佛山公园10元一次,10岁学生公园情侣亲热,北海公园门票每人10元,10-08公园开发专题研究

国外主题公园研究 国外主题公园发展历史 孕育期 主题公园的前身是娱乐园,其历史可以... 民俗文化的策划来塑造主题文化化 08 华侨城集团公司 国内 主题公园、房地产及酒店开发...

公园开发专题研究 曹慧 2014.10.8 第一部分 定义、开发价值及模式 公园地产定义：以稀缺的公共自然资源提升项目价值 ? 资源：“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共 公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。

? 开发：从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产项目，包括主题公园项目、旅游地产项目 ，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念 ? 手段：必要时可以作为开发商向政府拿地，获取政策支持的条件和手段。

? 对购房者而言，选择公园地产，意味着付出的是最小的生活成本和时间成本，享受的是最成熟 的配套和全方位的宜居生活。 ? 在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPING MALL阶段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——公园商 业应势而生。 ? 与其它传统商业相比，公园商业在吸收SHOPPING MALL融合购物、餐饮、娱乐等丰 富业态的基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特 色商业所簇拥的购物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。 ? 公园商业作为升级的商业发展模式，它提供 给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式 ，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及 开放的体验消费环境。 ? 公园商业将游憩、公园资源、房地产、主题 商业有效结合起来，突破了单一房地产的概 念，充分整合了地产产业链。

? 公园商业开发有别于传统房地产开发模式， 具备泛地产诸多特征，在土地取得、开发过 程及收益获取等诸多方面存在灵活操作空间 。 上海市公园对于地产溢价幅度 价值：溢价效应 比例 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 溢价5%以内 5%——10% 10%——15% 8% 16% 26% 33% 17% ? 公园地产由于具有视野开阔、环境优雅等宜 居优势，是地产项目附加值的重要补充。

? 对比北京、上海、重庆三地公园地产溢价幅 15%——20% 20%以上 心理溢价幅度 北京市公园对于地产溢价幅度 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 溢价5%以内 5%——10% 10%——15% 15%——20% 20%以上 10% 18% 12% 32% 28% 度，认识不同地区公园对地产的溢价发挥的 ? 通过对比我们发现：

公园可以为地产带来良好的溢价效应； 不同地处溢价幅度的差异，说明存在提升的 空间，应该充分发挥公园的溢价作用。 比例 作用存在差异。 心理溢价幅度 重庆市公园对于地产溢价幅度 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 溢价5%以内 5%——10% 10%——15% 15%——20% 20%以上 35% 25% 18% 12% 10% 比例 心理溢价幅度 模式研究 ? 开发模式：四大开发模式（见下表） ? 收益模式：地产开发中的公园商业开发，具有泛地产的特征，其开发收益模式包括置 换土地、置换面积、合资、独资、承包、出租、收益分成等。 单体型开发模式 ?城市生态资源 的最初级利用 ?功能形态单 一，对城市和区 域增值作用微弱 ?实现形式：简 单游憩设施 单体型开发模式 居住型开发模式 ?城市生态资源稀缺 性显现，利用程度加 大，功能增加 ?对区域增值强烈， 但对城市增值较弱 ?实现形式：游憩设 施、住宅、社区餐饮 居住型开发模式 主题型开发模式 复合型地产公园模式 ?将生态资源和某项 ?生态价值、城市价 值和文化价值结合， 主题相结合，公共 功能和形态多元化 设施较多，功能复 合 ?对区域和城市增值 效应显著，成为城市 ?对区域和城市增值 名片 有较大的作用 实现形式：主题公共设 ?实现形式：多样的城 施、公共休闲 市型载体，综合的 活动空间 休闲元素 复合型地产公园模式 主题型开发模式 四种开发模式特点分析 ? 四种开发模式特点解释 – 单体型开发模式：住宅与公园相互独立，不具 有空间或功能上的联系，公园仅作为卖点使用 – 居住型开发模式：住宅与公园有一定的私密性 联系，同时具有一定的休闲功能，但不具有开 放式的形态，辐射能力较弱 – 主题型开发模式：住宅与公园具有开放式的联 系，具有部分主题或特色的公共休闲功能，辐 射能力较强 – 复合型地产公园模式：将城市中各种资源进行 整合，形成多元的公园形态，住宅甚至会成为 附庸，借助公园来提升价值 ? 本案具有的部分特点 – 城市边缘区位 – 产品为中高档 – 公园需要为住宅提供增值服务 根据开发模式与项目特点的分析，案例的寻找范围将集中在“居住型开发模式”与“主题 型开发模式”上，并在价值提升程度、成功关键要素及操作的难易程度上进行深入分析。 第二部分 案例借鉴研究 案例1：成都华润翡翠城 城郊，借公园资源塑城市级高端大盘形象 华润.翡翠城 区位 锦江区东湖，城市二环 基本 情况 分5期，总占地1245亩，总 建面积24万平米，总容积 率3.15； 产品为多层及小高层； 主力 户型 120平米三居 ? 背景： 优劣 势 优势：千亩大盘，生态环 境好； 劣势：四周有部分旧房， 影响总体环境；楼盘完全 没有展示实景给客户； 1、城市二环线附近，区域不成熟 2、 区域有良好规划前景 3、项目有较强势的自然资源 注重资源整合与共享、公园与社区互动 ? 总体规划中，充分利用现 有的东湖公园及府河、沙 河风景并结合小区大小水 体景观； ? 每阶段皆设计便捷的步行 道或木栈桥，让居民能舒 适地步行到东湖公园及河 畔公园； ? 各分期会所相对独立，并 分设于各区的中心地带， 沿市政路设为商业街，照 顾到小区内部及外部的商 业需求 ? 自然资源充分利用：

