房屋买卖合同纠纷,买卖合同纠纷案代理词,买卖合同纠纷案答辩状,韦茂军与被告吕吉祥、卢火鸾、吕国毅房屋买卖合同纠纷一案

原告陈XX(曾用名陈XX),女. 委托代理人沈XX,男. 被告代XX,男. 委托代理人吴XX,男. 原告陈XX诉被告代XX房屋买卖合同纠纷一案,本院于2011年1月21日依法受理...

韦茂军与被告吕吉祥、卢火鸾、吕国毅房屋买卖合同纠纷一 案 _______________________________________________________________________________________ （2011）金民初字第 996 号 民 事 判 决 书 原告：韦茂军。

特别授权委托代理人：韦凤金 ，广西皓辰律师事务所律师。

被告：吕吉祥。

被告：卢火鸾。

被告：吕国毅。

上列三被告之委托代理人：卢钟信，广西河城律师事务所律师。

原告韦茂军与被告吕吉祥、卢火鸾、吕国毅房屋买卖合同纠纷一案，本案于 2011 年 7 月 22 日受理后，依法适用简易程序由审判员韦仁政独任审判，于 2011 年 8 月 29 日公 开开庭进行了审理。原告韦茂军及其委托代理人韦凤金，被告吕吉祥、卢火鸾及其委托代理 人卢钟信到庭参加诉讼， 被告吕国毅的委托代理人卢钟信到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告诉称：2011 年 5 月 4 日经原、被告双方协商一致，达成房屋买卖协议，被告自 愿将位于河池市西环路 279 号私有房屋一栋(房产证号：河房权证字第 00031436 号，土地 证号：15-33-1 号)整体转让给原告，房屋总价款为 598000 元。合同签定后原告按约定向 被告支付 200000 元购房定金(有银行转账存根及被告书写的收条为凭)。但被告收到原告定 金后，却以种种理由拒不履行约定的义务，将该房屋产权转移给原告。由于被告的违约，给 原告造成极大的经济损失， 从 2011 年 5 月 4 日到判决生效时止， 被告应按同期银行贷款利 率支付给原告利息。被告的行为侵犯了原告的合法权益，特依法提起诉讼。请求：1、判令 被告按原约定价款履行合同，如拒不履行合同，则双倍返还原告定金 240000 元及购房款 80000 元； 2、 判令被告按银行同期贷款利率自 2011 年 5 月 4 日起至判决生效时止共 3000 元的利息支付给原告；3、本案诉讼费由被告承担。

原告在举证期限内向法庭提供的证据材料有：1、原告的身份证复印件 1 份，证明原 告的诉讼主体资格； 2、农行河池分行营业室的交易回单复印件 1 份，证明原告支付了 200000 元给被告的事实；3、被告出具的收条 1 份，证明被告收到了原告支付的购买房屋 定金 200000 元和约定房价为 598000 元的事实；4、被告的房屋产权证和共有产权证复印 件各 1 份， 证明被告所出售的房屋产权系被告吕吉祥和卢火鸾共有及该房面积为 177.26 平 方米的事实；5、房屋买卖合同纠纷律师函复印件 1 份，证明被告未履行房屋买卖协议，原 告律师致函要求被告承担违约责任和赔偿损失的事实；6、被告吕吉祥、卢火鸾给原告律师 复函复印件 1 份，证明被告未认可房屋买卖协议和原告所支付 20 万元系购房定金的事实； 7 、广西农村信用社贷款还款明细登记簿 1 份，证明被告得到原告支付的 20 万元后拿去偿 还被告尚欠信用社贷款的事实；8、原、被告的房屋买卖协议稿样各 1 份，证明原告支付购 房定金后双方议订的合同内容有差异，双方未能成一致签订合同的事实。

被告辩称：一、原告与被告尚未签订合法有效的房屋买卖合同，双方在法律关系上都 不能成为合同权利义务主体，请求法院驳回原告的起诉，根据法律规定，房屋买卖必须签订 书面合同并符合法定形式。

