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“鲲鹏·北港星城”全案营销代理 邀 请 招 标 文 件 招标单位：合肥鲲鹏房地产开发有限责任公司郎溪分公司 2008 年 8 月 31 日 一、项目概况：

1、项目名称：项目营销策划和销售代理 2、项目地点：安徽省郎溪县 3、项目概况：本项目位于县城北部，属建成区与新城区交接处，规划净 用地面积 96261 平米（144.42 亩） ，二类居住用地（沿街可兼容商业） ，拟建 设产品为多层住宅、花园洋房、联排别墅、小高层住宅。地块形状方正，东西 长约 385 米， 南北长约 235 米。

地块南侧的郎川大道为城市景观大道， 与地块 之间规划有 48 米绿线；地块东侧的涛峰路和西侧的吉原路与县城中心区域连 通，直线距离约 800 米。地块的规划条件见附件 1。

4、项目周期：约 3 年 5、招标内容：项目的营销策划以及项目的销售代理工作，具体工作内容 见本招标文件附件 2：

《营销策划和销售代理工作内容》 二、招标项目性质：

本次招标项目属于服务类项目 三、招标时间须知：

1、发放招标文件时间：2008 年 9 月 8 日至 9 月 13 日 地点：合肥高新区望江西路号，鲲鹏国际广场 4#六层会议室 联系人：水洁 联系电话：0551-5392299 2、招标答疑会时间：2008 年 9 月 14 日 10 时，地点：鲲鹏国际广场 4#六 层会议室 1 3、投标文件提交截止日期：2008 年 9 月 20 日 17 时整，逾期递交的或不 符合规定的投标文件恕不接受。提交地点：鲲鹏国际广场 4#六层会议室 （投标文件需正本壹份、副本壹份；必须密封且外信封盖有骑缝章，并注 明：

“请勿在 2008 年 9 月 21 日 9 时整之前启封”的字样） 4、开标时间：2008 年 9 月 21 日 9 时整； 5、开标地点：鲲鹏国际广场 4#六层会议室 四、投标文件应包含的内容：

㈠、技术标：

1、公司资质部分 ⑴公司综合情况简介； ⑵企业营业执照、税务登记证、资质证书等相关证明材料复印件； ⑶公司经营业绩情况及证明材料（合同复印件） ； ⑷公司团队技术力量； 2、方案部分 ⑴市场分析 ，包括：

①宏观市场分析； ②对郎溪县及周边市场的调研和分析； ③对目标客户的分析。

⑵项目分析，包括：

①项目概况； ②项目 SWOT 分析； ③对竞争对手的分析； 2 ⑶对项目开发过程的建议，包括：

①对产品定位的建议； ②对目标客户定位的建议； ③对销售价格定位的建议； ④对推广主题定位的建议； ⑤对项目规划设计和建设周期的建议。

⑷行销推广与销售策略，包括：

①项目推广策略； ②项目广告投放策略（含费用估算） ； ③项目销售策略。

3、服务部分 ⑴项目组人员配备情况； ⑵项目服务方案； ⑶投标单位需书面承诺：如若中标，承诺未经招标方同意，不将项目转 包或变相转包给第三方。

⑷项目保证金承诺，投标单位需书面承诺：如若中标则在合同签订前向 招标方提供金额为人民币伍拾万元的项目履约保证金。

说明：无以上两项书面承诺的投标为无效投标。

㈡、商务标 商务报价为完成且不限于完成附件 《营销策划和销售代理工作内容》 所要 求的全部工作的所有报酬。

商务报价分基本代理费率和奖励费率两部分。

其中 基本代理费率为完成销售后的基本提成； 奖励费率为当期实际销售均价高于当 3 期销售定价时所奖励的销售提成。

奖励费率与基本代理费率之和不得高于 2%， 否则本次投标为无效投标。

㈢、装订要求 1、公司资质部分、服务部分和商务标部分用 A4 纸打印单独装订； 2、方案部分需按 A3 大小装订成彩色图册，并附电子版 PPT 现场演示。

五、开标和评标：

㈠、开标须知 1、本项目将在本文件“招标时间须知”中规定的时间和地点开标； 2、本项目开标时投标单位必须由法定代表人或其委托代理人参加，并持 本人身份证。若是授权委托人需持法定代表人签署的授权委托书； 3、为保证开标活动的顺利进行，投标单位还应派本项目负责人进行现场 演示和现场答辩； ㈡、评标委员会 评标委员会由招标单位邀请相关人员组成。

