 2006 年 4 月 19 日给官城置业的报告中的“目前为止堆放的材料未清理完成”内容可确认逾期事实成立， 但 就此官城置业以总租期延后一个月的方式作了处理， 在其后红色映象给官城置业的工作协商 函中也未再就此提出过异议， 并客观上使用租赁物至今， 直至本案争议发生前红色映象均未 就此提出过异议， 故应视为红色映象就交房逾期问题认可了官城置业的处理方案， 双方已就 此进行过协商处理，红色映象在本案诉讼发生后再以此为由提出主张，于法无据，本院不予 支持。关于红色映象主张的电力增容费，因该费用在合同中并未明确约定，红色映象要求官 城置业承担无事实和法律依据，本院不予支持。关于红色映象主张的停工损失，因并无充分 的证据予以证实， 本院不予支持。

关于红色映象提出的租赁房屋交付时消防设施不合格的问 题，本院认为，根据查明的事实，虽然争议房屋的消防设施在合同履行后一段时间才予以完 善，但这并不是双方约定的义务范畴，而是法律规定经营者经营时所承担的法定义务，消防 设施施工完毕时未达到消防验收合格， 属于消防行政主管部门履行职责的范畴， 客观上该消 防设施未完善期间红色映象并未停止过经营， 该消防设施不合格并未影响到红色映象对租赁 房屋的使用， 因双方就租赁房屋面积发生争议后红色映象以此提出违约主张， 无事实和法律 依据，本院不予支持。综上，红色映象反诉主张的违约事由不能成立，故其主张的违约金于 法无据，本院对其反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、 第一百零七条、 最高人民法院 《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》 第八十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除昆明市官渡区城建置业有限公司与倪家诚于 2006 年 3 月 26 日签订而由云 南红色映象餐饮有限公司履行的《租赁合同》 ； 二、被告云南红色映象餐饮有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明市官渡区城建 置业有限公司 2008 年 7 月 1 日前的尚欠租金 652413 元； 三、被告云南红色映象餐饮有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明市官渡区城建 置业有限公司 2008 年 7 月 1 日后的租金和至房屋实际腾还时止的房屋占用费（面积按 1741.70 m2 计，租金标准和具体占用费标准为 2008 年 7 月 1 日至 2010 年 6 月 30 日为 38 元/m2/月，2010 年 7 月 1 日至 2012 年 6 月 30 日为 45 元/m2/月，2012 年 7 月 1 日 2015 年 6 月 30 日为 47 元/m2/月， 2015 年 7 月 1 日至 2016 年 6 月 30 为 48 元/m2/ 月） ； 四、被告云南红色映象餐饮有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明市官渡区城建 置业有限公司违约金 1713832.80 元； 五、被告云南红色映象餐饮有限公司于判决生效后六十日内将依据《租赁合同》从昆 明市官渡区城建置业有限公司处取得的理想小镇 2-8 号商铺、门前空地及顶层露台腾还给 昆明市官渡区城建置业有限公司； 六、原告昆明市官渡区城建置业有限公司于判决生效后六十日内支付被告云南红色映 象餐饮有限公司扣除房屋修复费用后的装修投入补偿款 2102728.48 元； 七、驳回原告昆明市官渡区城建置业有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告云南红色映象餐饮有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费 23226.77 元，由昆明市官渡区城建置业有限公司负担 40% ，即 9290.71 元，由云南红色映象餐饮有限公司负担 60%，即 13936.06 元；反诉案件受理费 10623.29 元，由云南红色映象餐饮有限公司负担；鉴定费 76000 元，由昆明市官渡区城建 置业有限公司和云南红色映象餐饮有限公司各自负担 50%，即各负担 38000 元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事 人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判 决， 享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执 行：申请强制执行的期限为二年。

审 审 判 长 判 员 杨 宁 罗天惠 审 判 员 黄 超 二○○八年十二月二日 书 （本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。

） 记 员 申开勇 

因官城置业解除合同的主张依法成立,本院对红色映象反诉要求继续履行合同的主张不予... 第八十六条及《 第一款之规定,判决如下: 一、解除昆明市官渡区城建置业有限公司与 {...

上诉人(原审被告)昆明市官渡区城建置业有限公司. 住所地:昆明市吴井路236-237号绿洲花园5幢2-202号. 法定代表人谢勋翔,该公司总经理. 诉讼代理人李凤恩,云南浩达...

特别授权诉讼代理人李凤恩,云南浩达律师事务所律师. 上诉人张云飞、王海燕、张硕与上诉人昆明市官渡区城建置业有限公司(以下称官城置业)房屋买卖合同纠纷一案,上诉人...

《,昆明市官渡区城建置业有限公司与倪家诚、云南红色映象餐饮有限公司纠纷案》出自:QQ空间素材网
链接地址：http://www.qzoneai.com/sucai/e7cIxWuErAqsJPPl.html