,上诉人王娟、杜猛与被上诉人(原审原告)张家界市湘玉房地产开发有限公司委托合同、商品房预售合同纠纷案

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上诉人王娟、杜猛与被上诉人(原审原告)张家界市湘玉房地 产开发有限公司委托合同、商品房预售合同纠纷案 _______________________________________________________________________________________ 2008）张中民一终字第 52 号 民 事 判 决 书 上诉人(原审被告)王娟，女。

上诉人(原审被告)杜猛，男。

委托代理人丁伟志，湖南南天门律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)张家界市湘玉房地产开发有限公司。

法定代理人李斌玉，董事长。

委托代理人唐健，湖南金旅律师事务所律师。

上诉人王娟、杜猛因委托合同、商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定 区人民法院(2008)张定法民一初字第 17 号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议 庭，公开开庭进行了审理，上诉人王娟、杜猛及其委托代理人丁伟志、被上诉人张家界市湘 玉房地产开发有限公司的委托代理人唐健均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原判认定，原告张家界市湘玉房地产开发有限公司在原张家界大庸桥页岩砖厂开发了 颐乐新村。2006 年 10 月起，原告聘请了被告王娟负责原告公司售楼工作，同时公司对售 楼工作做了相应规定。2007 年 2 月 3 日，被告王娟给该公司的会计李赛红讲，有人预订商 品房，需要李赛红的私人帐号，并交了 3 万元，2007 年 2 月 4 日，王娟未征得原告法定代 表人李斌玉的同意，上班时，向李赛红要了收据，开了一份系其夫杜猛预订的商品房(收据 号为 N00426632 )， 房价 1100 元/m2， 李赛红发觉后， 问王娟为什么写这个价， 王娟讲: 以 后是什么价钱就出什么价，几天后，李赛红告诉其兄李斌玉，李斌玉不知此事，便要求李赛 红收回收据，王娟以以后什么价给什么价为由，拒交收据。2007 年 9 月 11 日，被告王娟 将 购 房 款 14000 元 事 先 存 入 李 赛 红 私 人 帐 上 ， 并 以 同 样 方 法 开 出 收 据 ( 收 据 号 为 N00004326 )，并注明房号为 Al 栋 1 单元 302。李赛红问王娟:李总是否知道其事，王说以 后是什么价就给什么价。2007 年 9 月 18 日，被告王娟离开原告单位自动辞职。在此期间 王娟、杜猛亦未与原告要求签订商品房买卖合同 2007 年 11 月 8 日原告与被告王娟因劳动 报酬问题产生劳动争议，由张家界市劳动争议仲裁委员会调解结案。随后，原告认为被告王 娟超越职权给自己预订商品房，要求王娟与原告退订退款未成，便诉至法院。

原审认为，被告王娟在原告公司供职期间，王娟作为原告方的商品房销售职务代理人 与名义上的买方， 即王娟的丈夫杜猛订立预约合同时， 被告杜猛并未到场实施商品房订购预 约洽谈活动，而是由被告王娟一人实施的双方代理行为，所以被告王娟在当时就未签订“商 品房预订单” ，其目的就是为掩盖其实施的“双方代理”的这一违法行为。因此，被告王娟 的双方代理行为无效，由此无效代理行为所形成的商品房买卖预约合同应无效。再者，被告 王娟在订立原告与被告杜猛的商品房预约合同过程中， 王娟与杜猛系夫妻关系， 王娟代理作 为卖方的原告同时又代理作为买方的杜猛订立商品房买卖预约合同的行为， 实际上也就是王 娟代理原告与王娟自己签订商品房买卖预约合同的行为， 这种所实施的自己代理行为， 在事 后并未取得作为本人资格的原告法定代表人的同意， 因此被告王娟所实施的自己代理行为应 为无效。由此行为所产生的预约合同关系亦应无效。被告王娟在实施“双方代理”和“自己 代理”行为签订商品房买卖预约合同过程中，同时也实施了无权代理行为。被告王娟为建立 原告与被告问的事实上的商品房买卖预约合同， 在自行填制收款收据时， 违反原告方的对于 房价的规定，擅自将商品房的平方米售价款注明为 1100 元/m2，而同期同类房屋的执行价 是 1688 元 /m2，被告王娟自定低价给自己预约售房的行为，属于超越代理权订立合同的 行为，此越权行为所订立的合同未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力，应由行 为人承担责任。

