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男 1：女士们，先生们，大家好！我们是天科创行！下面由我们为大家带来 我们 2012-2013 年度项目陈述。

女 2：在房价居高不下的今天，人们用大半生的积蓄购置一套房产，就是希 望能有属于自己的家。为了维护社区正常运转，人们每年都要缴纳物业费。国家 房管局统计数据表明， 2012 我国家庭平均物业费高达 1457 元。

但我们调查发现， 73%的业主表示对物业服务不满意， 近 40%的物业公司在收取了高额物业费之后， 并没有提供优良的服务，由此引发社区居住条件恶化，造成房屋贬值，损害业主 利益。2012 年天津法院受理物业纠纷 1389 件，物业管理不当对社区产生种种负 面影响，矛盾纠纷，已经成为社会普遍问题。

男 2：我们了解到，居住在天津书香园社区的崔丽娜女士不满于自己社区的 现状，正通过推行物业自治来改善这一问题。书香园共有 512 户家庭，由于物业 管理不善，设施缺乏维护，居民怨声载道，2012 年接到投诉电话 700 余次，平 均每户家庭 1.4 次。崔姐认为，物业公司应该被定义为社区的“管家”，但物业公 司在收了物业费后，摇身一变成为社区的“主人”。对物权的侵犯，其实是对居民 人权的损害，将影响人们的生存和发展。将社区物业管理权利交还给业主，让业 主实现对社区的“自治” ，维护居民的物权，是当前中国居民迫切需要解决的人 权问题，也是中国推进基层民主化进程的第一步。

女 1：2012 年 6 月，我们与崔姐达成合作，在书香园尝试物业自治。我们组 织社区居民开展选举，成立业主委员会，中止与原物业公司的合作，从一新物业 公司雇佣了 5 名管理人员，将物业委托其管理，并进行服务监督。但是经过 2 个月的尝试，情况并未改善，我们以失败告终。

男 1：我们发现，我们失败根本的原因在于，业主已经习惯了缴纳物业费后 将社区交给物业管理，除非影响到自己的生活，否则对社区管理不闻不问。业主 意识不到自己权力义务所在， 就无法真正参与到社区管理中，社区情况也就得不 到改善。

且由于物业管理不善，书香园物业费上缴率仅为 34%，没有足够物业费作为 维护物业的保障， 社区物业服务质量无法提高， 导致居民更加不愿意缴纳物业费， 社区管理陷入恶性循环，各种问题随之而来。

男 2：所以，要让自治物业能在社区中扎根，就要通过对现有物业费体系进 行改进，调动业主参与社区公共事务的积极性，来结束这种恶性循环的模式。

在传统物业制度中，所有业主缴纳的物业费都是一样的，但事实上，属于全 体业主的公有财产因为占有使用程度不同，每位业主的权利义务就不同。例如， 社区单元中的楼道， 由于单元与单元之间相互独立，所以实际上其使用者就是这 个单元内的业主。

当某层楼道中的设施出现故障时， 承担维护费的应该是单元内 对应楼层的业主，而不是社区全体业主。因此，如果按照占有、使用程度对物业 公共部分的所有权进行区分，每位业主的物业费实际上是不同的。

女 1：我们根据这一情况设计了“区分穷尽”的原则，优化居民物业费体系， 实现社区自治：将社区公共财产依据占有使用程度，划分给每位业主私人所有， 让其对该部分财产负责，而对于无法区分的公共财产，则依旧为全体业主所有。

关于这一做法的合法性， 《物权法》指出，房产属于居民合法私有财产。居 民对自己的房产拥有 70 年所有权，权限到期后自动续期。理论上只要房子不报 废，就一直为业主所有。所以我们对属于全体业主的公共财产进行划分，是符合 《物权法》规定的。

男 1：基于这一原则，我们在社区中衍生出了【基础类服务】和【公益类服 务】两类服务，通过两个良性循环的模式来帮助居民降低物业费，改善社区物业 状况。

男 2：基础类服务 基础类服务包含【使用者付费制度】和【公共收入业主所有制度】 使用者付费制 将公有物业财产划分给业主后， 只有该财产的真正使用者才承担该部分物业 费。例如电梯维护费，住在 1-2 楼的住户对于电梯的使用频率与住在最较高楼层 业主是不一样的， 所以对于不同楼层的住户， 我们将收取不同数额的电梯维护费， 例如一楼业主的一年电梯维护费是 300 元， 顶层的是 740 元。