两河：府南河与沙河交汇处 一湖：185亩东湖 三公园：420亩东湖公园、200亩沙河公园、100亩府河公园 开放的公共空间，与城市融为一体 ? 华润一年多时间的精心打造，一座生态性、休闲性有 机统一，同时具有文化传播、亲水、健康、休闲、娱 乐、生态教育等功能的东湖公园开放式全情呈现； ? 公园总面积达420亩，其中湖面面积185亩，是成都 目前最大的水体公园。 开放式的生 态公园，拉 近项目与人 的距离，开 放的公共空 间使项目与 城市融为一 体。 持续提升区域同类项目及区域的价值 华润翡翠城房价（均价）走势 ? 价值 在相似时段具 有同样的价格 摩玛城房价（均价）走势 上行走势 第一层面：

?提升项目价值 ?公园资源私有化 第二层面：

?提升区域项目价值 ?公园资源向区域开放 第二层面：

?持续并巩固价值 ?公园资源向城市开放 ? 东湖公园的呈现，不但提升了翡翠城的价 值，也为同区域项目创造了溢价能力 ? 效力 案例2：迈阿密林肯公园 ? 位于美国福罗里达州迈阿密 海滩的现代绿色公园； ? 客群：年轻人、艺术家； ? 构成：绿荫大道、阳光草坪 、交响乐厅、投影墙（影视 艺术家 “画布”）、投影塔 和“芭蕾棒”等多种宽阔的 多媒体设施、手工打造的喷 漆铝结构、盛满了各种色彩 的藤蔓植物和紫藤花瓶。

? 氛围：感受自然亲密的氛围 ，体验验柔和静谧的氛围。

公园保持了一个连贯环艺语 言、独特的建筑语汇以及艺 术家千变万化的展览，不受 限于传统的博物馆展览形式 ，构建多结合佛罗里达热带 气候所固有的膨胀积云的启 发。 案例2：重庆中交丽景 区位：位于房地产快速发展区域，城市近郊中档楼盘 道迎 宾 大 火炬大道 杨家坪 步行街 龙 北 巴国城 路翼 本案 大渡口 步行街 基本信息 观音桥 沙坪坝 解放碑 地理位置 中交丽景 杨家坪南坪 开发企业 占地面积 总建筑面积 容积率 绿地率 物业类型 大渡口区九龙园红狮大道（巴国城旁） 中交集团重庆两山丽景置业有限公司 21.27万平方米 90.64万平方米 3.49 37.5% 高层、花园洋房、商业 九宫庙 ?重钢的搬迁刺激大渡口与九龙坡区房地产市场的崛起，近两 年金科、协信、渝高等重庆本地知名开发商纷纷进驻，中交集 团的地产处女作中交丽景也绽放于此地块。 定位：浸润于公园里的社区，中交丽景借助项目周边及区域内公园的打 造，成为西城首个复合国际休闲生活城 北 西城新中心 重庆首席中央居住区 公园之城 重钢搬迁，大渡口借势打造宜居 之城，在主城率先提出了1平方 米住宅配套1平方米绿地的人居 概念。 大渡口区打造公园之城，共建42 个公园，2012年实现森林覆盖率 38%，绿地率40%。

