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本报告为过程文件，尚未经过公司评审，暂提交给贵司进行初步结论的参考。 从成功到卓越 ——三林世博功能区域专业市场定位研究 研究 思路 现状盘点 提出问题 外部发展 环境解构 区域发展战略 成功案例借鉴 区域发展定位 专业市场 发展规律 汇报议程 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 第三部分 案例研究 第四部分 整体定位 汇报议程 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 第三部分 案例研究 第四部分 整体定位 现状盘点 提出问题 发展历程 区域地位 产业现状 消费构成 经济贡献 发展趋势判断 本项目位于上海市浦东区三林世博 功能区域，临近世博会场所 15分钟车程 项目 项目现状：以杨高路为界西区以恒大陶瓷建材 市场为主，东区以同福、东明建材市场为主 以杨高南路为界分为东 西两区 ? 杨高南路以西为恒大建 材市场，包括陶瓷、综合 建材和石材，另有一个成 熟居住小区南江苑 ? 同福石材市场 同福 易家 丽 杨高南路以东分为同福 建材市场和东明建材市场 ? 恒大陶瓷建材市场 东明石材市场 东明家具广场 整个市场总建筑面积超 过50万M2 ? 浦东最大的建材专业市 场，在上海颇具影响力 ? 其中石材类处于市场领 导者地位 ? 恒大石材交易在全市建材销 售产业链内的基础地位较强， 具有一定的定价能力 区域内专业市场发展历程 恒大建材市场从1997 年起以每年一期的速度 于2002年左右全部建成； ? 1997~1999年 起步期 2000~2003年 快速发展 2003年至今 鼎盛期 2003年起主要以内部 功能调整、完善配套为 主，规模化发展； ? ?填补市场空缺 ?交通主干道杨高南路建成 ?上海房地产市场开始走高 ?建材市场四期（窗帘布 艺）、五期（家具） ?知名度逐渐提升 ?上海房地产市场迅速发展 ?专业化、规模化竞争优势 ?提升品位，引进国内外知 名品牌；重新划分功能区， 划行归市；进行内部装修， 同时改建道路、停车场等 配套；完善功能，新建约2 万平米的品牌展示厅 同福和东明建材市场规 模较小，经营品种相对 单一； ? 恒 大 ?建材市场一期（陶瓷）、 二期（卫浴）、三期（灯 饰） ?1999年石材交易中心成 立 ?1998年同福石材市场开 业，经营各类石材 ?依靠低成本吸引商家入驻 对应专业市场的发展历 程可以看出，建材市场 的发展与房地产市场的 发展息息相关。 ? 同 福 东 明 ?2002年在石材市场基础 上扩建同福易家丽家居装 饰广场，经营各类综合建 材 ?2000年东明家具广场形 成，经营各类家具 ?1999年东明石材交易中 心开业，经营各类石材 ? ? ? ? ? ? 恒大陶瓷建材市场 位于杨高路以西， 总占地面积约800 亩； 营业面积：约10万 m2； 物业类型：一层为 主 交通条件：外部交 通主要依靠杨高南 路，内部交通属于 自发形成，虽经过 改建，但仍比较杂 乱 整体环境：市场由 恒大集团统一进行 开发和市场管理， 采取摊位出租经营 方式;

市场周边被居民区 和农村宅基地不规 则包围，市场内部 仍留有部分宅基地 杨高南路以西主要是恒大陶瓷建材 市场：包含石材交易中心和陶瓷建 材市场 石材交易中心 占地面积（亩） 建筑面积（M2） 550 250000 陶瓷建材市场 150 9200 合计 700 259200 其中：营业房面积 仓库（M2） 大棚（M2） 堆场（M2） 停车场(M2) 经营户数（户） 80000 170000 9200 89200 170000 21000 11000 11000 1300 2000 127 21000 11000 13000 1427 恒大专业市场功能分区：建材及石 材 ? ? 恒大建材市场主要分为七大功能区，其中 陶瓷、五金、木质品等功能划分并不十分 明确；市场有明显的功能分区，具备营业、 展示、仓储等功能，但由于分期建设缺乏 整体规划，属于被动功能改善，功能布局 存在明显的不合理性;

仓库和石材加工展示区占地规模拥有绝大 比重。 1 2 3 木质品 2 综合配臵区 3 4 5 窗帘布艺 陶瓷精品厅 玻璃厨具展厅 灯饰城 胶合板区 4 5 6 6 其 他 仓库 已建成住宅小区 1 陶瓷洁具 家具五金 木质品 石材展示、加工 堆场 交易方式仍以传统的现货 批发交易为主； ? ? 交易方式以传统的现货交易为主， 消费者以上海本地为主，批发量占 总交易量的70%左右 15% 交易方式 主要消费群体来自于上海， 同时为上海的部分专业市 场如金山、宝山、杭州湾 等的货源地，可辐射江浙 一带； 市场交易方式以现货交易为主， 随着电子科技的发展，目前约有 15％的商家采用电子交易和传统 交易相结合的方式，主要是木材 和陶瓷类商家。 ? 经营者以外地人多，上海 本地的基本没有，主要来 源于福建。 ? 电子交易 85% 现货交易 30% 30% ? 消费者构成 市场消费者来源以上海本地为 主，其中批发约占70％，主要为 上海及周边小型专业市场集群采 购和家装公司。 个人 集体采购 40% 家装公司 市场盈利水平可观，租金水平逐渐 上涨，市场在三林注册，年上交税 收较为稳定 年营业额 利税情况 ? 2002年市场全面建成后，随着上海房地产 销售额：将近50亿元/年 普通的店铺利润可达70－80万/年 市场的飞速发展，市场营业额保持约 5亿元 租赁收入：9000多万元/年 上缴税金：700万元/年 /年的增长速度，目前稳定在50 亿元/年左 右； 年 营 业 额 50亿元 30亿元 02年 06年 年份 租金水平 出租率 ? 陶瓷、胶合板、五金等建材产品的销售量 租金 类型 出租情况良好，优质租户保有率高 （元/m .天） 经营户达1400多户 在上海市建材市场销售排名中位居前列； 2.5—3 2 营业 用房 临街 转租租金达到4 约2.2 市场整体出租率达99.7％ 不临街 其中70％的租户为长期租户 仓库 1.2 恒大建材市场形成了一定的品牌与 影响力，消费者认可度较高 ? 现状质量良莠不齐，存在一定的欺诈现象， 石材交易在全市建材销售产业链内的基础地位较强，具有一定的定价能力 对市场整体有所影响。

入选进了石材行业“2005年度CISE中国十大石材交易市场” 1998、1999及2000年连续三年被评为“上海市文明市场” 恒大建材市场的品牌影响力 2002 年被评为浦东新区“三星级市场” 被评为全国“市场系统五星级市场” 消费者认可度 平时日人流量：8500人/天 周末及节假日：13000多人/天 交易方式和经营状况：家具零售缺 乏竞争优势，经营状况出现下滑趋 势 名称 交易方式 租金水平 交易方式 ? ? ? 东区市场均以现货交易； 由于业态不同，东区市场除石材交易中心 与街铺以批发为主外，其他以零售为主； 东区租金基本以10－20％的水平上涨，商 户经营成本逐年增加，但家具市场竞争日 益激烈，导致经营状况下滑。 同福易家丽家居装 饰广场（同福石材） 零售为主 石材批发为主 2004年为100元/平 米〃月左右 130－150元/平米〃月 东明家具广场 零售为主 一楼：150元/平米〃月 二楼：120元/平米〃月 东明石材中心 批发为主 120－150元/平米〃月 板泉路沿街商铺 以批发为主 2007年预计提到180元 /平米〃月 零售非本市场优势， 经营状况一般，由于 竞争激烈，近两年经 营状况明显下滑 石材起步较早，已有 一定市场影响力 基本满租，但由于区 域内同质竞争日趋激 烈，严重影响经营状 况 经营状况一般，随着 新东明石材中心的建 成，地位逐渐被取代 沿街面生意比较兴旺 拟合单一产业专业市场生命周期曲线可以看出目前本专业市场处于 发展的成熟期，但局部增速放缓，甚至出现下滑趋势 单产业专业市场生命周期曲线 ? ? ? ? ? 知名度：从2002年起逐 步提高，有上海地区石 材的定价权； 辐射范围：浦东地区最 大的专业市场，辐射上 海及其周边部分地区； 利润水平：恒大建材市 场的单位营业面积营业 额高达5万元/平方米· 年； 交易成本：较低，但近 年有走高趋势； 经营者和消费者态度：

