,李莉与孙继能、王法文租赁合同纠纷案二审民事判决书(2007)昆民三终字第401号

上诉人王华因与被上诉人广厦公司租赁合同纠纷一案,不服昆明市五华区人民法院(2006... 五法民二初字第249号民事判决,向本院提起上诉.本院于2007年1月8日受理此案后,...

李莉与孙继能、王法文租赁合同纠纷案二审民事判决书 （2007）昆民三终字第 401 号 _______________________________________________________________________________________ （2007）昆民三终字第 401 号 民事判决书 上诉人（原审原告）李莉，女。

委托代理人蒋丽芳，云南仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。

委托代理人廖思阳，云南仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）孙继能，男。

委托代理人蒋朝荣，弘祥法律服务所法律工作者，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）王法文，男。

上诉人李莉因与被上诉人孙继能、被上诉人王法文租赁合同纠纷一案，不服昆明市五 华区人民法院（2006）五法民二初字第 353 号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2007 年 2 月 7 日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，并依法报经本院院长批准同意，延 长了本案审理期限，现已审理终结。

一审判决确认：2006 年 7 月 21 日原告与第一被告签订租赁合同，约定第一被告将 其所有的黄土坡中村 208 号迎春旅社 1－4 层租赁给原告，租期 2 年，自 2006 年 7 月 18 日至 2008 年 7 月 18 日止，年租为 46000 元。并约定在合同期内，第一被告不得将合同所 规定的房屋租供给第三方，如违约应向原告赔偿 10000 元违约金，原告如经营不善，不得 自行转让， 但是可以在半年后将所租赁房屋退还给第一被告， 第一被告按原告经营的时间计 扣相应租金， 余下部分在 4 个月内退还等 11 条内容。

同月 11 日原告交付了定金 1000 元， 第一被告出具了收据。同月 18 日、8 月 22 日原告共交租金 30500 元，第一被告的妻子出 具了收据，第一被告对此认可，同年 8 月 11 日原告购买了 6000 元装修材料。同年 8 月 25 日，原告与第二被告签订转让协议，约定经房东第一被告同意，原告将其所租的旅社转让给 第二被告，房租为每年 46000 元。转让费为 6000 元，待第二被告与第一被告重新签订合 同后，扣除 2006 年 7 月 18 日至 8 月 25 日的房租 4728 元，一次性付给原告 47272 元， 签订合同当天，第二被告支付定金 1000 元。当天第二被告即支付给原告定金 1000 元，支 付给第一被告旅社系统安装费 3000 元。

同年 9 月 1 日第二被告出具收条， 载明收到了退还 的系统安装费 3000 元。另查明：第二被告从 2005 年 8 月 27 日开始经营至 31 日，至 9 月 1 日第二被告出具了旅社转让手续经过，载明其从原告处接手经营，现退还房东即第一 被告， 费用与原告结清， 原告再与第一被告结清。

第一、 二被告在经过上均签了字。

还查明：

第一、二被告均未签订租赁合同。原告向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除 2006 年 7 月 21 日原告与被告孙继能签订的《租赁合同》 ；2、二被告赔偿原告经济损失 50772 元；3、承担本案诉讼费。

根据上述确认的事实，一审法院认为：原告与第一被告签订的租赁合同是双方当事人 的真实意思表示，是合法有效的。根据合同约定，原告共支付租金 31500 元，第一被告将 租赁标的迎春旅社于 2006 年 7 月 18 日交由原告经营。原告接受旅社后购买了价值 6000 元的装饰材料用于装修。

同年 8 月 25 日原告与第二被告签订转让协议， 载明房租， 转让费， 待第一、二被告重新签订合同后，一次性付给原告，至今第一、二被告未重新签订合同。对 原告与第一被告签订的《租赁合同》 ，庭审中第一被告同意解除，一审法院予以支持。原告 要求俩被告赔偿经济损失 50722 元，因原告与第一被告之间是租赁关系，双方已解除。原 告与第二被告系转让协议， 而经济损失是因转让协议而产生的， 租赁合同与转让协议是两个 法律关系，故对原告诉请俩被告承担赔偿损失 50772 元于法无据，一审法院不予支持。据 此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条， 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告李莉与被告孙继能于 2006 年 7 月 21 日签订的《租赁合同》 ；二、驳回原告的其他诉讼请求。

宣判后，李莉不服上述判决，向本院提起上诉称：1、本案虽分别有《租赁合同》和 《转让协议》两份合同，根据我国《民事诉讼法》第五十三条之规定，本案应属共同诉讼， 因此一审法院认定“原告与第二被告系转让协议， 而经济损失是因转让协议而产生的， 租赁 合同与转让协议是两个法律关系”适用法律是错误的。2、被上诉人孙继能在无法经营的情 况下，与上诉人签订了《租赁合同》 ，上诉人经营期间，状况较佳，此时被上诉人孙继能想 收回自己经营管理， 采取断水断电等手段， 影响上诉人正常经营。

