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袁正伟与被告广西河池市兴达房地产开发有限责任公司（以 下简称兴达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________ （2011）金民初字第 1168 号 民 事 判 决 书 原告：袁正伟。

被告：广西河池市兴达房地产开发有限责任公司。

法定代表人：覃廷华，该公司经理。

委托代理人：覃廷怀。

原告袁正伟与被告广西河池市兴达房地产开发有限责任公司（以下简称兴达房地产公 司）商品房预售合同纠纷一案，本院于 2011 年 9 月 26 日受理后，依法由代理审判员陈淑 波适用简易程序，于同年 11 月 8 日公开开庭进行了审理。因本案涉诉人数众多，故转为普 通程序并依法组成合议庭，于同年 12 月 30 日公开开庭进行了审理。原告袁正伟，被告兴 达房地产公司的法定代表人覃廷华及委托代理人覃廷怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告于 2008 年 1 月 2 日与兴达房地产公司签订了《商品房买卖合同》 ， 合同约定兴达房地产公司将位于河池市任香路东方家园 1 栋 3 单元 F7 号，房款为 140273 元的商品房一套出售给袁正伟，并于 2008 年 5 月 31 日前交付该商品房给袁正伟使用，但 兴达房地产公司直至 2008 年 8 月 16 日才实际交付该商品房；同时约定，1、如逾期交房 不超过 60 日的，广西河池市兴达房地产开发有限公司即从该合同约定的最后交房期限的第 二天起至实际交付之日止，按日向袁正伟支付已付房款万分之三的违约金；2、如逾期交房 超过 60 日的，袁正伟有权解除合同，解除合同的，广西河池市兴达房地产开发有限公司应 当在袁正伟解除合同通知到达之日起 30 日内退还全部已付购房款，并按袁正伟累计已付款 的 2%支付违约金，袁正伟要求继续履行合同的，兴达房地产公司则按合同约定的最后交房 期限的第二天起至实际交付之日止， 按日向袁正伟支付已付房款万分之三的违约金。

合同还 约定兴达房地产公司应在商品房交付使用后 365 日内， 即 2009 年 5 月 31 日之前将办理权 属登记需由兴达房地产公司提供的资料报产权登记机关备案； 同时约定， 如因兴达房地产公 司的责任致使袁正伟不能在规定期限内取得房地产权属证书的， 如袁正伟退房的， 兴达房地 产公司在袁正伟提出退房要求之日起 30 日内将袁正伟已付购房款退还给袁正伟并按袁正伟 已付房款的 1%赔偿袁正伟的损失。如原告袁正伟不退房，被告兴达房地产公司按已付房价 款的 1%向原告袁正伟支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，袁正伟履 行了付款义务，但兴达房地产公司逾期 75 天交房，2011 年 2 月才将房屋产权证书交付给 原告袁正伟，此行为已严重损害了袁正伟的合法权益。特提起诉讼，请求判令：判令被告支 付原告自 2008 年 6 月 1 日起至 2008 年 8 月 16 日止逾期交房及逾期交证的违约金共计 4558 元。

原告为证明其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同复印件 1 份；2、原告的身份证 复印件各 1 份；3、销售不动产统一发票；4、银行贷款合同复印件 1 份；5、交房接收单； 6、房屋使用说明书；7、领证通知书。

被告辩称：延期交房有其客观原因：一、2008 年 5 月至 7 月河池市百旺片区进行电 网改造，被告无法按时接电至各购房户，导致第 1、2 栋楼交房时间延期 60 天（合同约定 于 2008 年 5 月 31 日交房，实际交房时间为 2008 年 7 月 31 日是） ，该延期交房的原因被 告已通过《河池日报》及短信、电话通知购房户；2、按《商品房买卖合同》第八条约定：

“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期交房：

1、 遭遇不可抗力， 且出卖人在发生之日起 15 日内告知买受人的； 2、 遭遇自然现象导致的； 3、 出卖人将竣工资料报告提交政府有关部门并接受后不能按预定时间办理需要等待验收的”。 因电网改造属合同约定的特殊原因，据此被告延期交房不承担违约责任。二、延期办证的客 观原因有：1、承建该商品房工程的广西河池城市建设公司逾期交付竣工资料到有关部门审 批；2、按照有关法律规定，被告只负责办理商品房大证（初始登记） ，购房户自行办理《房 屋产权证书》 ，但亦可书面委托被告办理。因各购房户递交委托书时间不统一，被告在采取 特殊办法后于 2011 年 1 月为购房户办?斗课莶 ㄖな椤罚蝗 谖逄鹾偷谄咛豕娑 凑铡渡唐贩柯蚵艉贤 返 婊骨方环课菝婊 炜?850.80 元，对此被告有权解除合同，并追究 原告的违约责任；四、按法律规定，当事人在自己的合法权益受侵害时，应当在知道或应当 知道之日起两年内向法院提起诉讼。依原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第八条和 第十五条的约定， 被告交房时间和交证时间分别为 2008 年 5 月 31 日、 2009 年 5 月 31 日， 原告于 2011 年 9 月 20 日起诉法院追究被告承担逾期交房、 办证的违约责任已超诉讼时效。