有议价空间，受到一定 的认可；经营者满意度 较高，经营稳定。

知名度 投入期 低 窄 低 高 怀疑 辐射范围 利润水平 交易成本 经营者和消费 者态度 成长期 提高 扩大 提高 降低 认知 成熟期 高 广泛 高 低 认可 衰退期 降低 缩小 降低 提高 遗忘 我们在现状的发展中同 时也发现，区域内的专业市 场土地利用效率较低，局部 竞争激烈，经营状况下滑， 租金水平连年升高，提高经 营成本。 基于现状提出问题 Q1 专业市场区域的外部环境如何，能否支持 区域成熟期的持续发展？ Q2 上海建材市场的内部竞争格局如何，区域 本身的竞争优劣势在哪？ 汇报议程 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 第三部分 案例研究 第四部分 整体定位 专业市场 发展规律 外部发展 环境解构 区域发展背景 发展机遇判断 竞争格局研判 竞争优劣势分析 区域发展战略 中国已经形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区经济最为发 达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都 市圈 中国已经形成环渤海、长 三角和珠三角三大都市圈， 其中上海市的城市一体化 程度最高，逐渐形成了以 上海为核心的世界第六大 都市圈。 ? 环渤海城市群特征： 环渤海 长三角 珠三角 中心化城市强化阶段，即极化 阶段。北京、天津成为一个磁 石核心，强烈地吸引着周边城 市的产业功能。 珠江三角城市群特征： 2005年全国GDP分布 长三角 21% 其他 京津冀 10% 珠三角 10% 中心城市的轴向扩散带动中小 城市发展，点——轴系统形成， 即扩散阶段。以香港为核心， 深圳为代言人，周边城市形成 产业分工，并向特色性方向发 展。 长三角城市群特征：

信息化与产业高技术化高速发 展，区域生产力向均衡化发展， 空间结构网络化，形成点—— 轴——网络系统，整个区域成 为一个高度发达的城市化区域。 世界六大都市圈 ?美国东北部大西洋沿岸都市群 ?美国五大湖大城市群 ?日本东海道太平洋沿岸都市群 ?英国大城市群 ?欧洲西北部大城市群 ?中国长三角大城市群 59% 41,3％ 资料来源：国家统计信息网；文献检索 上海作为长三角都市圈的核心承担 着综合服务中心和对外窗口的功能 核 心——对外窗口 湖州 泰州 镇江 上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成 为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到 加强，承但了长三角对外窗口的功能。 第一圈层——次级辐射中心 次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原 材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域 转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。 常州 舟山 无锡 苏州 上海 宁波 台州 绍兴 南京 杭州 嘉兴 第二圈层——专业产业基地、专业市场 集中发展优势产业，形成专业性的产业基地 南通 扬州 第三圈层——原材料基地 为产业基地提供原材料，并形成专业市场 第三圈层 原材料基地，以廉价的人 力、物力、丰富的自然资 源为核心竞争力。 第二圈层 依靠廉价的人力资源，对 原材料进行低附加值的粗 加工，以集群优势、低成 本、低利润取胜。 第一圈层 依靠人才、信息、技术、 成本优势，完成产品的深 加工，提高产品附加值。 核心层 依靠便捷的交通枢纽、优良 的社会环境、高级人才的聚 集、与国际接轨的大平台建 设，提高凝聚与展示优势。

资料来源：文献检索；世联分析 上海正形成多核心的大都市格局， 世博地区将是城市化的主要方向 上海市“多中心发展”的空间战略 ? ? 上海城市化正形成多核心的中心区格局； 世博地区规划为上海第五个城市副中心， 五角场 将辐射87.37平方公里、 100万人口；是近 真如 阶段上海城市化的主要方向 花木 徐家汇 世博 上海中心城区“多中心发展”的模式：

? 一个市级中心； ? 真如、五角场、花木、徐家汇四个城市副中心； ? 世博会周边地区规划形成“第五个城市副中心” 本项目属于浦东世博功能区范畴， 近期发展受世博影响最大 名称 功能定位分析 ? 依托三林世博园区建设，逐步将世博园区 及周边地区建成融都市旅游、生态居住、 现代商贸、文化博览等多重功能为一体的 现代生活与综合功能区，成为现代都市会 展旅游的标志性区域之一。 东北分 区 中央分 区 高桥次分区 金桥次分区 陆家嘴次分区 张江次分区 三林次分区 川沙次分区 依托外高桥保税区和港口资源优势，发展以物流、仓储、信息等为主的产业， 兼有居住功能； 依托金桥出口加工区，发展信息产业，形成由产业园区、大学园区和居住区组 成的多功能区域； 以陆家嘴金融贸易区为依托，发展以金融、旅游、会展等为主的第三产业，结 合黄浦江两岸开发，形成居住功能为主导的区域； 以张江高科技园区和孙桥现代农业开发区为依托，发展以信息技术、生物医药、 现代农业、旅游为主的产业，兼有居住功能； 以世博会、环球影城主题公园为依托，发展以旅游、会展、服务等为主的第三 产业，形成居住功能为主导的区域； 依托现代产业园区，大力发展现代制造业，利用临近浦东国际机场的优势，发 展以旅游业、物流业为主体的产业，形成居住功能为主导的区域； 东南分 区 郊区 外高桥功能区 金桥功能区 陆家嘴功能区 张江功能区 三林功能区 川沙功能区 世博会区域将形成以商务、旅游休闲、高尚居住为主的副中心， 三林是最主要的辐射区域 完成会址的旧城改造，促进周 大三林凭借区域优势受世博会的影响最大， 边基础设施建设，成为上海黄 浦江两岸城市空间整合的战略 世博会的发展会大大加速三林地区的城市 性节点，同时也将形成城市意 象脉络的核心区域之一 。