并与被上诉人王法文串通， 逼迫上诉人与被上诉人王法文签订《转让补充同意》 ，要求上诉人终止租赁合同，房屋转让 给被上诉人王法文经营。被上诉人王法文应付给上诉人 47272 元，但经上诉人多次催促， 二被上诉人均以种种理由拒付。

因此， 一审法院仅凭被上诉人辩称做出“原告与第二被告系 转让协议，而经济损失是因转让协议而产生的，租赁合同与转让协议是两个法律关系，故对 原告诉请俩被告承担赔偿损失 50772 元于法无据，本院依法不予支持”的错误认定，属认 定事实不清，混淆事实及法律关系，适用法律错误的判决，依法应予撤销。综上所述，两被 上诉人在恶意串通下， 将上诉人租金骗取后， 又设法给上诉人经营上制造障碍将旅社收回自 行经营， 共同损害上诉人的合法权益， 两被上诉人应当承担因其违约给上诉人造成的经济损 失 50772 元，请求二审法院：1、撤销一审判决中的第二项，维持第一项；2、依法改判支 持上诉人一审提出的诉讼请求第二项、第三项；3、一、二审诉讼费由两被上诉人承担。

被上诉人孙继能答辩称：1、上诉人未经我方同意，私自将旅社转让给被上诉人王法 文，上诉人应承担违约责任。2、一审判决解除了合同，我方同意该判决。3、上诉人提出 的损失是因私自转让产生的与我方无关。

转让协议是上诉人与被上诉人王法文私下协商转让， 我方根本不知道， 因此我方与被上诉人王法文不存在骗取上诉人租金， 更不存在我方经营困 难，而将旅社租给上诉人经营。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求二 审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人王法文答辩称：

我方看到广告后， 经煜思旅社老板带领找到上诉人洽谈转让， 上诉人欺骗该旅社效益很好，我方看了房屋租赁合同，上诉人无转租权利，上诉人称房东是 同意转租的，并把房东请来与我方见面，我方这才认识房东孙继能。上诉人以我方与房东签 订的迎春旅社转让事实经过落款时间是 2006 年 8 月 1 日， 主张我方与房东孙继能串通， 是 书写时的错误，签订该转让事实经过的时间应是 2006 年 9 月 1 日。因为我方在 8 月 23 日 前不认识房东，我方与上诉人签订转让协议的时间是 2006 年 8 月 25 日，到 27 日开始经 营至 31 日共 5 天。我方见效益太差并且因房东的合同条款苛刻不能签订新的租赁合同，便 多次打电话通知上诉人回来接受经营，退回我方的订金 1000 元和旅社电脑系统费用 3000 元。上诉人拒绝办理交接手续，迫于无奈，我方才把房屋交给了房东，由房东经营。因此， 我方事先不认识房东孙继能，事后也没有与房东串通损害上诉人的利益。2、上诉人诱骗我 方签订协议，但上诉人根本没有权利转让经营权，因此上诉人收取转让费 6000 元无合法根 据。至于房租 46000 元，我方没有实际使用房屋，该笔费用不能成为上诉人的损失，我方 顶多承担经营 5 天时间的房租费用。另外，从支付款项的条件看，转让协议约定我方与房 东签订新合同后才支付， 因为房东的新合同条款不能让我方接受， 上诉人又拒绝回来接受我 方退回房屋的情况下，才把房屋交给房东，双方的约定的支付条件没有成立。3、我方在经 营的 5 天时间内，支付了旅社电脑系统安装费用 3000 元。在我方把房屋交给房东后，9 月 1 日当天上诉人才与我方见面，上诉人说，我方交的电脑系统安装费 3000 元由上诉人退还 我方，一切问题上诉人与房东协商解决。我方收到上诉人退还的 3000 元电脑系统安装费并 在上诉人书写的收条上签名， 并且把旅社转让事实经过的复印件交给上诉人。

上诉人退钱给 我方的行为足以说明我方与上诉人的转让协议已经协商终止， 上诉人不能再向我方主张权利。 综上，我方没有与房东孙继能串通损害上诉人利益，在本案中没有过错和违法行为，上诉人 针对我方主张的损失没有事实和法律依据， 请求二审法院驳回上诉人对我方的全部诉讼请求。

综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的问题是：上诉人李莉主张的损失能否得到支 持。

二审中，被上诉人孙继能申请证人毛家多、杨永祥出庭作证，以期证实自己与被上诉 人王法文从不认识及停水、停电的原因。毛家多证实：是其将被上诉人王法文领到被上诉人 孙继能处，两人并不认识，至于两人怎么谈，其不清楚。杨永祥证实停电是因为当时正在电 网改造。本院认为，证人出庭证实的内容可以证实被上诉人孙继能的主张。而上诉人李莉主 张被上诉人孙继能采取停水停电等手段影响其经营， 因未能提交相应证据予以证实， 故本院 依法不予采信。二审中，上诉人李莉主张被上诉人王法文与被上诉人孙继能早就认识，两被 上诉人于 2006 年 8 月 1 日写了《迎春旅社转让事实经过》 ，并恶意串通，由被上诉人王法 文出面与上诉人签订了《转让协议》 ，因此两被上诉人的目的就是为了收回旅社。经审查， 从证人证实的内容及结合上诉人李莉与被上诉人王法文双方签订协议及退还 3000 元系统 安装费的过程看， 《迎春旅社转让事实经过》书写时间系笔误，应为 2006 年 9 月 1 日，因 此本院对上诉人李莉的该事实主张不予确认。