本案因卖方与买方对标的物的面积和价格有重大分歧达不成协议， 没有合法有效的合同前提条件， 何来的合同买卖纠纷和违约责任。

在本案中被告未在房屋买 卖协议书上签字， 双方权利和义务关系尚未确立， 被告不能成为房屋买卖合同纠纷的诉讼主 体，所以原告的起诉不合法，不适 格，应予以驳回。二、被告收取原告 20 万元是订购房 屋的预付款，不是定金，原告诉请偿还 32 万元是恶意欺诈。2011 年 5 月 4 日中午，原告 和一个不相识的人到被告家商谈房屋买卖事宜，口头商议按房产权证确认的面积 177.26 平 方米，价值 598000 元，房产证以外的第三层第四层面积价格另议。原告即叫被告吕吉祥写 收到原告预付购房款的收条。由于吕吉祥文化低，收条由原告口述，吕吉祥听写，收条写好 后，卢火鸾提出异议，收条上应写购房预付款而不应写定金。由于被告不懂法律知识和出于 对原告的信任，就在收条上签字落款了。当日被告收到了原告付给的定购房屋预付金 20 万 元。2011 年 5 月 9 日，原告给吕吉祥送来一份《房屋买卖协议》稿样，该稿样协议内容与 5 月 4 日口头商议的意思表示不一，特别是房产权证以外的第三层、第四层和面积及价格没 表明，因而对该协议没有达成一致意见而未签订。2011 年 5 月 28 日，被告给原告递交了 一份《房屋买卖协议》稿样，明确表示原约定卖价 598000 元不含该房屋产权以外的第三层 第四层面积的价格，这样原告就有异议。被告认为，约定的 598000 元价款是该房第一第二 层 177.26 平方米的价款， 因而双方未达成协议。

纠纷发生后， 被告表示愿意协商解决纠纷， 谈得妥的促成交易，谈不妥的终止交易，被告如数退还 20 万元及其相应利息。但原告不同 意，则要求双倍返还所谓的定金 。由此可见被告没有过错，原告请求偿还 32 万元是恶意 欺诈。三、被告 2011 年 5 月 4 日写的《收条》不是合同法和担保法上确定的定金性质，原 告要求双倍返还定金的诉讼请求的理由不能成立。

被告在举证期限内向法庭提供的证据材料有：1、房屋所有权证和房屋共有权证复印 件各一份，证明坐落在河池市西环路 279 号的房屋产权系吕吉祥、卢火鸾共有，房产证上 登记该房的总层数为二层，建筑面积为 177.26 平方米的事实 ；2、原告的房屋买卖协议稿 样 1 份，系原告向被告提供，证明该房屋交易面积为 177.26 平方米及房价 598000 元以及 证明该协议未签订，房屋买卖合同不成立的事实；3、被告的房屋买卖协议稿样 1 份，系被 告向原告提供， 证明该协议未签订， 房屋买卖合同不成立以及该楼房第三第四层面积和价格 另有异议的事实；4、房屋买卖合同纠纷律师函复印件 1 份，证明原告认可，房屋买卖合同 未签订，同时原告方把购房预付款 20 万元曲解为定金的事实；5、给原告韦凤金律师的复 函复印件 1 份，证明被告对本案的性质、纠纷发生的原因及解决方法，表明了被告的意见 和诚意的事实。

经庭审质证，被告对原告的证据 1 证据 2 无异议。对证据 3、证据 4、证据 5 的真实 性无异议，但对证明的内容和关联性有异议，认为原告所交的款项不是定金，被告出卖的房 屋面积为 177.26 平方米，房屋买卖合同未签订。对证据 6、证据 7 无异议。对证据 8 的真 实性无异议，但对证明的内容有异议，认为被告与原告交易的是该房的第一第二层，而不是 第三第四层；原告对被告的证据 1 至证据 4 的真实性无异议，但对证明的内容有异议，认 为该房产证登记以外的面积是被告违章搭 建的。对证据 5 有异议，认为该证据恰恰证实被 告不签订协议是以增加房屋价款为由是违约行为。本院认为，对原、被告双方均无异议的证 据可以作为本案定案的依据，对对方虽有异议的证据，但证据来源合法，且具有关联性和客 观性的，亦可以作为本案的定案依据和参考依据。