化进程 世博规划区 650－1000米 核心区 大三林 辐射区 5KM 边缘区域 ? 承接配套商品房建设、城市配 套建设，同时满足建设期间部 分临时性居住需求； 加速三林的城市化进程。 成为世博配套商品房基地之一， 推动区域的公共设施和生活配 套的完善。如浦江镇等。 三林功能区将在世博会的驱动下与核心城区融为一体，成为上海 新的城市功能区和形象标杆之一 ? 随着上海多核心城市化的扩张，和世博会 发达的一体化交通：将建 庞大的集中投资建设：世博会园 地铁线3条、快速轨道线2条、 区建设的直接投资将达到30亿美 的强势推动，三林功能区将融入上海核心 轻轨线2条、“3桥5隧”的越 元，由此带动约150~300亿美元 江交通、轮渡线4条、公交和 的产业结构调整、交通、商业以 有轨电车线l8条，与中心城 城区，成为上海大都市新的城市功能区和 及旧区改造等延伸领域的投资 区充分一体化 世博 形象标杆之一 会与 ? ? 三林 功能 区 浦江两岸综合开发：位于浦江 两岸开发的重点地区，同时片区 ? 会展、文化休闲、商务、贸易、 生态居住的功能定位，将使其快 速融入都市核心区，成为上海新 的城市功能区和形象标杆之一 世博会的经济效益：本届世 博会预计带来7000万的消费 人流，2010年与世博会消费 相关的消费预计达100亿元， 将快速拉动三林区域的跳跃发 展 ? 案例验证：绝大多数世博会选址区 通过世博会发展成为城市的重要功 能区 世博会场馆地原貌 世博会后 1984年新奥 尔良世博会 密西西比河西岸一片 破旧的仓库和废地 贯通西岸沿河地区和市中 心，带旺整个城市的商业 和旅游业 成为澳大利亚最好的市内 公园，布里斯班人生活方 式的代表 塞维利亚科技园区、新型 旅游城市 1988年布里 斯班世博会 布里斯班河南岸，荒 凉的美军废弃营地 1992年塞维 利亚世博会 —— 1998年里斯 本世博会 里斯本市东部废弃的 旧仓库区、垃圾焚烧 场 万国公园、文体娱乐中心、 政府办公区、住宅区，带 动周边区域发展，成为重 要城市新区 2010年上海世博会也必将为三林带来无限的发展机遇 影响之一 三林世博区将成为上海人口主要流 动方向之一，未来城市化程度高 三林世博区承接中心城区人口，是上海人 普 嘉 北 陀 口主要流动方向之一； 定 静安 黄 区 区 浦 长宁 未来片区人口密度高，仅次于上海 CBD 陆 卢 埔 东 徐 湾 区 闵 家嘴功能区，城市化程度高 新 汇 区 行 青 虹 口 区 浦东功能区 ? 闸 杨 浦 区 ?2020年三林世博功 能区规划人口100万/ km2，人口密度仅次于 陆家嘴功能区 人口密度 （万人/km2） ? 陆家嘴功 能区 2.1 浦 区 区 三林世博 功能区— 外高桥功 能区 金桥功能 区 张江功能 区 川沙功能 区 1.15 0.36 0.67 0.33 0.25 松 江 闵行 南 汇 ?1994-2002年，浦东新区的人口密度以2.1%的 年均速度增长； ? 三林世博功能区是上海主要居住片区，是人口 流动的主要方向之一 影响之二 随着交通的不断完善，世博期间三 林区域将与浦西地区完全一体化 南浦大桥 卢浦大桥 规划有4条轨道交通线路连接三林片区与浦 西藏南路隧道 打浦路 西地区 隧道及 地铁8号线 复线 将有3座桥梁联系东西 地铁13号线 地铁7号线 龙耀路隧道 规划4条隧道连接东西 地铁11号线 共有11个通道 3种方式与浦西地区联系，三 上中路隧道 林世博功能片区与浦西区将完全一体化 徐浦大桥 ? ? ? ? 影响之三 三林片区是上海最新的住宅开发热 点区，未来将形成大规模的成熟高 档居住区 2005年上海外环内各区商品房销售情况（万平方米） ? ? ? ? 浦东新区是目前上海商品房销售量最大的 区域； 三林片区是浦东当前及未来最主要的商品 房供应片区;

新政显效背景下，三林片区集聚上海热销 楼盘； 三林片区整体市场认可度高，市场信心足 80% 三林片区 800 700 600 500 400 300 200 100 0 20% 浦东其他各区 浦 浦东新区的新推楼盘 20%集中于三林片区 区 浦 区 湾 区 汇 区 宁 区 安 区 陀 区 北 区 口 区 浦 区 东 新 黄 卢 徐 长 静 普 闸 虹 杨 2006-2007年上海最具人气名盘前15 位中，三林片区楼盘占4位 楼盘 人气名次 宝 山 区 27% 地杰国际城 万科新里程 第2名 第4名 三林板块 上海 大华锦绣华城 中房樱桃苑 第11名 第12名 73% 三林近年整体房价表现稳 定，受宏观调控影响相对 较小。 ? 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 三林片区认可度高，房价 受宏观政策影响最小，价 格逐年稳步上升 增长率 上海及三林近5年同期房价增长率 平均增长率 22.25% 5.00% 0.00% -5.00% 平均增长率 12.83% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 年份 三林 上海 元/平方米 2005年受宏观调控影响，上海 住宅新房成交均价下挫，但三 林片区价格相对平稳 上海 11400 9900 8400 6900 5400 2005年1－5月房价变化图 三林 ? 对本项目影响2——快速城市化使 区域地位提升的同时必将带来土 地成本的提高，对低附加值产业 产生“挤出”效应 随着三林区域价值的高端化，地价上涨， 三林区域价值提升 建材市场的土地成本大幅上涨，经营 地价巨幅上涨 土地成本加大 经营成本加大 利润率低 外迁或退出市 场 价格上涨 无竞争力 ? 低成本低售价是 恒大建材市场的 核心竞争力 案例：华强北 深圳华强北将原有区域内建筑功能转化后，区域 价值极大提升，低附加值产业逐渐被“挤出”区 域 2000年后 ? 儿 童 世界 男 人 世界 华 曼 顺电 强 哈 振兴路 女 人 北 世界 中电电子市 赛 电 电 子 场 华强电子世界格 子 科 广深南中路 大 技 大 场 厦 厦 华强北 路南 北 930 米，东 西 1560 米，商 业区总 面 积 1.45 平方公 里左右； 路 1998-99年 80年代末 80年代末 80年代初 赛格电子 市场进驻 第一次改 造 成熟商业 区 城市边缘 工业区 电子商家 自发汇集 ?随着城市化的快速发展，原有 的城市郊区逐渐变为城市的中 心，商家根据市场变化自发形 成电子专业市场。 食 食 燕 华 南 发 路 路 食 街 街 振华路 街 ?赛格的进驻和政府对改造的规 划指导，使华强北发展成一个电 子市场的步伐加快，同时带来华 强北对商业配套的需求，随着金 融、服装、百货、酒店等商家的 进入，华强北逐渐发展成为一个 以专业市场为主导的综合商业街 区，同时抬高了华强北片区的地 价，区低附加值工厂区已经无法 支付日益升高的土地租金，逐渐 外迁。 ?目前华强北成 为深圳最大的 市民消费中心 和旅游观光购 物中心之一， 成为全国最大 的电子市场。 案例：华强北 短短十年时间，华强北商铺租金 水平增长了近20倍之多，但目前 遇到了发展的瓶颈 华强北商铺月租金水平变化图 电子市场形成初期， 工业厂房与商铺混 杂。