上诉人李莉在二审中， 明确其损失的计算方法为：

1、 租金 26772 元 （已交租金 31500 元，减去使用的一个月零七天的租金 4728 元，应退还租金 26772 元） ；2、转让费 5000 元（根据被上诉人王法文的协议计算） ；3、装修费 6000 元（一审已提交了发票） ；4、经济 损失 10000 元（根据与被上诉人孙继能合同约定的违约金计算） ；5、系统安装费 3000 元 （该笔款项已拿给了被上诉人王法文） 。

被上诉人孙继能认为， 其向上诉人李莉收取的租金， 在扣除经营天数的租金后， 该退的租金可以退给上诉人李莉； 上诉人李莉的其余损失与其无 关。

被上诉人王法文认为：

上诉人李莉主张的租金是上诉人与孙继能之间的合同， 与其无关； 转让费是有条件的， 条件是我方与孙继能签订新协议并真正经营才成立， 但是我方至今都没 有成立新协议；系统安装费本应在上诉人李莉手上交的，所以不存在由我方承担的问题；上 诉人李莉主张的 10000 元，因与我方未签订过协议，所以该损失与我方无关。至于上诉人 李莉主张的损失，将在本院认为部分加以评述。

综上，二审经审理确认的事实与一审判决确认的事实相一致，本院依法予以确认。

本院认为：上诉人李莉与被上诉人孙继能于 2006 年 7 月 21 日签订的《租赁合同》 是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。现双方均同意解除该合同， 本院予以准许。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终 止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救 措施、并有权要求赔偿损失。关于上诉人李莉主张的损失能否得到支持的问题，本院根据上 述规定及本案所查证事实，分析评判如下：1、租金 26772 元。因上诉人李莉与被上诉人孙 继能的租赁合同已解除， 被上诉人孙继能应按上诉人李莉经营的时间计扣相应租金后， 余下 的租金返还给上诉人李莉。

二审中被上诉人孙继能对返还余下租金的主张并无异议， 故本院 依法予以支持。经审查，上诉人李莉主张的租金，已减去其实际使用天数，该数额被上诉人 孙继能并未提出异议， 故上诉人李莉的该项主张本院依法予以支持， 被上诉人孙继能应将余 下的 26772 租金返还给上诉人李莉。2、转让费 5000 元。上诉人李莉是根据其与被上诉人 王法文的协议计算得出，经审查，该笔费用需待王法文与孙继能重新签订合同后才支付，但 王法文与孙继能并未重新签订合同， 因此上诉人李莉主张的该笔费用的条件并未成就， 其主 张无事实依据，本院依法予以驳回。3、装修费 6000 元。经审查，上诉人李莉一审提交的 发票，并不能证实已用于本案合同中涉及的迎春旅社，因此，上诉人李莉的该项主张因无相 应的事实依据，本院依法不予支持。4、经济损失 10000 元。经审查，上诉人李莉主张的该 笔损失是根据其与被上诉人孙继能合同约定的违约金计算得出， 上诉人李莉对此并无相应证 据证实被上诉人孙继能有违约行为，故上诉人李莉的该项主张本院依法不予支持。5、系统 安装费 3000 元。经审查，该笔款项系有关部门收取后，用于迎春旅社，但上诉人李莉交纳 了该笔费用，并未实际得到使用，而该笔费用的实际受益人为被上诉人孙继能，因此上诉人 李莉要求被上诉人孙继能承担该笔系统安装费的主张成立，本院依法予以支持。另外，关于 上诉人李莉要求王法文承担上述五笔费用的主张， 因无相应的事实依据及法律依据， 本院依 法予以驳回。综上所述，上诉人李莉的上诉主张部分成立，本院依法予以支持。一审判决适 用法律部分有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第 一款、第九十七条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款第 （一）项、第（二）项及第一百零七条之规定，判决如下：

一、维持昆明市五华区人民法院（2006）五法民二初字第 353 号民事判决； 二、由被上诉人孙继能于本判决生效后十日内返还上诉人李莉租金 26772 元及系统 安装费 3000 元。

一、二审案件受理费人民币 4066 元；由上诉人李莉负担 1626.40 元，由被上诉人孙 继能负担 2439.60 元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

审 审 审 判 长 判 员 判 员 杨章亮 陶 磊 余 锋 二ＯＯ七年七月三十一日 书 记 员 吴 帅 本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。 

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