本院认为被告王娟以无权代理行为代理原告与被告杜猛和王娟所签订的商品 房买卖预约合同，对原告不发生效力，其表面形式的预约合同关系应无效。因此本院认为被 告王娟、杜猛所辩称的因委托代理所形成的商品房买卖预约合同关系合法有效的这一主张， 在事实与理由上不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、 第五条、第三十六条、第四十八条、第五十二 条、第五十八条和《商品房销售管理办法》 第二十二条的规定， 判决如下: 一、被告王娟代理原告张家界市湘玉房地产开发有限公司 与被告杜猛预订商品房的行为无效;

二、被告王娟、杜猛与原告张家界市湘玉房地产开发有 限公司的商品房预约合同无效;

三、原告张家界市湘玉房地产开发有限公司给被告王娟、杜 猛返还预订金、购房款共计 44 000 元。

判决后，王娟、杜猛不服，上诉主张：原审认定事实有误，证据不足，仅有被上诉人 的法定代理人及其妹妹的陈述，作出判决，显然违反了《民事诉讼法证据规则》 、原告请求 的事项只有一项，而原审判决确有三项，超出了当事人的诉讼请求进行判决、上诉人购买商 品房是合法有效的，上诉人没有损害公司利益，请求二审依法撤销原判，驳回被上诉人的诉 讼请求。

经审理查明，一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院以确认。另查明，颐乐新 村同期对外销售价为 1588-1688 元/m2。

本院认为，本案被上诉人张家界市湘玉房地产开发有限公司聘用上诉人王娟为其工作， 王娟根据公司委托进行商品房销售， 王娟与公司之间形成了委托代理关系。

上诉人王娟在工 作期间，以丈夫杜猛的名义预购公司商品房，并自行以每平方 1100 元的价格交纳预订金， 其价格明显低于市场价，上诉人王娟、杜猛庭审中只提交了交纳购房预订金的凭据，但王娟 没有提供预交凭据所确定的价格， 及预购房屋系经被上诉人同意的证据。

鉴于王娟特殊身份， 不排除自行完成的可能，且公司对王娟的这种行为拒绝追认。鉴于王娟的特殊身份，其以其 夫杜猛的名义购房的行为，系双代理行为，王娟交纳预订金所确定的权利义务关系，没有证 据证实与公司协议一致，预购合同没有有效成立，对双方没有约束力，不属法律保护。原判 认定预购行为无效没有不当，上诉人王娟、杜猛主张预购合同合法有效依据不足，其上诉请 求本院不予支持。

上诉人王娟、 杜猛上诉主张一审以被上诉人的法定代表人李斌玉及其妹李 赛红的证言为证据， 违反证据规则的理由不能成立， 因本案预购合同有效成立的举证责任在 于上诉人王娟、杜猛，被上诉人的法定代表人李斌玉及其李赛红的陈述，是证据的一种，不 违反证据规则相关规定。由于预购合同没有有效成立成立，依照《中华人民共和国合同法》 第五十八条规定，合同无效带或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还。原审判决予 以返还，不违反法律规定，应予维持。综上，原审判决虽然认定部分事实有误，但处理结果 恰当， 应予维持。

依照 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十三条第一款(一)项之规定， 判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费 1600 元，由上诉人王娟、杜猛共同负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 贺金华 琼 二○○八年六月十三日 审 判 员 卓德 审 判 员 黄勇芳 书 记 员  尚  攀 

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