改造后，赛格广场形 成，配套逐渐完善。

专业市场20多家 营业面积60多万M2 日客流量30－50万人 银行机构20多家 证券机构40多家 市级商业中心形成， 更新改造持续进行， 配套完善。

专业市场40余家 日客流量50万人次 由于华强 北早期 由市场 自发形 成，因 此在发 展的过 程中存 在着一 定的制 营业面积80万M2 700多 家商业经营单 位中，汇集了电子、 电器、通讯、服装、 百货、银行证券、保 险、房地产、酒楼宾 馆等几十个行业 2006年 1000元/ M2 以上 1994年 50-80元/ M2 2002年 180-200元/ M2 1994年-2006年十几年的时间，商铺的租金水平增长了近20倍。 启示：政府应及早介入 区域的再开发，防止区 域无序发展引起的衰退 案例经验与启示： ? ? 郊区 低附加值 产业 ? 城市化进程促进区域由郊区向 中心的升级，高附加值产业必 将取代低附加值产业； 专业市场的发展将带来金融、 酒店等配套服务的需求； 随着区域的不断繁荣，政府应 尽早对区域的发展进行规划引 导，防止区域内部由于管理不 善、环境恶劣、配套紧张等引 城市化驱动 功能过滤 功能选择 “挤出” “转型” “升级” 中心 高附加值 产业 市场自发 形成 无序 政府介入 规划引导 完善 市场化驱动 区域宏观背景发展结论 随着世博的召开，该区域未来的 发展机遇和威胁并存，政府应及 早介入区域的再开发过程 上海城 市化的 快速进 行和 2010年 世博会 的召开 将迅速 推进三 林片区 世博加速 三林城市 化进程 机遇：大 三林区域 抓住机遇 价值升高 三林世博 副中心 本项目 上海多中心城市化 发展阶段 ? 政府及早 介入区域 的再开发 低附加值→高附加值 粗放型→土地集约利用 威胁：区 域经营成 转变威胁 本升高 保持区域 竞争力下 降，加速 持续竞争 区域衰退 力 汇报议程 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 第三部分 案例研究 第四部分 整体定位 专业市场 发展规律 外部发展 环境解构 区域发展背景 发展机遇判断 竞争格局研判 竞争优劣势分析 区域发展战略 专业市场的分类 建材市场属于靠近消费地 型的专业市场，市场的规 模和辐射面主要与市场需 求的程度有关，市场潜在 需求较大，竞争压力较小 时，专业市场则能够得到 长足的发展。 ? 按产品供给和需求的流向，将专业市场分为四种类型 ? 供给和需求都在本地 典型产品：农副产品、粮食市场 产生原因：产品受运输情况、仓储 保管、目标市场的消费水平、消费 习惯、自然条件影响较大 ? 由外地生产在本地消费 ? ? 典型产品：水果、建材 ? 产生原因：产品受自然条件等限制 ，生产集中在某一特定区域，而产品 则行销全国各地，在一些地方形成不 同规模的专业市场 ? ? 本地生产满足外地消费——产地型 ? 外地生产外地消费——集散地 ? 典型产品：低压电器、轻纺 ? 产生原因：受当地产业结构、产业 规模、技术力量、产品特性、传统观 念等因素影响，在生产地形成富有特 色的专业市场 ? 典型产品：便于运输的小商品 产生原因：所在地交通便利，政府 提供优惠政策 ? 本报告是严格保密的。 上海建材专业市场分布：多处于中环路沿线 上海综合建材市场分布较 广，从内环到外环都分布 有不同规模、经营范围的 各类建材市场； ? 各类市场分布密集，各行 政区域都有规模不同的建 材市场； ? 建材市场基本饱和，基本 满足市场需要。 ? 金沙建材市场 本报告是严格保密的。 各建材市场的规模对比分析 上海市区的建材市场分布 星罗棋布，规模大小不一， 其中以九星市场、恒大建 材市场、宜山路建材一条 街规模最大； ? 营业面积(平方米) 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 建材市场 整个市场大型建材市场大 约为20%，中小型建材市 场占到80%。 ? 宜山路 九星 恒大 成大 红都 上海装饰 众汇旺 大型：10万M2以上 中型：1－10万M2 小型 本报告是严格保密的。 各建材市场的定位对比分析 整体建材以批零兼售为特 点，团购及批发（家装公 司、三级经销商）批发占 到了整个建材市场的5080%； ? 100% 批发 集体采购 10 40 40 30 20 50 40 50 离市区较近的建材市场以 零售占据份额较多； ? 40 40 20 35 50 20 30 40 15 30 客源以上海本地为主，一 般以来自市场所在区域 （周边）为主，根据提供 服务和影响力不同，来自 外区域的比例会不同。 ? 个人零售 宜山路 建材市场 100% 九星建材 市场 恒大建材 市场 成大建材 上海装饰 市场 市场 20 40 众汇旺建材 市场 外区域 50 40 30 30 本区域 50 60 70 80 60 70 本报告是严格保密的。 各建材市场的主力产品由于其发展不同，形成了不同的 产品特色，进驻商家一般以长三角地区厂商为主 类建材市场多以综合建材产品 为主, 但各有侧重； ? 产品 石 材 宜山路建材市场 成大建材市场 恒大建材市场 九星综合市场 上海装饰市场 众汇旺建材市场 五 金 木 材 涂 料 家具 卫浴 陶 瓷 品牌 档次 其中以九星、恒大、成大的品 牌知名度较大； ? 国内 国外 中高 一般 恒大建材的陶瓷、石材竞争力 最强；九星的石膏吊顶等产品 在建材市场占据主流；宜山路 建材市场卫浴产品等汇集众多 国内外中高档品牌，具有相当 影响力； ? ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 整体建材市场进驻厂商以长三 角为主,约占40-60%不等,并辐 射到华东地区； ? ● ● ● 国外品牌在零售为主导的建材 市场中如宜山路建材市场、成 大建材市场中占10-20%； ? 大型建材市场中除来自华东地 区的厂商外，还有来自东北、 华北等地的厂商大约占10-20% ? 宜山路建材 市场 进驻厂商 数量 厂商区域 本报告是严格保密的。 九星综合 市场 5400家 成大建材市 场 500多家 长三角地区 恒大建材 市场 1400多户 华东地区 上海装 饰市场 300多家 长三角 众汇旺建 材市场 全国及国外 全国 长三角 大中型建材市场的年营业额都在数十亿元以上， 盈利能力较强，发展稳定 大中型建材市场的年营业 额都在数亿元以上，发展 稳定； ? 营业额 （亿元） 100 大中型建材市场大多处于 城郊，租金在2.2元/平米. 天左右, 租金的相对廉价一 方面满足了建材特别的仓 储、流通的需要，另一方 面为建材市场追求规模效 益提供了可能； ? 50 30 5.5 5 市场 营业额 租金 元/M2〃天 宜山路建 材市场 30亿 最高18 98% 九星综 合市场 100亿 恒大建 材市场 50亿 2.2-3 成大建 材市场 5.5亿 上海装 饰市场 5亿 金沙建 材市场 众汇旺建 材市场 一般大中型建材市场的出 租率在90%以上，市场影 响力较大的可达到98100%，如恒大建材市场、 九星建材市场、成大建材 市场等。 ? 2.2 100% ＞80% 90% 1.8-2.0 95% 出租率 99% 99.7% 本报告是严格保密的。 各建材市场一般都以独立店铺作为主要经营形 式，交易方式以现货交易为主 宜山路建 材市场 经营形式 专卖店\商 厦和市场三 种类型 电子交易、 现货交易 小面积仓储 九星综合市场 独立店铺 恒大建材市场 独立店铺 成大建材市场 独立店铺,500多 间营业房 电子交易、 现货交易 － 金沙建材市场 独立店铺 红都建材市场 独立店铺,营业房 1000余间 现货交易 9万平方米 经营模式 仓储情况 电子交易、 现货交易 － 电子交易、 现货交易 17万平方米 现货交易 有小面积仓储 市场布局 大中建材市场的经营模式均以电子交易和现货交易相结合的方式，而小规模 建材市场则以现货交易为主； ? ? 仓储方面，只有恒大拥有超过10万平方米的仓储规模。 