综上，请求人民法院驳回原告对被告的诉讼请求。

被告为证明其主张提供如下证据：1、延期交房公告复印件 1 份；2、提交东方家园竣 工图和竣工资料复印件１份；3、“东方家园”交房接收单复印件１份；4、通知复印件１ 份；5、建设部令第 168 号《房屋登记办法》相关内容的规定；6、河房权证字第 号。

经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，但对证据的关联性和所证明的 内容有异议，认为原告所举的有些证据与本案争议无关联性，原告对《商品房买卖合同》的 理解是片面的，根据《商品房买卖合同》第八条的特别条款约定，被告具有该约定的条件可 以免责，原告对证据的解说不真实客观全面。原告对被告提供的证据真实性无异议，认为不 能作为被告延期交房的理由。

本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方无异议的证据，本院予以采信；对双 方提出异议的证据， 因双方各自无相反的证据予以否定， 且这些证据确与双方诉辩事由具有 一定关联性，故本院亦将其作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008 年 3 月 2 日，原告袁正伟与被告兴达 房地产公司签订了《商品房买卖合同》 ，合同约定：原告袁正伟购买被告兴达房地产公司开 发的位于河池市任香路东方家园 1 栋 3 单元 F7 号房，该商品房合同约定建筑面积 100.80 平方米，其中套内建筑面积 90 平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积 10.80 平方米， 平方米价格 1391.60 元， 房屋价款总计 140273 元， 被告兴达房地产公司应当在 2008 年 5 月 31 日前向原告袁正伟交房。如逾期交房超过 60 日的，原告袁正伟有权解除合同，解除 合同的，被告兴达房地产公司应当在原告袁正伟解除合同通知到达之日起 30 日内退还全部 已付购房款，并按原告袁正伟累计已付款的 2%支付违约金，如原告袁正伟要求继续履行合 同的， 被告兴达房地产公司则按合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止， 按 日向原告袁正伟支付已付房款万分之三的违约金， 合同继续履行。

被告兴达房地产公司应在 商品房交付使用后 365 日内， 即 2009 年 5 月 31 日之前将办理权属登记需由被告兴达房地 产公司提供的资料报产权登记机关备案。

如因被告兴达房地产公司的责任， 原告袁正伟不能 在规定的期限内取得房地产权属证书的， 如原告袁正伟不退房， 被告兴达房地产公司按已付 房价款的 1%向原告袁正伟支付违约金，合同继续履行。

《商品房买卖合同》签订后，原告 袁正伟按合同约定履行其合同约定义务， 支付房价款，被告兴达房地产公司于 2008 年 8 月 16 日实际交付争议商品房给原告，2011 年 2 月被告兴达房地产公司通知原告袁正伟领取 房屋产权证书。合同还对其他事项进行了约定。

本院认为：一、原告袁正伟与被告兴达房地产公司签订的《商品房买卖合同》真实、 合法、有效，双方均应严格履行。按照合同约定，兴达房地产公司应当在 2008 年 5 月 31 日交付商品房及在商品房交付使用后 365 日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权 登记机关备案。

在合同履行过程中， 被告兴达房地产公司未按合同约定的时间将东方家园第 1 栋 3 单元 F7 号房屋交付给原告袁正伟，亦未能按合同约定的时间将该房屋权属登记的资 料报产权登记机关备案， 致使原告袁正伟不能在合同约定的期限内得到房屋及取得房屋产权 属证书，兴达房地产公司应承担逾期交房、交证的违约责任。故原告袁正伟要求被告兴达房 地产公司支付逾期交房、交证违约金的诉讼请求，于法有据。

二、被告应否承担违约责任问题。根据双方合同的约定，遭遇不可抗力的、遭遇自然 现象导致的、 出卖人将竣工资料及报告提交政府有关部门， 并在报告接受后不能按预定时间 办理需要等待验收的，被告可据实延期，对此被告未能提供充足的证据予以证实，被告据此 延期交房、交证的抗辩理由不成立，故被告应对其违约行为承担违约责任。

三、关于原告主张的逾期交房、办证违约金是否超过诉讼时效。按照《民法通则》第 一百三十五条之规定：

“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年” 。

由于被告兴 达房地产公司存在逾期交房、 办证违约行为， 原告袁正伟应在被告兴达房地产公司交付商品 房之日（应该理解为实际交付之日） ，即 2008 年 8 月 16 日以及在使用该商品房后的 365 日期限届满之次日即 2009 年 8 月 16 日起,两年内向法院主张自己的权利， 而原告袁正伟于 2011 年 9 月 21 日才向法院主张民事权利，显然原告袁正伟主张被告兴达房地产公司支付 逾期交房、办证违约金已超过法律规定的诉讼时效期间，被告以诉讼时效超过为由抗辩，理 由成立。综上，原告之诉请依法律规定不能得到法律保护。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：

驳回原告袁正伟的诉讼请求。

案件受理费 50 元，减半收取 25 元,由原告袁正伟负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上 诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七 日内预交案件受理费 50 元。受理费汇入：河池市中级人民法院诉讼费专户，开户行：河池 市农行新建分理处，帐号 505601040000643。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回 上诉处理。

审 判 长 韦仁政 代理审判员 陈淑波 人民陪审员 舒刚权 二○一二年一月四日 书 记 员 覃 娜 

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