【房地产必须面对的外部风险与流动性紧缩】 流动性紧缩

　　政府调控政策目标在于稳定房价而非打压房价。房地产调控政策是否会放松，关键看房价走势。如果房价稳定下来或者小幅下降，调控政策无需加码甚至略有放松。相反，如果房价继续快速上扬，政府必然提高调控力度。
　　基于2010年的整体表现，2011年1月26日“国八条”的出台也顺理成章。与2010年4月的“国十条”和2010年9月的“新国五条”相比，“国八条”调控力度明显增大，具有透明度更高、执行力度更强的特点。
　　
　　“国八条”调控下的房地产市场
　　
　　“国八条”第一条规定，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。此条规定使得各地政府的房地产调控目标透明化。而第七条规定，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，使得各地政府的调控效果与其业绩挂钩。两条政策联合起来，使得社会可以有效地监督各地政府是否勤勉尽责地执行中央政府的政策，执行力度加强。
　　信贷方面，关于首套房，政策不变。但是二套房贷首付比例提至60％，利率仍为基准利率的1.1倍。在房地产开发贷款方面，银监会相关负责人指出，“银监会对房地产开发贷的监管要求没有发生任何变化，商业银行是否会根据风险隋况停贷由商业银行自主决定”。目前房地产开发商遇到的贷款难问题，主要与今年信贷额度收紧有很大关系，使得银行方面对放贷项目的审核变得愈加严格。信贷方面，银行信贷的紧缩一旦造成开发商资金链条的断裂，开发商将不得不降价卖房。
　　保障房方面，政府要求五年内，完成保障房供应3600万套，2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。并要求实施保障房间责制度，对执行不力的地方政府实施问责，与政绩挂钩。届时，保障性住房的覆盖率将达到20％，将有力缓解住房压力。但我们认为保障房体量的增加对中高端的商品房影响不大。因为，国务院总理温家宝2月27日指出，保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不能走偏方向。由于保障性住房应当以公租房和廉租房为主，消费主体与商品房基本不同，对中高端的商品房影响不大。而且我们认为随着保障房体量的增加，房价高所引发的民生问题将日益缓解，利于政府放松调控力度。
　　
　　土地供应方面，有两大要点：一是增加土地有效供应，要求今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。二是经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。土地清算和土地款交付方面与之前的“国4条”“国10条”没有差别。
　　营业税的主要变动是由之前的差额征税专项销售收入全额征税。营业税政策一方面降低了房地产的投资投机属性，降低了短期需求；另一方面，营业税也降低了二手房的供给量，降低了存量二手房大规模推出的概率，能够在一定程度上避免短期崩盘情况的出现。
　　房地产税方面，根据现有方案，房产税税率较低，征税范围较窄，不会对行业基本面产生较大影响。但从长期看，房地产税作为房地产重大制度改革，必将增加持有成本，降低住宅的持有回报率，削弱住宅的投资品属性。目前的潜在风险是房产税征收范围的扩大和税率的提高。