本报告是严格保密的。 上海市的城市建设速度加快，房地产行业迅速 发展，对建材需求强劲，消费力强 近年上海加快城市建设， 房地产开发持续增长，将 带动建材市场的强劲需求 ? 房地产施工面积 （万m2） 9425 11023 12292 14478 一组数据 上海年均木 材消耗 上海市民年 家具消费额 2010年上海世博会带动一 大批房地产、场馆、城市 道路等基础建设项目，上 海未来几年石材的需求量 呈持续增长之势 ? 8588 130万m3以上 上海城市经济发展迅速， 人口众多，对建材市场具 有较高的消费能力。 ? 15亿元 2500多万m3 70亿元 3600万m2 2001 2002 2003 2004 2005 住宅投资额 （亿元） 585 467 923 694 936 05年上海石 板材用量 05年上海石 板材交易额 三林片区住 宅面积 2001 2002 2003 2004 2005 本报告是严格保密的。 上海市各专业市场均在寻求升级路径，主动应 变市场环境的变化 上海专业市场的主要升级 路径有： ? 宜山建材市场 发展包括贸易、商务、展示、服务等的多功能 发展建材家居的设计、展示、咨询、贸易、信息技术服务 加强市场统一经营管理，增强质量检测和仲裁能力 推行“人性化”服务，进一步完善售后服务 1、产业延伸，发展商务、 展示、设计、物流、服务 等功能； ? ? ? 2、规范市场管理； 3、提升档次水平。 城大建材综合 市场 九星综合市场 提升综合市场的档次、功能和规模 开发餐饮、娱乐、住宅、办公、物流等建筑，形成现代服 务业与城市化相互支撑、互为推动的良性格局 上海装饰市场 资产重组，充分利用配套设施为驻商提供全方位的服务 发挥综合优势，创造良好的经营环境和销售机会 金沙建材市场 集展销、仓储、设计、娱乐休闲、餐饮、金融等多功能 智能化管理，规范化交易 本报告是严格保密的。 本区域的发展优势和劣势 – 价格低，具有大规模仓储用地而 推动市场持续发展 – 石材市场上海市最大，且具有一 定的定价能力 – 建材产品链较完整 – 区域内因世博会驱动未来几年对 建材需求量大 劣势 – 区域城市中心化加速将使土地价 值提升，运营成本提高，降低专 业市场的吸引力 – 上海各大市场都在进行一定的更 新迎接市场环境变化，区域市场 竞争压力加大 – 市场缺乏统一规划布局及规范管 理，现状功能较混杂 – 家具市场缺乏优势 优势 – 大型连锁超市式建材市场（如 B&Q）冲击市场 本报告是严格保密的。 三林世博功能区域专业市场SWOT分析及应对 战略 通过对本项目SWOT的综 合分析可以看出，保持该 区域持续发展的战略在 于—— ? 优势-----Strength 劣势-----Weak SWOT 机会-----Opportunity 1 、世博等重大项目加速地区 房地产、商业、服务业等第三 产业的发展 2 、上海城市化进程进入多中 心化阶段，人口、房地产开发 量向城市周边扩散 威胁-----Threaten 1 、上海及长三角成规模建材 批发市场发展势头迅猛 2 、百安居等大型建材品牌连 锁店对批发市场造成冲击 3 、随着区域进一步发展，经 营成本升高产生“挤出”效应 通过现有“龙头”产业的 升级保持区域优势； ? 1、涵盖各类建材的综合专 1、土地集约化利用程度较低， 业批发市场 投入产出比较小 2、石材、陶瓷等在上海地 2、东、西发展不均衡，整体规 区有定价权 划布局不合理，与周边环境 不协调 3、经营效益较高，对地方 经济贡献大 3、 家具市场竞争力减弱 SO战略 发挥优势，抢占机会 1 、保持石材等龙头产品 的优势地位 2、充分运用上海城市化和 世博会发展的契机，开发 与世博功能区发展相匹配 的功能 ST战略 发挥优势，转化威胁 1 、综合功能定位，将竞 争转化为竟和 2、对现有优势产业升级， 稳固龙头地位 WO战略 利用机会，克服劣势 1 、进行土地的紧缩、集约化利 用，提高土地的投入产出力 2 、改变现有功能布局，变单一 建材市场功能为多功能的组合， 提高区域的市场竞争力 WT战略 减小劣势，避免威胁 1 、拓展专业市场的服务领域 2 、主动变低附加值产业为高附 加值产业，防止挤出效应的出 现 3、重新对区域进行合理的规划 与布局，符合区域周边产业发 展 通过功能的重新定义和规 划改变区域劣势； ? 通过机会的运用促进区域 转型； ? 通过预见性的措施防止区 域受到竞争威胁。 ? 本报告是严格保密的。 区域发展战略 以世博发展带动为契机，在巩固现有建材市 场龙头地位的同时，积极对区域进行升级和功能 延展； 发展由粗放型向集约型、低附加值向高附加 值转变的保持竞争活力与可持续发展的综合型区 域。 基于发展提出问题 Q3 如何才能保持三林专业市场区域的可持续 发展？ Q4 怎样对区域进行再定义才能与大三林世博 功能区的发展相匹配？ 汇报议程 初步考虑案例 重点研究案例 ?里斯本世博区 ?大阪世博区 ?南浔建材市场 ?义乌中国小商品城 ?杭州四季青服装市场 ?宁波华东物资城 ?日本专业市场 ?法国专业市场 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 第三部分 案例研究 第四部分 整体定位 ?里斯本世博区 ?塞维利亚世博区 ?布里斯班世博区 ?大阪世博区 ?南浔建材市场 ?中国日用品商城 ?义乌中国小商品城 ?杭州四季青服装市场 ?宁波华东物资城 ?杭州中国丝绸城 ?日本专业市场 ?法国专业市场 ?…… 功能构成及分区 升级、延展模式 案例总结和启示 里斯本世博区 葡萄牙的里斯本通过世博会，将废弃场地建设为里斯本融居 住、商务和休闲为一体的多功能地区、城市经济增长核之一 位于里斯本东部边缘的Tagus河畔的 废弃场地。分布着各类污染和危险设 施，包括炼油场和储油灌、设施简陋 的屠宰场、军火堆场等 以世博会为动力，将100公顷的世博 场馆与340公顷的新区建设融为一体， 根本改善地区的交通条件、基础设施 和环境品质 里斯本的首都新区，融居住、商务和 休闲为一体的多功能区域，里斯本的 经济增长极核之一 世博会前 区域原貌 里斯本 世博会 场址区 世博会后 改造新区 本报告是严格保密的。 世博会促使区域功能升级，高附加值功能替代 低附加值功能 世博会的举办，提升了区 域的价值和形象； ? 1：旧有设施拆除 或改造 2：区域条件的根 本改善：基础设 施、交通条件等 2 3：世博会的高端 功能设施和知名 效应 1 5：地价猛增，区 域复兴 区域功能升级，土地升值， 商务办公、商业服务、休 闲娱乐等高附加值的功能 取代原先低附加值的炼油 场、屠宰场等； ? 里斯本世博区域原先的炼 油场、屠宰场等外迁，将 部分工业建筑改造作工业 景观 ? 世博影响区域 重建 3 4 5 4：高端形象定位， 吸引新的高端功 能集聚 本报告是严格保密的。 休闲会展、商务办公、高档居住、商业为世博 影响区内的主要功能构成 休闲会展 ? 旅游：每年吸引1200万游客 ，境外游客占多数； ?文娱：举办各类世界级体育 比赛和文艺表演； ? 展览：里斯本展览中心每年 举办30场展览，参观人次达80 万 高档居住区 ? 里斯本的生活新区，已成为 一个高档的生活区 ? 1万套住宅，可容纳2.5万居 民和2.2万个就业岗位 ? 越来越多的市民选择了搬迁 到这个生活新区小区来生活 功能产业 商务办公 ?办公楼建设进入高潮时期 ? 61万平方米的办公建筑； ? 跨国公司(如BMW、 Ford、 Sony等) 入驻； ? 葡萄牙政府购买场馆用作政 府办公 商业中心 ?将成为葡首都里斯本最大的 商业区； ?目前已兴建两家星级宾馆； ?一个购物中心：汇集了160家 商店和餐馆 ? 银行、信息、娱乐等设施 本报告是严格保密的。 大阪世博区 世博场馆、内部基础设施，外部交通、住宿、 公园的建设极大提升大阪的经济基础 主题：人类的进步与和谐 ? ? ? ? ? ? ? 地点：日本大阪 会期：1970.3.15-9.13 类别：综合类 总面积：330公顷 参加国：