㈢、评标办法 本次评标采用综合评分法，分技术标评分和商务标评分，满分 100 分。先 开技术标再开商务标。

1、技术标评分（满分 50 分） ⑴业绩部分评分 （满分 5 分） ⑵方案部分评分（满分 30 分） ①市场分析（满分 2 分） ②项目分析（满分 4 分） 4 ③对项目开发过程的建议（满分 10 分） ④行销推广与销售策略（满分 14 分） ⑶售后服务部分评分（满分 5 分） ⑷现场答辩（满分 10 分） 2、商务标评分（满分 50 分） ⑴基本代理费率（满分 30 分） ：在有效基本代理费率报价中， 费率最低的 得满分，其它报价在最低报价基础上每增加 0.1%，则得分从 30 分起扣 5 分， 直至扣到基本分 10 分。

⑵奖励代理费率（满分 20 分） ：在有效投标中，当期实际销售均价每高 于当期销售定价 5%,则投标人可额外提取的代理点数最低者可得满分。

其余投 标人按奖励费率从低到高排序，得分分别为 15 分，10 分，5 分。

⑶承诺 投标人承诺：

本项目当期销售定价由营销代理公司拟订， 项目开发商审批 确定。

开发商以当月到账的销售款为基数乘以基本代理费率确定销售代理费的 当月支付额，当期销售全部完成后再进行奖励代理费的结算和支付。

㈣、定标 评委会推荐综合得分最高的前两名为预中标候选人。

由招标方同两家进行 最后的商务谈判后确定中标单位。

六、营销策划和销售代理合同的主要条款：

1、合作方式和范围； 2、合作期限； 3、销售均价的确定； 5 4、报酬提取标准、支付时间和支付方式； 5、甲方责任； 6、乙方责任； 7、保证金条款； 8、奖惩办法及违约责任； 9、其它条款。 6 七、附件：

附件1 郎溪县三号地块规划设计条件及要求 郎规条字[2008]005 号 一、 二、 三、 建设单位（组织实施） ：县土地收购储备中心。

项目名称：郎溪县三号地块。

用地位臵及规模 1、 位臵：郎川大道以北、吉源路以东、涛峰路以西、钟桥河以南。具体位臵详见 郎溪县三号地块用地红线图； 2、规模：规划总用地 103978.50 平方米(合 155.97 亩) 规划净用地 96277.67 平方米（合 144.42 亩） 。

四、 五、 用司性质：二类居住用地 R2（沿街局部兼容商业用地） 。

用地开发强度 1、容积率不大于 1.8； 2、建筑密度不大于 28%； 3、绿地率不小于 30%； 4、配建停车位 465。

六、 建筑设计要求 1、建筑设计应与水景、公共景观带及周边环境相协调，注意构建视线通廊； 2、建筑风格与色彩应清新雅致，体现吴文化特色； 3、建筑单位应充分考虑空调、太阳能位臵设臵； 4、供水、供电、有线电视、电话、燃气管道安装到户； 5、建筑设计应采用新技术、新工艺，满足能设计要求。 7 七、 规划设计要求 1、规划建筑退让城市道路、用地边界、建筑间距等应严格按县城控制性详细规划 要求和《宣城市城市规划管理技术规定》执行； 2、规划布局应与周边建筑相协调，注重片区的整体性； 3、地块须配套垃圾转运站一座，面积不小于 180 平方米，沿外围设臵一处面积不 小于 90 平方米公厕一座， 并都向社会开放。