综合本案的证据， 本院确认以下法律事实：

坐落在河池市西环路 279 号的房屋系被告 吕吉祥和卢火鸾共有的私有房产，该房的产权证于 2006 年 7 月 13 日由河池市房产管理局 填发，该房产证上登记：房屋所有权人为吕吉祥，共有权人为卢火鸾(房产证号：河房权字 第 00031436 号，共有权证号：00031436－1 号)。该房为混合结构，总层数为 2 层，建 筑面积为 177.26 平方米。吕吉祥和卢火鸾取得该房产证后，又在该楼房原有二层的基础上 加建了第三层和第三层顶面的附属物。

被告增建第三层和第三层上面的附属物未经相关部门 的批准。被告与原告协商卖房时，该房的现状为：第一层至第三层有天面，在第三层的天面 上一部分为砖搭瓦盖棚，另一部分为天面留置。被告吕吉祥、卢火鸾分别于 2006 年 9 月和 2007 年 11 月将该房以价值 15 万元和 12 万元作为河池市区农村信用合作联社的贷款抵押， 至原告与被告协商该房买卖时， 被告的信用社贷款尚未还清。

该房屋的国有土地使用证号为：

河国用(2006)第 352 号，地号为 15－33-1 号，使用权面积 88.97 平方米，使用权类型为 划拨，被告至今尚未办理支付该房的国有土地出让金手续，被告一家现居住在该房。

2011 年 5 月 4 日中午，原告到被告家，与被告协商房屋买卖事宜，被告自愿将该楼 房出售给原告， 被告即带原告从一楼至顶层察看了该楼房的楼面及房屋结构情况， 原告看房 后同意购买该房。经协商，议定该房价额为 598000 元，并由原告先付定金 200000 元，双 方欲签订书面协议，因当日原告另有急事，不能立即签订书面合同，双方同意过后另行补签 房屋买卖书面协议。

当天下午二时二十一分原告从自已在中国农业银行股份有限公司河池分 行 的 20-507900460038127 卡 号 中 汇 出 200000 元 入 吕 国 毅 在 该 银 行 营 业 室 6228482840589855011 的卡号内(因吕吉祥和卢火鸾无农行卡号，同意原告将款项汇入其 子吕国毅的该银行卡号的账户内)。当日被告吕吉祥和卢火鸾收到原告汇入的款后即出具了 收条给原告，该《收条》的内容为：

“今收到韦茂军交来房屋定金人民币贰拾万元正（20 万 元）房屋座落西环路 279 号。证号 00031436－1，地号 15－33－1。(注：房屋出卖价为 598000)(伍拾玖万捌仟元正)。”该收条为吕吉祥亲笔所写，收款人栏上的：吕国毅、卢火 鸾、吕吉祥均为三被告各自的签名，吕国毅和吕吉祥还按了指?１桓媸盏皆 娼坏?0 万元后 当日即到信用社偿还了尚欠的信用社贷款 103836.61 元。此后被告从信用社取回了抵押的 房产证。过后，原告根据双方约定的协议内容，补议了稿样协议：一、甲方将自有座落于河 池市西环路 297 号一栋三层楼，建筑面积 177 平方米售卖给乙方，房产证号：河房权证字 第 00031436 号； 二、 双方议定房屋价款为人民币 598000 元， 乙方预付定金人民币 200000 元，余下人民币 398000 元，在房产权过户手续办理完毕之日付清；三、甲方负责协助乙方 办理过户手续，过户手续所有费用由乙方承担；四、交房前甲方的债权债务与乙方无关，发 生的水电费由甲方承担，交房后由乙方承担；五、交房后，甲方对与该房屋相关的所有权利 和义务终止；六、本协议一式四份，甲乙方各执一份，另二份分别送交房产和土地管理机关 办理产权过户手续，经甲乙双方当事人签字确认后生效。该协议稿样原告于 2011 年 5 月 9 日交被告。