参观者：6420万人 经济效益：170亿日元 时日本政府不仅对建设世博会场馆及配套设施拨出巨额专款，还对交通、 住宿、公园、城市下水道与河道等进行了大力改造。尤其是在交通方面， 政府对东京至大阪的高速铁路线进行改建，扩大机场，从市中心到博览会 之间建设了几十公里铁路，大大方便了游客参观和疏散。 本报告是严格保密的。 世博场馆周边商业、旅游等产业迅速发展，大阪产业结 构提升，与周边城市形成关西经济带 世博园区 世博园区周边 大阪市 周边城市群 举办世界博览会 商业 旅游 文化 商务 高新技术产业 信息产业 物流产业 商贸产业 会展产业 金融服务产业 环保产业 关西经济带 大阪成为商务交易、金融、信息交流的中枢，成为世界的市场中心、资源配 臵中心、全球服务中心 本报告是严格保密的。 基于完善的基础设施，世博会后大阪Senri形 成旅游区、公众居住区及高尚居住区 万博公园 游乐、温泉 ? ? 原来的场址被改建成一 个庞大的、绿草茵茵的 万博公园。园内散布着 各类博物馆和科技馆 大阪世博区 ? 原来的停车场等附属设 施，现在全部改造成了 游艺场和温泉等设施 公众居住区 世博会期间供职员和参 观者居住的“世博会 城”，在世博会结束以 后就转成了公众居住区 ? 近郊住宅区 公园便捷的交通和配套 设施的完善，带动了周 边的房地产，当地成为 大阪一片幽静的近郊住 宅区。 本报告是严格保密的。 专业市场 世联研究分析几十个国内外案例，寻求延长专 业市场生命周期的方法 参考案例 批发与期货融合——美国电力 批发市场 ? 多元化经营——中国日用商品 城（台州） ? 升级换代——四季青服饰城 （杭州） ? 产业关联发展——舟山国际水 产城 ? 完整的产业链——安国东方药 城 ? 全方位发展——中国科技五金 城 ? 产业延伸——浙江松门水产品 批发市场 ? 产业协同发展——湛江霞山水 产批发市场 ? …… 本报告是严格保密的。 国内专业市场商业形态的发展历程 第一代 马路市场 经营形 式 露天为市、沿街为 场 ，摆地摊、以 临 时摊位 第二代 大棚市场 以“大棚”基本设施 加上粗放式的管理 第三代 独立店铺 手扶梯升堂入室围绕 某一区域，自然集中 形成独立店面 第四代 大商场式 大型室内市场，完 备设施的商场式环 境和完善服务，统 一管理 第五代 交易中心 构筑产业综合服务平 台，内部主要以精品 店形式构成，档次、 环境和平台均升级 市场特 点 伴随商品交换活动 产生而产生，是原 始的市场形态 现货交易 投资小 准入门槛低 货品来源及销售都以 城乡集镇为主，辐射 范围小 规模扩大，呈分散化 趋势 物流平台，竞争激烈 产品来源及销售面对 大城市和发达城镇， 辐射范围大 以物业管理为基础， 提供全方位多功能 的物流、信息、技 术、咨询等服务为 竞争手段，通过提 供完善的服务取得 规模效益 以现代主流形式为基 础的综合服务平台， 集产品信息交换、产 品展示、产品交货和 国内外商贸于一体 依托于电子商务集现 代物流业 专业市场雏形 辐射面较窄 规模、辐射面扩大 系统服务、规模效 应 交易、服务平台 本报告是严格保密的。 南浔建材市场发展历程：主动升级完善，做大 做强 1987年 建材市场雏形 1993年 南浔经济开发区 成立，建材市场 投入使用 形成以胶合板为 主的交易市场， 初步形成区域影 响力 1995－1997年 快速发展 1998年 奠定地位 1999－2003年 完善产业链 2004年至今 物流中心化发展 为满足当地1000 余家家具生产厂 家的原始需求而 自发形成的交易 场所 连续三年成交额 名列浙江省生产 资料市场第一 名，，初步确立 了全国胶合板交 易中心、价格中 心、信息中心的 地位 胶合板销售额占 全国市场的四分 之一 积极探索“以市 兴市、滚动发展” 的运作机制 ，在中国经济信 息网联网的基础 上，追加投资组 建浙江南浔建材 市场信息中心， 完成生产资料市 场与生产要素市 场结合、现货市 场与期货市场结 合这两个跨世纪 的转变 胶合板市场竞争 激烈，需求呈饱 和状态，逐渐向 生产销售实木地 板产业方向发展 成为全国最大的 胶合板集散市场， 市场交易量占全 国交易总量的1/3， 连续4年成交额突 破80亿元 市场先后7次扩建， 以木业建材、木 经营面积从当初 业制品、装饰材 的2.13万M2扩大 料为主的集产品 到38万M2 ，拥有 展示、交易、信 地板、胶合板、 息、仓储、服务 五金、家私、坯 为一体的物流中 心，逐步成为在 料、建陶等6大交 国内甚至国际上 易区 有较高知名度的 2003年11月，被 物流中心 认定为全省20家 重点市场和省百 强市场 本报告是严格保密的。 南浔建材市场形成管理、展示、物流的合理功 能分区以及产供销一条龙的市场体系 功能分区使各功能区分又 紧密联系，可以整合现有 物业和土地资源，提高整 体效益 ? 综合管理服务区 收集、整理、发布各类市场信息， 提供商务服务，包括市场物业管理、 餐饮、价格中心、信息中心等 配套了仓库、搬运公司、 货运公司、专用码头、木 材准运代理、进出口业务 代理、金融、有点、治安 等服务。 ? 南浔建材市场 产品展示销售区 现代物流区 产品展示及销售经营服务 – 地板 – 家具（办公） 4个交易 区 – 配件 包括地板坯料、五金、 木线条、灯具等 为市场客户物资进出、储运停车提 供服务，提供货物储存的区域 – 胶合板 每个专业交易区根据市场化运作方 式划分不同的交易区，并分别确定 精品和普通交易区块 本报告是严格保密的。 市场地位全国中心化，成立木业信息中心和价 格中心，形成具有全国影响力的专业市场 全国中心化极高地提升了 南浔建材市场的知名度以 及品牌影响力，使其能迅 速确立行业中的龙头地位 ? 全国最大的 胶合板集散中心 以国内销售为主，部分出 口香港及日本等地 全国最大的 木地板产销基地 南浔建材市场 五个全国中心 兴建地板生产交易中心， 销售额占全国市场的50％ 全国最大的 木业价格中心 以木材加工制造为主的产 业发展壮大形成价格中心 全国最大的 木业信息中心 开辟网站及发行报纸，报 导价格行情与信息动态 全国最大的 木业质检中心 吸引质检中心落户，为市 场提供良好的平台 本报告是严格保密的。 以木业的主导产品为龙头，进行产业链的延伸 与关联产品链的扩展 以胶合板、地板等木业为 龙头，形成具有全国优势 的产品，区别于其他建材 市场 ? 种植树木，培育木材资源 产 业 链 延 伸 林木业机械极配件等相关行业 上下游 产业 金融、网站、报纸等服务行业 价格中心、信息中心、质检中心 产 品 链 扩 展 延展产业链，依托市场需 求及市场的集聚效应，完 善产业链 ? 扩展产品链，市场吸引建 材相关产品入场，形成体 系完整的市场，实现一站 式采购 ? 胶合板 地板 （主导产品） 家具（办公） 建材相 关产品 建筑五金、灯具 建陶、油漆 地板坯料、木线条灯 本报告是严格保密的。 提高市场附加值、提高市场档次，搭建电子商 务平台，实现双平台运作 搭建电子商务平台是期货 交易的基础，也是交易方 式现代化的重要途径 ? 现场交易 双平台运作 期货交易 建材“类期货”预定 木材的期货交易 木材等原材料可以实现期 货交易 ? 建材等不能进行期货交易 的产品通过预定等“类期 货”的交易方式进行交易 ? 依托于 建立成熟的 电子商务平台 通过将精品交易区与普通 交易区区分的方式，在提 高市场的档次同时增加市 场覆盖面 ? 提高市场档次的路径 精品交易区 普通交易区 普通建材市场， 面向中低端人群 本报告是严格保密的。 以品牌产品为主， 面向中高端人群 南浔建材市场案例启示 启示一 –强化龙头产品，扩占相关产品形成产业集聚。以胶合板、木材为拳头产 品，带动建材产品结构的完整，形成拥有胶合板、家私、建筑五金、建 陶、灯具、木材、油漆等建材产品集聚市场 启示二 –延展产业链，提高专业市场附加值及效益。成立建材和木业的销售中心、 价格中心、信息中心和质检中心，开发木材种植等上游产业 启示三 –地位全国中心化，成立木业价格及信息中心。成为具有木业定价能力的 专业市场，扩大影响力 启示四 –搭建现代的电子商务平台及现代物流平台。实现现货与电子交易相结合 现代化的交易方式，降低交易成本，建立竞争优势 启示五 –合理功能分区及延展。改善专业市场的场地结构及经营环境 本报告是严格保密的。 义乌中国小商品城 义乌中国小商品城发展成具有先进市场体系的 国际化专业市场 义乌中国小商品城由篁园市场、 宾王市场、国际商贸城三大市 场集群组成 ； ? 市场经营面积150万M2，商位 4.3万个，汇集4个行业1502个 大类32万种商品； ? 行销东南亚、中东、欧美等 200多个国家和地区，场内90% 以上的商户发生外贸供货业务； ? 义乌积极推进市场交易方式创 新，大力发展电子商务、小商 品数字城，拥有网上租赁经营 户三万多家，形成网上展示， 线上洽谈、连锁配送、国际贷 代等现代化经营方式。 ? 关键点借鉴： ? ? ? ? ? 专业市场国际化路径 功能构成与分区 市场功能的延伸 信息化及电子商务平台 发展会展带动市场 本报告是严格保密的。 中国小商品城的发展经历了3个阶段，发展成 为国际化的专业批发市场 ? 升级 ? 国际化阶段： ? ? 1995年至今 全国化阶段：