其他的公有财产也 依据类似的规则进行划分，收取不同物业费。对于无法划分的公共财产，则由全 体业主承担维护费。

女 2：公共收入业主所有制 社区内进行广告张贴、 商业活动， 是需要向社区缴纳费用作为 “场地费” 的， 书香园社区一年可获近 20 万元场地费。在传统物业模式中，这笔钱在居民“不 知情” 的情况下被物业公司所得，其实这笔收入应算作社区公共收入为全体业主 所有。

公共收入业主所有制正是将这笔资金的所有权归还给业主。

在实际执行中， 物业公司无需将这笔资金返还给业主，只需定期将公共收入公开，在结算每位业 主物业费时抵消即可。

女 1：以上两个项基础性服务，构成了社区全新的物业费体系。在这个体系 下， 业主的物业费由个人财产维护费和公共财产维护费组成，并且还要减去人均 社区公共收入。

假设可划分的个人所有财产只有电梯这一项， 在传统物业模式中， 书香园社区的业主每年需要缴纳 1286 元物业费；在新物业费体系下，书香园社 区中有 512 户业主，2012 年社区公共收入为 197700 元，公共财产维护费是 967 元，那么一位住在 1 楼的业主 2012 年物业费则为电梯维护费 300 元加公共财产 维护费 967 元再减去人均社区公共收入 386.13 元， 最后这位业主的物业费为 881 元，与原物业费相比少了 405 元，近 31%。

男 1：物业费的减少，调动了居民参与社区管理的积极性，使自治物业得以 在社区中确立，提升社区整体品质；而居民体会到自治社区的益处后，又更加热 情地参与社区管理中来， 通过物业费杠杆，我们将之前的恶性循环转化成了良性 循环。

男 2：经过我们的努力，书香园社区投诉电话次数下降了 70%，物业费上缴 率达到了 95%，居住条件大为改观。并且由于整个社区环境的提高，广告投放、 商业活动数量增加了 28%， 社区公共收入随之增加了 39540 元。我们对天津其他 社区也产生了影响， 上古商业街和舒畅园 2 个社区的业主在得知书香园自治物业 取得成功后， 主动联系我们， 希望在自己的社区中推行自治物业， 2012 年 12 月， 我们正式将自治物业建立在了这两个社区中。

男 2：公益拓展类服务 我们相信，一个社区的良性发展离不开自身机制改革和外部公益项目的开 展。在改善了社区管理体制后，我们开始着眼于将已经成功运营的公益项目，如 垃圾分类项目和农社对接项目移植到自治社区平台上， 进一步促进社区环境的改 善，提高居民生活质量。这就是我们为社区发展的公益类服务。 女 2：

“绿箱子”垃圾分类服务 当前垃圾分类已成为一个值得关注的问题，由于社区没有分类的垃圾箱，导 致生活垃圾全都在一起处理，垃圾处理不当无疑会给社区造成污染。因此，我们 将之前与环保局、社会服务中心合作运营的“绿箱子”项目移植到了自治社区平 台中来。该项目主要从以下两方面着手推进了社区垃圾的分类回收。

垃圾回收设备化：

我们在社区中安放了分类回收箱， 对生活垃圾、 过期药品、 废旧电池和废旧节能灯进行分类回收，为垃圾分类提供“硬件支持” ，在宣传活 动的配合下能回收 70%以上的这四类难处理的垃圾。

男 1：资源回收再利用：对于洗衣机、微波炉等电子垃圾，居民能送到社区 中指定地点，进行回收，这些电子垃圾会有环保公司进行拆分处理。而作为回收 奖励，居民可以获得一定积分，1 积分=0.5 元人民币。当积分达到一定数额的时 候可以在超市换取相应产品，或者来抵消不超过 10%的物业费。

男 2：项目获得了泰鼎环保、康师傅控股等多家企业的支持，回收废旧节能 灯 5000 支，旧电池 3000 个，过期药品 57 千克；累计发放积分 17747 分，其中 用于在超市兑换奖品 14336 分，抵消物业费 3411 分，获得居民好评和媒体大力 报导。其中对于项目中回收到的 4 台废旧电脑，加上从社区周边企业回收的 21 台电脑，我们对其翻新后捐赠给了河北省希望小学，帮助其建立了电脑机房，开 设了电脑课程。废物利用的同时，实现了科技支教。

女 1：农舍对接服务 我们将团队茶淀葡萄项目与社区对接，组织农民建立生产合作社，鼓励农户 减少农药使用， 在我校食品学院帮助农户加强葡萄保鲜技术，在葡萄成熟季给社 区提供放心葡萄的同时，解决了 20 余户种植户的葡萄销售问题。传统物业管理 中，农户进入社区贩卖农产品需要向社区缴纳一定场地费。但在自治社区中，我 们把场地费算作社区公共收入，摊入物业费中，这样就减少了农户成本，给他们 提供了一个直接的销售渠道，居民买到农产品价格也能更加低廉。除此之外，其 他类型农产品也在联系中， 同时我们将与其他创行团队进行合作，将兄弟团队的 农业类项目与我们的社区对接。