项目周边：彩云湖公园、翡翠公 园、巴国城公园、红狮公园、双 山中央公园、、大渡口公园 项目内部：帮助政府打造了两大 市政主题公园——爱情公园、运 动公园，共占地86亩 规划：爱情公园和运动公园打造在一条景观轴上，并将商业点缀其上，开放 式公园为社区及社区商业带来了大量人气 运动公园 北 4组团 3组团 1组团 2组团 高层 高层 洋房 7.4万方休闲主题商业，吃喝玩乐 尽享其中 爱情公园 项目自身商业配套首创公园商业模式， 集休闲、娱乐、服务、购物为一体。7.4万方 休闲主题商业中，其中1.5万方集中式商业包 括7千余方超市，2万余方特色商业布局。项 商 业 公寓 目以两大主题休闲公园为纽带，将整个商业 中心融入公园中。 规划：爱情公园以花为凭、浪漫嘉年华、爱的华尔兹形成三大主题，并与 地势相结合，营造出步移景异的布局 北 运动 公园 爱情 公园 中交丽景景观设计由日本当代三大著名景观设计师之 一户田芳树设计，项目内规划了爱情/运动双主题公园， 结合项目地势，将水体、绿地、数目等交错布局，将建 筑浸润于公园中。 爱情公园——以花为凭、浪漫嘉年华、爱的华尔兹三大主 题布局，形成浪漫邂逅、二人世界、在水一方、世外桃源、 鹊桥相会、花好月圆、爱的誓言、甜蜜足迹等多个景观点， 看似简单，实则步移景异、柳暗花明，将城市、建筑和景 观完全融为一体，处处体现随性休闲与浪漫。 运动公园设置多种运动设施，让业主便利享受身心舒展的乐趣 北 运动 公园 爱情 公园 部分高层首层全架空，配置休闲运动设施等， 使其与运动公园有机结合，公共空间得到了充 分的延伸。 运动公园——设置多种运动设施，羽毛球场、篮球场、 游泳池、攀岩等，不再需要为运动一小时而辛苦驱车 数公里，高雅的运动与自然人文相结，还原人类最自 然的乐园。 通过特色公园的打造降低了配套匮乏的抗性，主打休闲生活、浸润于公 园里的社区，增强了项目认知度 开盘情况：2010年4月份-2011年3月份，中交丽景共开盘6 次，几乎每次开盘都被购房者抢购一空。 2010年4月首次开盘：当天去化率为92%，剩余存量也在 第二天全部售罄； 2011年1约22日第5次开盘：3小时内232套房源售罄； 均价情况：从5581元/平米涨至7500元/平米 客户语录： 客户情况：以自住客户为主 我目前住沙坪坝，当时主要是为了娃上学，现在已经上了大学了，我们也可以从“堵城”出来了，反正 也快退休了，找个环境好的地方住撒，这个楼盘本身就有公园也比较方便，比那些靠着公园的更加方便； 说实话大渡口这边医院、商业什么的撒子也不全，公交也很少开过来，但是以后政府不是要打造的嘛， 这个房子确实是环境吸引我呦。 案例3：成都中海国际社区 成都三环外，规模级水岸公园居住社区 区 位 高新区 羊西线蜀西路399号 中海信和(成都)物业发展有限公司 占地:132.4万平米，建面:120万平米 高层、洋房、别墅等 1.55 涉外医院、世界知名连锁酒店、大型商业、200亩生态体育公园、国际双 语幼儿园、中小学校 9000－12000元/平米 05年11月末开盘 售罄 项目背靠城市中最大的6600亩两河森林公园，外接200亩滨河体育公园， 并近邻成都文脉之源清水河及摸底河水系 开发商 规模 产品形态 容积率/绿化率 配套 价格（均价） 开盘/入住时间 销售状况 项目卖点 围绕体育公园为核心发力点，通过打造运动休闲项目，实现无形价值有形化 围绕森林公园建设有吸引力的体验设施，打造核 心价值区： ?与两河森林公园联系紧密的200亩滨河体育公园 c 体育公园 a、高尔夫练习场 b b、国际网球俱乐部 c、休闲、专业街区 高 新 西 区 a 核心价值区 两河森林公园 项目核心竞争力： ? 以不可复制的生态资源作为项目突破点，通 过生态、休闲氛围的营造实现突围 围绕公园建设有吸引力的体验设施，打造核 心价值区 道路与公园的关联，实现资源共享 金牛支渠 土龙路 ? ? 体育公园不但包含运动功能，还加入商业配套元素，体现城市休闲的特性， 摆脱区域带来的束缚 ?体育公园用地面积4.8万，内包含高尔夫练习场、国际网球 俱乐部和休闲专业街区； ?项目配套设施，通过持续投入，阶段性亮点引爆、配套设施 的升级逐步提升项目价值； ?配套设施的打造：内城和外城规划理念的引入，配套商业分 布在外围区域，建立与城市的联系，内城打造私密居住区。 高尔夫球场 休闲专业街区 网球球场 将公园资源与产品排布相结合，树立价值标杆，增加营销卖点与支撑点 A D B A C ?地块价值：位于区域的边缘，北侧和东 侧均邻路，适合树立区域形象，地块价 值较高 ?产品排布：高层 低密社区 F E B ?地块价值：位于区域边缘，与生态资源 价值点有一定距离，地块价值较高 ?产品排布：小高层 生态资源－体育公园 D ?地块价值：位于整个区域边缘，西侧邻 路，与生态资源有一定距离，利于树立 形象 ?产品排布：多层 C ?地块价值：位于整个区域核心，距离生 态资源距离最近，地块价值高 ?产品排布：别墅（双拼、叠拼、联排） ?地块价值：位于区域边缘，西侧邻路， 与生态资源无接触，地块价值较低 ?产品排布：小高层 ?地块价值：位于整个区域的核心，与生 态资源一路之隔，地块价值高 ?产品排布：花园洋房、多层 E F 27 以生态公园为依托，以体育公园为打造核心，充分体现运动与休闲性是项 目价值提升的三个关键因素 对项目价值的提升： ?营销价值 ?生态公园为依托，体育公 ?居住价值 ?商业价值 园为打造核心 ?无形的生态与运动休闲价 值有形化 28 案例4：西安大华公园世家 西安三环外陌生区域，规模型公园居住区 项目区位： ?大华?曲江公园世家位于三环外，隶属曲江 新区东南部，西临少陵路，南接航天大道， 南望秦岭山脉，东邻杜陵万亩森林公园 项目指标：