1988～1994年 ? ? ? 成立阶段：

1982～1987年 ? ? 90年代中期，间接转口贸易的 萌芽阶段，宾王市场建立，旧市 场改造升级 ? 由马路市场到大棚市场 到第三代的篁园市场 场地、设施、品种、档 次质量不断提高 ? 1990年义乌小商品市 场成交额跃居全国各大 专业市场之首，此后年 年保持这一桂冠 1992年，命名为中国 小商品城 ? 90年代后期，转型接轨期，内 外贸商品分区、做强做大博览会、 创国外分市场 ? 2001年以来的全面发展期，义 乌国际商贸城建成使用，国际物 流园区、海关办事处、博览会等 配套相继成立 ?时间 ? 20多年来经历四次搬迁、八次扩建，推进市场基础设施的国际化建设； 顺应经济发展趋势，逐步发展成为面向全球的小商品市场。 本报告是严格保密的。 内外贸易市场功能区分、同类产品集聚的市场 功能构成与分区 国际商贸城：主要针对外贸批发，设主体市场、生产 企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五 大经营区。主要经营：花类、花类配件、玩具、工艺品、 饰品等为主 宾王市场：由5个交易区块和化妆品市场、国际贸易中 心等7个部分组成，主要经营服装、针织内衣、领带、 毛线、毛巾、皮革、纺织品、花边、床上用品、副食、 干果、糖果、炒货、杂货、化妆品、家俱等商品 专业市场专业街：有针织市场、眼镜市场、化妆品市场、 家具市场、家电市场、通信市场、物资市场、领带市场、 木材市场、电脑市场、联托运市场、汽车城等商品品种 齐全的专业市场和专业街 篁园市场：小商品特色最明显的核心市场，主要经营文 体、日用百货、五金、电子、电器、钟表、箱包、雨具、 针棉、线带、鞋类、钮扣、眼镜等 主市场与专业市场、专业街构成成完整的市场体系 本报告是严格保密的。 中国小商品城在推进专业市场国际化的6大路 径 市场基础设施的国际化建设 新建国际商贸城，实现外贸集中化 及功能分区，进行旧市场的改造 经营主体的国际化 开辟国际商贸城外贸经营区、 引进新的商业也太、开展经营 户外贸及英语的培训工作 信息化建设 建立信息平台，实现信息化管 理，建立电子商务平台 国际化建设 市场信用体系建设 以纳税额为条件的信用准入 、信用监督机制、不守信退 出机制 发展现代物流业 将市场建成国际性物流枢纽，开 通海关，建成国际物流中心，完 成市场与仓储区的运输网络 举办国际小商品博览会 举办“中国义乌国际小商品博 览会”等国际形展会 本报告是严格保密的。 产业链延伸带动相关制造业，市场服务功能延展 带动会展博览、旅游、酒店等相关配套服务发展 产业的附加值 商贸区 物流 运输 酒店、金融 服务圈 会展博览 旅游点 相关制造业 义乌小商品市场 商贸 会展博览 旅游 运输 酒店服务 金融服务 产业的延伸 从市场贸易到综合服务业的发展 由最初的聚积交易、沟通信息、促成买卖向产业链拓展，引导制造业发展， 向会展博览、旅游购物、物流服务、酒店服务、金融服务等综合服务业发展 本报告是严格保密的。 重视信息化及电子商务平台的建设，形成强大 的电子交易平台促进交易 浙江义乌中国小商品城数 字城：全国最大的小商品 流通中心 ? 市场信息化管理系统 “有形市场一个商位、网 上市场一个虚拟商位”的 发展思路，网上展示商铺 ? ? ? 中国小商品数字城 信息网络公司 电子商务平台 在线洽谈 行情分析 信息发布 市场上网摊店比率约20％ 日点击率约1万多人次。 影响因素 1、非典影响现场交易； 2、外贸需求； 3、现代交易发展趋势 从注重硬件建设过渡到兼顾软件建设 旅游导购 运输物流 交通信息 引入先进的管理水平，打造国际化的交易平台 本报告是严格保密的。 国外案例借鉴 国外发达国家的专业批发市场主要是农产品市场，工业 产品专业批发市场因经济结构及市场水平不同相差较大 日韩 专业市场 大型商社企业化、金融贸易化。在日本的流通领域， 因生产企业及 零售企业多处于寡头垄断状态，形成厂商与零售对接销售组织，大型 商社规模化企业化发展，转向贸易、金融，国内工业品专业市场较少 ? 主要存在农产品专业市场。“生鲜三品”等商品生产者、销售者的 集合主要由大量分散的小规模批发业者和零售业者构成的具有竞争性 的市场设有专业市场，并严格受法律限制 ? 欧美 专业市场 大型综合超市、连锁化的强势零售，专业市场萎缩。在欧美等发达 国家，其市场机制及信息系统、物流配送系统非常完善，多数产品通 过大型超市、连锁店等建立的厂商——零售企业的销售途径面向终端 消费者 ? 存在的专业市场主要是农产品市场及国家之间的以专业设备和生产 中间品或原料等投资为主的进出口贸易为主，且有逐渐缩减的趋势 ? 本报告是严格保密的。 日本具体的专业批发市场对本项目借鉴意义不 大，但专业市场的发展方向值得借鉴 在批发商和零售商规模都 较小的情况下，批发商处 于住宅地位，可以选择生 产商和零售商；反之，处 于被选择的地位。 ? 日本批发行业发展历程 战后 60年代 流通革命，连锁 经营、集团化经 营开始发展 90年 流通结构变化，中小零售业 萎缩、物流业迅速发展、厂 商与零售商的战略联盟，批 发业面临调整洗牌 90中后期 大型批发商之间淘 汰、集约化，信息 技术和网络经济的 应用 经济发展迅速，大量 生产和消费的经济格 ?日本商业的发展与垄断化， 局，促进专业批发市 场快速发展 使批发企业以规模化扩大 和综合化发展，应对零售 的发展，寻求规模经济。