被告看了原告的稿样协议后不同意签字， 认为原约定出卖第一和第二层的价额为 598000 元，第三层以上的价额另定，于是被告另议定了一份协议稿样，该协议稿样内容除 第一和第五项与原告协议的第一项和第五项内容不一致外，第二、三、四、六项的内容均与 原告的协议内容相同。特别是对原告稿样协议第二条关于支付定金 20 万元的事实无异议。

被告稿样协议的第一项内容：甲方愿意将自有座落于河池市西环路 279 号一栋二层楼，建 筑面积 177.26 平方米售卖给乙方， 房产证号为：

河房权证字第 00031436 号。

第三层 88.92 平方米，第四层一间 29.92 平方米产权仍归甲方所有。被告稿样协议的第五项内容：本房 屋二层楼在乙方办理变更手续后两年，甲方才搬迁交房。该协议被告于 2011 年 5 月 28 日 交原告。原告看到被告的协议稿样后有异议，认为被告违反了原来双方的合同约定。双方原 约定，被告将河池市西环路 279 号整栋楼房出售给原告，而不只是第一第二层。2011 年 5 月 4 日双方协商一致，原告已支付了 20 万元定金作为主合同的担保，被告才同意将该栋楼 房出卖给原告。被告已收到原告的定金 20 万元，被告也给原告出具了收条，该收条符合合 同成立的条件。该房总价额虽为 598000 元。但实际上办完证和交土地出让金后就不止 598000 元这个数了，要求被告按双方原约定履行房屋买卖合同，但被告却坚持原约定出卖 的只是该房的第一第二层，如原告要第三层和第四层价格则另议。因双方意见不一，未能签 订房屋买卖书面合同。2011 年 6 月 21 日，原告的委托代理人韦凤金律师致《房屋买卖合 同纠纷律师函》给被告，律师函要求被告吕吉祥、卢火鸾在收到本函之日起三日内与原告签 订房屋买卖合同， 并在合同签订之日起十日内协助原告办理房产转移手续， 如故意拖延或不 签订合同则应双倍返还定金和承担相应的违约责任以及承担原告未能购买该房所造成的一 切损失。2011 年 6 月 8 日被告吕吉祥、卢火鸾给原告律师韦凤金复函：一、双方的纠纷性 质是房屋买卖纠纷而不是房屋买卖合同纠纷， 无书面合同， 就认定为房屋买卖合同纠纷无事 实依据；二、双方对房屋买卖的协议没有讨论尚未取得协商一致，签订合同缺乏前提条件。 现双方争议焦点在于房屋价款 598000 元是整栋的价款还是第一第二层的价款。被告认为 598000 元只是第一第二层的价款，第三第四层价款待另议；三、原告所交付的 200000 元 不是定金。双方因意见不一，未能达成房屋买卖协议，2011 年 7 月 21 日原告向本院提起 诉讼，提出如前诉请。

根据原告的起诉陈述和被告的答辩，本案争议的焦点是：1、原、被告约定的房屋买 卖合同是否合法有效？2、被告是否违约，是否应双倍返还定金？3、原告请求支付购房预 付款的利息是否符合法律规定？ 本院认为：一、关于原、被告约定的房屋买卖合同是否合法有效的问题。依法成立的 合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或解 除合同。依法成立的合同受法律保护。原告韦茂军与被告吕吉祥、卢火鸾于 2011 年 5 月 4 日约定，二被告将其位于河池市西环路 279 号的私有房屋出卖给原告，约定该房价额为 598000 元，并约定由原告支付 200000 元定金给被告。当日原告支付了定金 200000 元给 二被告作为履行合同的担保，被告收款后出具了收条给原告，认可该房价为 598000 元，认 可了原告所支付的 200000 元系定金。且被告已将原告支付的 200000 元定金中拿出 10 万 余元偿还了尚欠信用社的贷款，取回了自已抵押的房产证。在原告履行合同过程中，被告得 到了利益，双方约定房屋买卖均系自愿，虽然当时双方未正式签订书面协议，但双方同意过 后补签，且原告已履行了部分合同义务，交付了定金，被告亦认可了定金及该房的售价，故 不存在合同法规定的合同无效的情形， 所以双方约定的房屋买卖协议应合法有效。