?物业类型：高层、小高层、花园洋房、 ?叠拼、联排别墅、独栋别墅 ?占地面积：659333平米 ?建筑面积：102万平米 ?容积率：1.83 ?绿化率：40% ?总户数：8684户 ?车位：3500个 ?开盘时间：2008年11月8日 东西两个公园的平均分配，即保证了资源的合理分配，又平均了开发时间， 开发节奏与资源紧密匹配 规划布局特点 ?两大公园打造社区内部生态，公园景观完 美展示，成为重要卖点； ?丰富的资源打造形成特色公园景观； ?社区中心轴布置商业步行街； ?学校等公共配套规划在社区东西两端，平 配套规划 均分配开发时间。 ?会所：预设健身房、棋牌及私人会所； ?商业：12万平米商业步行街； ?教育：幼儿园，9年一贯制学校； ?休闲：东、西5万平米公园 公园的打造不仅以赏景为主，更强调布置动态场所与景观，形成参与性较强 的公园功能区域 公园规划特点 ?东、西两大公园构成社区主要景观园林； ?公园内部由中央水景、植被、树木、休闲场所、 运动场所、连廊、假山等景观功能区构成； ?以公园为静景，公园内延伸出叶脉水系及台地、 植被为动景，相互融合、相互呼应； ?依靠地块南高北低地势落差打造坡地景观。 双公园的概念对项目的销售，起到了强有力的支撑，尤其是在市场出现“拐 点”时，更是销售保障砝码 大华曲江公园世家普通住宅销售表 户型 2居 3居 共计 面积区间 90-92 137-138、143 —— 成交均价 4377 4269 —— 推售套数 42 56 98 套数比 43% 57% 100% 推售面积 3815 3077 6892 面积比 55% 45% 100% 成交套数 42 41 83 剩余套数 0 15 15 08年11月至09年4月成交量及成交均价走势 4000 3000 2000 1000 0 2008年11月 2008年12月 2009年1月 成交量 4345 1735 4254 4284 138 4517 1748 ?由于双公园概念的强力支撑，项目开盘 3484 5000 4800 4600 4400 4200 4000 3800 2009年4月 3108 4819 即取得了良好的销售效果，但由于整体 4307 240 市场的波动，到09年第一季度出现“拐 点”，同时双公园亦基本完成建设，为 项目的销售增添的重要的砝码； 双公园基本完成 2009年2月 2009年3月 成交均价 公园资源的合理分配、开发节奏及功能设置是打造成功的关键因素 ? 双公园资源打造 成功 因素 ? ? 资源的合理分配与开发节奏的配合 公园中动静结合的功能设置 第三部分 项目构建建议 （1）亲子儿童乐园 ? 定位：结合家庭休闲和学龄前儿 童游乐的特色需求，将艺术、音 乐、幼儿运动、教育维系在一起 ，构建温馨祥和的休闲环境，使 公园游乐成为本区域人群生活的 一部分，同时吸引周边同类人群 的的目光。 ? 构成：户外趣味运动区、阳光草 坪、风筝DIY广场、益智雕塑、 BBQ烧烤城等。 （2）中央大草坪 ? 构筑一个开阔的公共空间，供市民休闲、野 餐、聚会以及举行婚庆活动。 （3）喷泉文化广场 ? 以敞开式长廊、雕塑群和平地喷泉共同构建出时尚、有参与度的喷泉广场。 （4）休闲运动天地 ? 以休闲运动、温馨浪漫为主题，打造酷跑地带、户外运动体验中心、迷 你球场、室外网球场、高尔夫练习场等。 

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