因其企业化发展，对本项 目借鉴意义不大 ? 零售支援兴起，甚至直接进入零售领域。提供比零售企业自建批 发、销售机构更经济合理的流通服务，提供商品信息分析、建议 发展 方向 批发职能扩大化，物流功能突出。由主营商流领域变为物流领域 的中间流转 发展信息网络。建立生产商、零售商联结的网络 综合商社 兼并重组 两极分化 企业化发展，规模巨大、功能齐全，以国内外贸 易、仓储运输、金融服务、信息处理等功能为主 日本的零售业长期以来小 规模的数量多、较分散的 特点使中小批发企业存在， 但其小规模流通对本项目 借鉴意义不大 以小零售企业、小超市、独立店等为对象，建立 中小批发企业 有效物流体系，夹缝生存 本报告是严格保密的。 法国专业市场受强势零售业的冲击，逐步转向 以专业设备和生产中间品或原料等投资为主 近年法国零售业迅速发展， 形成连锁、百货、超市等 先进的市场模式 ? 连锁经营 厂商——批发企业——零售企业 零售业 市内百货 市郊超级市场 路径缩减 厂商——零售企业 强大的零售企业有直接的 采购渠道，抢占了大部分 最终消费品的批发业务 ? 因中国与外国的现有市场 体制相差较大，国外专业 市场对本项目的借鉴意义 不大 ? 商品流通路径的缩减，使得批发只能在强势地位的零售商的夹缝中生存 批发企业类型 厂商销售部门 通过集中采购提升强势地位，降低成本 大型商家采购中心 独立批发商 批发业务转向专业设备和生产中间品或原 料等投资为主的批发业务，受宏观经济影 响较大 本报告是严格保密的。 专业市场总结 专业市场面临的挑战及市场的拓展路径分析 专业市场的拓展路径 专业市场面临的挑战 1、企业规模扩大冲击专业市场的共享式销售 网络，大型企业建立独享式销售网络，推动企 业从专业市场中撤出，转向一体化销售 ? 2、产业组织变迁导致专业市场销售渠道被蚕 蚀，一体化的分工使大批中小企业销售渠道从 集贸市场转向大企业的销售网络，专业市场作 为中小型企业共享式销售网络的功能趋于弱化 ? ? ? 1、走市场化与产业化相结合的路子 2、走龙头市场与分市场相结合的路子 3、走做大有形市场、做强无形市场的路子 4、走巩固国内市场、拓宽国际市场的路子 3、现代流通业态兴起和交易手段变化弱化了 专业市场的原有功能，专业市场的商品集聚和 中转功能面临弱化 ? … ? ? 4、现代市场体制要求市场享有“国民待遇”， 专业市场是传统市场组织，随构建现代市场体 制的各种要素逐步具备，传统专业市场的功能 和地位受到挑战 ? 本报告是严格保密的。 专业市场可持续发展KPI（Key Performance Indicators）体系 先进的交易方式、新型优质产品升级 产业升级 管理升级、品牌建立 市场专业化、特色化、集聚化 特色化经营 专业市场 可持续发 展KPI体 系 产业链延伸 延伸上下游产业链 扩大相关联产品的多元化经营 多功能的物流服务平台、信息平台 会展、信用体系等 产业配套完善 多功能拓展 写字楼、酒店、商业、休闲等高附加值的配套功能 本报告是严格保密的。 专业市场可持续发展KPI（Key Performance Indicators）体系 先进的交易方式、新型优质产品升级 产业升级 管理升级、品牌建立 市场专业化、特色化、集聚化 特色化经营 专业市场 可持续发 展KPI体 系 产业链延伸 延伸上下游产业链 本项目该如何可持续发展？ 扩大相关联产品的多元化经营 多功能的物流服务平台、信息平台 会展、信用体系等 产业配套完善 多功能拓展 写字楼、酒店、商业、休闲等高附加值的配套功能 本报告是严格保密的。 1－产业升级 从交易方式、产品、品牌、管理四个方面对恒 大建材市场进行产业升级 升级 恒大现状 交易方式：逐步采用先进 的交易方式； ? 产品：加大新型产品、品 牌产品的引入力度； ? 品牌：整合目前地块内的 三个专业市场，经营整个 市场统一的品牌形象； ? 管理：采用现代标准管理 方法 ? 地块内专业市场尚处于初级 形态 交易方式传统，15% 商家有使用电子交易 初级加工产品，少数 陶瓷有工艺性 三个专业市场概念， 石材市场形成区域性 品牌，其他无 传统的管理 交易 方式 搭建现代的电子商务平台 网上租赁经营户、网上洽谈等 ? 远期交易等 ? 产品 引进新型、节能、环保型产品 ? 扩大国内、国际一线品牌产品比 例 ? 品牌 实施统一品牌经营战略，逐步打 造国内、国际市场品牌，形成品牌 效应 ? 管理 采用现代企业管理方法，引入信 息管理、流程管理等科学管理体系 ? 本报告是严格保密的。 交易方式升级模式分析1——电子平台交易是 未来采用的主要方式 电子平台交易是未来专业 市场的主要交易方式； ? 电子平台交易方式 升级模式 现货 交易 现货交易 双平台运作 电子 商务 电子平 台交易 成熟的电子交易平台和强 大的物流服务体系是其两 大主要支撑条件； ? 目前已有初步的电子平台 交易基础，本市场可逐步 从现货交易向电子平台交 易升级 ? 两大支撑条件 成熟的电子交易平台：

网上信息中心、价格中心、商品 展示、在线洽谈、网上竞拍、在 线订购、后期服务等 强大的物流服务体系：

物流配送、信息处理、物流服 务、协调管理等 可操作性评价—— ? 有基础 ? 效益高 本报告是严格保密的。 易实现 风险小 交易方式升级的模式分析2——期货交易 期货交易产品 目前，中国证监会批准的可以上市交易的期货商品有以下几种：小麦、棉 花、白糖、大豆、豆粕、豆油、玉米、铜、铝、天然橡胶、燃料油； ? 国外期货交易所产品有：农产品期货、工业品期货（主要是工业基础性质 原料，如有色金属）、能源期货 ? 期货产品特征 ? 商品是否具有价格风险即价格是否波动频繁； 商品的拥有者和需求者是否渴求避险保护； ? 商品能否耐贮藏并运输； ? 商品的等级、规格、质量等是否比较容易划分。 ? 期货交易支撑条件 ? ? ? 完善期货法规体系； 该类期货商品具成熟的的交易流程体系； 固定的交易场所 判断：目前建材市场采用期货交易条件不成熟，近期不可行 本报告是严格保密的。 交易方式升级的模式分析3——远期交易 目前通常所说建材期货交易即是指远期交易 即采用事先预订的购买方式。预订后，即使在提货时价格上涨，商家依然 要按涨价前的价格卖给消费者； ? 多集中在油漆、地板、床、衣柜等建材和家具这种因原材料价格不断上涨 而涨价的产品上 ? 所需条件 ? ? ? ? 后台相关规定的落实 出现盈利示范效应 足够的市场流动性 公开远期交易的优势超越私下远期交易而形成替代效应 存在的问题 ? ? 会造成商家利润上的损失 电子商务的远期合约不规范，存在违约风险 研究不成熟 本报告是严格保密的。 判断：远期交易存在一定的风险，可作为辅助交易手段 交易方式升级策略：以逐步采用电子平台交易 方式为主导 ? 近期——以逐步采用电子平台交易方式为主导； ? 远期——条件成熟时，辅以期货交易、远期交易等方式 本报告是严格保密的。 ２－特色化经营 采用专业化、特色化经营方式，建立以石材、 陶瓷为核心竞争力产品的多元产品体系 通过分析中国 商品交易市场 竞争力前50强 的发展历程 南浔建材市场 义乌国际小商品市场 宁波华东物资城 杭州四季青服装市场 ………… 走专业化、特色化发 展之路，以差异化竞 争立足市场，是中国 专业市场的发展趋势 整合目前市场经营产品结 构，将石材、陶瓷业务作 为市场特色和核心竞争力， 大力发展； ? 同时发展五金、木材等关 联业务，形成多元化产品 体系； ? 发展其他类型专业市场， 风险大、难度大 ? 2006年恒大建材市场预计销售额构成 19% 陶瓷市场 石材市场 15% 商品市场 陶瓷市场是恒大建材市 场的主力赢利业务，年 销售额占整个建材市场 的66% 66% 石材市场是恒大建材市 场的龙头业务，其在上 海市建材销售产业链内 具有较强的基础地位和 一定的定价能力 本报告是严格保密的。 以陶瓷、 石材产业 为龙头， 形成多元 化关联产 品群 ３－产业链延伸 建材产业链 主链 科研 新型建 材研发 工艺 生产加工 市场交易 批发 零售 采购 现货交易 电子交易 远期交易 等 相关产品 家具 家饰 服务 展览 装潢 分项 设计 设计 创意 体验式 本报告是严格保密的。 资料来源：专家访谈 世联分析 本建材市场应向附加值高的发展形态实现跳跃 式升级 处于产业链上下游的研发、 服务产业附加值最高； ? 目前本建材市场正处于发 展形态1、发展形态2之间， 经营项目主要是加工、交 易等产业链中下游，利润 率低； ? 附加值 高 辐射范围 发展形态1 小 发展形态2 中 发展形态3 大 利润 低 较高 高 竞争 区域性 区域性及全国性 全国性及全球性 在区域发展背景和同类市 场竞争压力下，应积极向 附加值高的发展形态3实现 跳跃式升级 ? 发展形态3 发展形态2 恒大 发展形态1 低 东明、同福 市场交易 服务 下游 产业链 研发 上游 生产 加工 世联分析 微笑模型 本报告是严格保密的。 报告主要结论回顾 1、走产业链功能延展和主导产业升级是保持专业市场可持续发展的最佳路径； 2、本项目功能延展和产业升级的主要驱动力来自于城市化、世博会和本身的优势产业； 3、本项目的区域发展战略－以世博发展带动为契机，在巩固现有建材市场龙头地位的同时， 积极对区域进行升级和功能延展； 4、本项目的区域整体定位－依托建材市场高端产业，打造集商业、商务办公、酒店功能为一体 的多功能、高效率紧凑型专业社区； 5、实现定位的策略及路径－产业升级、特色化经营、产业链延伸、产业配套完善、多功能拓展； 

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