配套建设社区服务用房不小于总建 筑面积的千分之六；按规定建设幼儿园一所。

4、结合地形和周边道路，做好竖向设计； 5、住宅建筑日照标准为大寒日不低于 3 小时，同时日照间距满足《宣城市规划管 理技术规定》 ，并附日照分析图； 6、地块内集中公共绿地不小于 1.0 平方米/人，同时须附绿化种植图； 7、排水体制为雨污分流； 8、地块内电力、电讯、自来水、燃气等管线采用地埋方式。

八、 对外交通 1、交通出入口方向为向东、向北； 2、城市道路交叉口两侧 50 米内严禁开设机动车出入口。

九、 其他要求 1、规划编制除符合以上要求外，还应满足现行的国家相关规定； 2、编制过程中涉及市政、园林、水务、消防应征求相关部门意见； 3、报送方案不少于两套供比选，并提供电子文件； 4、本设计条件及附图具有同等效力，有效期一年，逾期自行作废。

5、 8 附件2 营销策划和销售代理工作内容 中标单位需承担且不限于承担以下工作内容：

一、营销策划工作 1、在本合同签订后 3 个工作日内，派驻销售人员到现场开展工作，并制 定全程工作计划； 2、根据招标人要求进行市场调研， 提出对项目定位、产品定位、销售价 格定位、推广主题定位及项目规划设计和建设周期的建议； 3、制定项目营销策划方案； 4、负责项目广告策划及 VI 设计； 5、负责本案的全程广告宣传，包括广告宣传的内容设计、制作、媒体投 放、发布，并分阶段制定推广计划，经招标人审核批准后执行； 6、 及时反馈广告发布效果， 并提出改进方案， 经招标人审核批准后执行； 7、制定销售策略，经招标人审核批准后执行； 8、提出售楼处及工地现场的包装方案，经招标人审核批准后执行； 9、负责招聘和培训销售人员，对销售人员进行必要的职业训练，确保销 售人员的整体素质能适应相关工作的有效开展。

杜绝有损招标人形象和利益的 情况出现； 10、负责制作与销售工作有关的资料，经招标人审核批准后发布； 11、 根据招标人要求， 按时完成相应的策划报告并组织实施， 及时为招标 人的决策提供依据或参考性意见。 9 二、销售代理工作 1、及时了解掌握国家相关销售政策的调整，并及时反馈给招标人； 2、必须保证销售现场不少于 4 名臵业顾问和 1 名销售主管常驻； 3、制定销售进度计划表，经招标人审核批准后执行； 4、负责整理收集来访客户资料，每周一向招标人提供上周客户来电、来 访情况登记表，和上周工作情况及本周工作安排； 5、销售期间每周一向招标人报告上周销售情况；每月初的第一个星期一 提供本月销售计划以及上月销售成果， 并提供销售动态分析、 广告效果监测报 告以及工作改进方案； 6、在招标人授权的优惠权限范围内对外进行销售，超越权限需书面经招 标人许可； 7、 与购房者商谈签订购房合同 （交招标人签批加印） ， 解答购房者提出的 与销售工作有关的疑问，按购房合同催要售房款，加快销售资金及时回笼； 8、负责为客户办理银行按揭和房产证； 9、根据销售进度制定广告设计、宣传活动和促销活动方案并报招标人审 核批准后实施； 10、 根据市场信息， 及时调整销售策略和销售价格， 报招标人审核批准后 执行。

11、 确保整个销售过程的真实守信， 未经招标人许可不得随意给购房者额 外承诺，竭力维护招标人的良好形象和信誉； 三、其它工作 10 1、负责对该项目资料中涉及商业秘密的部分进行保密； 2、负责承担并及时发放销售人员及臵业顾问的工资和福利，并承担工作 人员的安全责任； 3、负责承担现场工作人员的服装费用、现场的办公用品费用（包括名片 制作和办公纸、 笔等） 、 现场办公设备费用 （现场至少必须配备液晶电脑二台、 激光打印机一台、复印机一台等） ，及现场办公水电费和电话费； 4、负责每半个月组织召开一次项目销售例会，协调解决项目销售推广中 存在的问题； 5、负责组织策划并实施房屋交付工作； 6、配合物业招标工作和物业资料的设计工作； 7、及时掌握工程进度，并从销售角度对工程规划设计和建设提出合理化 建议。 11 

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