男 1：以上两个公益拓展类服务，在原有社区项目基础上，与物业费关联， 以参与公益项目减免物业费的形式吸引居民参与到我们的项目中来， 促进了社区 公益事业发展， 提高了整个社区的生活品质， 居民也更踊跃地投身到公益项目中。

居民是项目的受益者，也同是项目的参与者，这构成了我们的第二个良性循环。

加上基础类服务， 这两个良性循环的模式， 为社区发展和公益项目运营提供了源 源不竭的动力。

女 2：配套服务体系建立 在项目执行过程中，由于新物业模式与传统模式存在巨大差异，且按照“区 分穷尽”的原则，新物业费体系下物业公司的收入减少，传统的物业公司在自治 社区中“水土不服” ，没过多久就选择终止于社区的合作。于是我们开始着手物 业自治配套服务体系的建立。

考虑到未来自治物业将在更多的社区中建立，与之配套的物业服务需求也会 增加，预计 5 年内,天津及周边地区将出现 70 个自治社区，市场份额约为 840 万 元，可以创造 280 余个就业岗位。因此我们决定尝试建立相关服务公司，为自治 社区物业管理提供服务。

女 1：在我们的建议下，2012 年 10 月，崔姐联合天津和谐社区发展中心筹 资 40 万，成立了自治物业人力资源公司，致力于自治物业管理的人才培训和配 套服务，为社区建设提供咨询方案。我们通过该公司吸引更多的人才，在实现项 目商业化运作的同时，为改善社区居住条件做出贡献。

男 2：2012 年 12 月，我们帮助崔姐开办了自治物业管理培训班，招募培训 了 12 名下岗人士作为物业管理人员，为 3 个自治社区提供管理服务的同时，为 社区下岗人士提供了人均月薪 2500 元的工作岗位。

未来规划 男 1：在未来，我们会通过人力资源公司，把我们自治物业模式推广到更多 的城市，改善更多人的生活。我们还将成立专注于公民人权维护的社会企业，发 展维护包括物权在内的更多人权。并以创行团队项目为依托，对社区提供农业、 环保、培训等多个领域的公益服务支持。社区为公益项目提供平台，而公益项目 在帮扶受助对象的同时，促进社区生活品质提高。这种以社区居民为主体，社区 与公益项目互惠互利的模式，将成为未来天科创行乃至全国公益项目的主流模 式。

女:1：成果展示 经过 8 个月的努力， 我们在自治物业的实践方面取得了重大进展，主要成果 如下：

1. 影响力方面：我们在天津 3 个社区中建立了自治物业管理模式，项目得到媒 体报道共计 20 余次。并且在我们的影响下，南京、广州、珠海等地的社区纷 纷效仿，开始探索自治物业道路。

2. 女 2：自治体系建立方面：我们将公有财产私有化，并改良了社区的物业费 体系，社区生活条件的改善为其带来了 32.3 万元的公共收入，帮助 3 个社区 共 1962 户居民节省物业费共计 96.3 万元，调动了居民参与公共事务管理的 积极性，社区生活条件明显好转。我们建立了非营利性质的物业服务机构， 给自治社区提供管理服务的同时，为社区中 12 名下岗人士提供了平均月薪 2500 元的工作岗位，三个月内创造经济效益 9 万元。

3. 衍生公益项目方面：我们以自治社区为平台，将我们运营的 3 个公益项目移 植过来，并将社区公益项目与社区物业维护费进行关联。通过物业费杠杆， 带动了 70%的社区居民参与到我们的公益项目中来，提升社区生活品质的同 时促进了公益事业的发展。

ENDING 我们坚信，项目的受众，不是需要帮助的弱势群体，而是与我们一同改变世界的 创造者。

我们坚信，世界的改变，不是靠少数人的一己呢喃，而是需要我们所有人振臂高 呼。

我们坚信，我们的努力，不是为了让世界记住我们，而是为了让这个世界值得被 铭记。

2012-2013，天科创行 30 名队员 9 个项目 12000 个小时工作时间 34 个项目合作方 66 个媒体合作方 80 余次媒体报道 数据的背后 是我们与项目受众一起 共同改变世界的梦想 我们在一起 就像一束光簇拥着另一束光 照亮未来的世界 为了一个值得被铭记的世界 我们是——天科创行！ 

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