但鉴于双 方依约履行合同义务已不可能，虽经本院主持双方调解，终因双方意见不一，调解无效。原 告要求被告按原约定，将该整栋楼房卖给原告，而被告却坚持，原约定房价额 598000 元只 是第一第二层，而不包括第三、第四层，如要第三和第四层则另讲价，故合同无法履行，只 能按合同法和担保法的相关规定处理。 二、被告是否违约，是否应双倍返还定金的问题。2011 年 5 月 4 日，被告吕 吉祥和卢火鸾将位于河池市西环路 279 号私房出售给原告， 在收取原告定金 20 万元后出具 给原告收条时已写明：收取原告 20 万元系定金，所卖房屋的房产证号为 0031436-1 号， 土地使用号为 15-33-1 号，该房出卖价为 598000 元。可见原告得到被告卖房的承诺后才 同意支付 20 万元作为主合同的担保金，交付定金后，按合同约定原告将以丧失定金为代价 而解除合同。而被告收取定金后亦可以以双倍返还定金为代价而解除合同。但被告吕吉祥、 卢火鸾同意收取定金， 并出具收取定金的收条给原告。

但二被告在收取定金后却以约定时的 房价是只卖该房的一二层而非三四层为理由拒签合同。

被告该栋楼房的房产证填发在先， 而 被告扩建楼层在后。根据被告的该栋楼的现状，该楼层没有套房，也没有多处出口处，整栋 楼房只有一个楼梯至下而上，原、被告协商房屋买卖时，是该房的现状。故被告以 598000 元的房价只卖第一和第二层的理由是不充分的。

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条 规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于土地上的建筑物，构筑物及附 属设施一并处分。”故原、被告当时约定的该房屋买卖，应包括该栋楼房的整体，而不应只 是第一第二层。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一 百一十五条规定：

“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的， 给付定金的一方拒绝订 立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”根 据上述规定，被告应该双倍返还定金，但根据担保法的规定，当事人约定的定金数额超过主 合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案按主合同标的 598000 元的 20%计算，合法的定金应为 119600 元。原告支付的定金 200000 元中，减去定金 119600 元后，剩 80400 元应作为购房预付款。因被告吕吉祥、卢火鸾未按约定订立房屋 买卖合同，应双倍返还定金 239200 元和退还购房预付款 80400 元给原告。在本案中，被 告吕国毅不是河池市西环路 279 号房屋产权的所有人，且原告支付的定金系由被告吕吉祥 和卢火鸾收取和支配，故吕国毅不应承担本案的相关责 三、关于原告请求支付预付款的利息是否予以支持的问题。根据民法通则和合同法的 相关规定， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的， 另一方有权要 求履行或者采取补救措施， 并有权要求赔偿损失。

故原告请求被告按银行同期贷款利率支付 购房预付款的利息符合法律规定，本院予以支持。原告预付给被告的购房款 80400 元，其 利息自 2011 年 5 月 4 日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。

综上所述，原告的诉讼请求，合理合法、理由充分，本院予以支持。对被告的抗辩， 因理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、 《中华 人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条、 《中华人民共和国 担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条和参照最高人民法院《关于适用<中华人民共 和国担保法>

若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：

一、由被告吕吉祥、卢火鸾双倍返还定金人民币 239200 元给原告韦茂军； 二、由被告吕吉祥、卢火鸾返还购房款人民币 80400 元及支付该款的利息(自 2011 年 5 月 4 日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)给原告韦茂军； 三、驳回原告韦茂军的其他诉讼请求。

案件受理费 6145 元（原告韦茂军已预交 3073 元） ，减半收取 3073 元，由被告吕吉 祥、卢火鸾负担。

上述给付款项，由义务人在本判决生效之日起三十日内支付给权利人。

义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。

上述款项，义务人逾期不履行的，权利人可自判决书确定的履行期限届满之日起二年 内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院，并在 上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费 元。款汇：河池市中级人民法院应讼费汇缴 专户。开户行：河池市农行新建分理处；帐号：505601040000643。逾期不交也不提出缓 交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审 判 员 韦仁政 二○一一年十月十八日 书 记 员 覃 娜 

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