【中国投资者收购美国地产】收购投资者

　　许多中国客户都有自住需求，不管是用于商业目的、子女教育目的还是移民目的。在我们签约的客户中，60％以上都在为子女未来的教育打算，教育是一个很大的推动力。 　　中国的富裕阶层的增长，不仅使得海外留学的人数增，还使美国地产在低谷时迎来了许多来中国买家。为什么中国投资者要买美国的地产?他们都买哪些地段的地产?美国的地产开发商和其它行业与中国的买家是什么样的关系?为了找出这些问题的答案，我与密歇根威汉地产公司的CEO史蒂芬・劳尔森(Steven Lawson)进行了一次谈话，以下是我们谈话的记录。
　　
　　(Q-作者；A-史蒂芬・劳尔森)
　　Q　从一个中国人的角度来看，为什么现在是购置美国地产的好时机?
　　A　中国的投资者正在快速地走向国际化，在这个时期，美国产品对他们来说具有很高的价值。而永久的产权和过去5年里的市场调整也对他们构成很强的吸引力。这些投资者拥有充足的现金，在市场上占据主动地位。
　　Q　你说美国地产具有“很高的价值”，但是根据现在的报道来看，房地产市场整体仍在走下坡路。
　　A　美国房地产市场整体确实有一些问题，特别是拉斯维加斯、底特律和奥特兰大，这几个地区的滞后拖累了整个市场。但是如果你看看投资者感兴趣的另外两个城市――纽约(特别是曼哈顿)和洛杉矶，那么情况就完全不同了。洛杉矶的地产价格仍比2007年的峰值低20％，因此还有升值的空间。
　　还有一点很重要，我们的许多客户有自住需求，不管是用于商业目的、子女教育目的还是移民目的。在我们签约的客户中，60％以上都在为子女未来的教育打算，教育是一个很大的推动力。因此，波士顿是一个天然的市场。仅仅是在最近，我们才看到越来越多的有投资需求的客户。
　　Q　您与中国客户打交道有多久了?您是怎么拓展新的业务的呢?
　　A　我们是在2006年前后开始推进中--国业务的。2006～2007年间，我们多次造访中国。现在我们已经开始在中国设立了分公司，开展投资咨询业务。在美国，我们有一个经纪公司。现在我们可以与中国的客户交流，给予他们投资信息；我们也可以把他们推荐给我们在美国的公司。这些公司都是合法地操作的。在我们的总体业务中，中国客户的业务所占的比重并不大，但是我们预计这块业务会变得越来越大。
　　Q　你提到中国投资者对美国商业地产的兴趣越来越浓厚，未来几年这种趋势会怎样演变呢?
　　A　我认为，这种需求会稳步地增长，因为美国的商业地产市场也存在一些压力和困难，这就带来一定的机会。我们越来越多地接到客户关于商业地产投资的咨询，主要集中在旅馆、购物中心和写字楼。我们所采取的行动是，在纽约开了一家办事处。我们认为，这种趋势的前景还是很明朗的。
　　Q　典型的中国买家是什么样的?
　　A　这一周我们接待了一个来自中国的购房团，其中3-4人是典型的中国企业的买家。他们是教育和旅游领域的，他们在海外有许多投资，但是大多数是在新加坡和英国。现在他们对美国的地产也开始感兴趣了。我认为，这是投资趋势的转变。
　　Q　中国投资者来到美国，一般你们会怎么安排行程?
　　A　我们先到纽约，然后带他们参观一下纽约和新泽西，然后去佛罗里达。我们让他们看看迈阿密，然后告诉他们：“这个地方的中国人不多，但是我们相信将来会有更多中国人人住。”然后我们去拉斯维加斯，这是一个玩乐的场所。接着去洛杉矶和三藩市。今年春天，我们稍微改变了下行程，在目的地中增加了波士顿，因为对教育感兴趣的人太多了。
　　我们今年还打算开设―条高尔夫观光线路。我们发现有许多客户对高尔夫十分感兴趣，因此我们设计造访―些著名的高尔夫球场，让客户们看看这些高尔夫地产。当然，还要介绍一些医院，这样有利于培养客户对我们的信任。我们还要努力让行程变得有趣轻松。有的时候，行程结束我们就能签约，但是更多的是在结束后的六个月或一年之后。
　　Q　美国最好的地产在哪里?
　　A　我们目前主要还是推荐居住型地产。如果你看重租金的上涨，你可以买曼哈顿的地产。曼哈顿的公寓价格在2001～2010年间上涨了60％。我们预计未来仍将保持这个趋势，而且非常稳定。如果我们的客户说“我喜欢主流，喜欢稳定，喜欢安全的投资”，那么曼哈顿是一个非常适合他的选择。
　　还有一些客户更希望看到“大幅的升值”，那么我们就会推荐迈阿密，因为只要你买对了，未来3-5年可以看到明显的升值。迈阿密的地产出现低估的现象，甚至50％以上的地产都被低估了。有些非常优质的地产项目却以低于成本的价格出售。
　　此外，洛杉矶的市区仍然是一个很有价值的地段，这个市场在2007年受到冲击，但是又很快地复苏了，目前价格仍未到2007年的峰值。
　　Q　罗杰斯在接受《福布斯》的采访时表示，农业领域吸引了不少投资者。你觉得中国的投资者对这个领域感兴趣吗?
　　A　我们在加利福尼亚有两、三个奶牛场，在我们的网站上也有相关的信息，但是并没有吸引到什么投资者。近期我们有个客户过来，他在中国无锡附近经营一家奶牛场，他有可能选择签约一家奶牛场。牛奶的价格现在在上涨，这部分地也与牛奶场的稀缺有关。