[商业地产迎来掘金时代] 时代商业地产

　　自2010年4月开始，国家出台了一系列楼市调控政策，剑指投机炒作气氛越发浓重的旁地产市场，截止目前，一线城市住宅市场成交量明显下降，而一向不温不火的商业地产则接下了下一波火爆行情的接力棒。
　　
　　历经数年的高速发展，高房价已成为房地产市场的隐痛，为了让市场回归理性，政府接连出台调控措施，在“国十条”、“限购令”、房产税等政策的影响下，住宅成交量开始下跌，市场观望情绪日渐严重，调控初现成效。与走入低谷的住宅市场相反，商业地产表现喜人。
　　
　　受政策影响小
　　
　　自去年4月国家陆续出台楼市调控政策以来，我国房地产市场已历经数波调控的洗礼，二套房首付上调至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，二套以上住房被限购，加上央行不断上调存款准备金率，银行信贷额度被收紧，住宅市场进一步走高的可能性不大。
　　福州大学房地产研究所所长王阿忠表示：“国家推出调控措施，住宅市场面临政策上的巨大风险，在限购令下，市场成交量减少，投资住宅市场将面临‘退出难’的风险。”
　　细数历次调控政策，住宅市场都是首当其冲的目标，而不在限购范围内的商业地产则独善其身，成为调控政策下最大的受益者，随着国家对住宅调控的进一步加强，投资者布局商业地产的步伐也会加快。
　　九歌万派地产机构董事长刘波表示，提到住宅市场，联想到的都是限购、限贷政策，在流动性泛滥的背景下，投资者的投资渠道更为狭窄。“当住宅的赚钱效益消失后，商业的投资热炒是必然的。”
　　
　　高回报催生投资热
　　
　　除了政策上的偏向，商业地产的高回报率也是吸引投资者加快介入的主要原因。据了解，目前我国住宅的年回报率仅为2％～3％，而商业地产的年回报率高达5％～10％。
　　“由于调控之前住宅市场的火爆行情和低门槛的投资限制，造成了商业地产价值被忽视。”王阿忠表示，商业地产还处在价值洼地，尤其是写字楼的价值被低估。商住之间存在着严重的价值倒挂。
　　据某权威房产机构研究报告显示，近两年，中国一线城市的优质写字楼租金价格全线上升，投资需求旺盛，空置率明显下降。预计未来写字楼租金将继续保持上涨，随着市场的持续向好，写字楼的投资开发也将迎来一轮高潮。
　　虽然我国一线城市CBD在经过快速发展后，已经接近世界一流的水准，但租金仍然处于低位，北京和上海的写字楼租金仅为香港的30％左右，深圳更是不到10％，我国写字楼等商业地产回报率还有极高的上调空间。
　　此外，民众购买力的持续增长也是推动商业地产发展的动力之一。有数据显示，2010年，全国的消费零售总额突破15万亿元，同比增长18.4％。全国各大城市的新建成的百货和购物中心数量都在快速增加。
　　
　　开发商看好后市
　　
　　在政策与市场需求推动商业地产向好的同时，国外的经济形势变化也带来了利好信息。随着国际经济的回暖，许多注重降低成本的跨国企业希望在中国寻找性价比更高的写字楼。
　　有不少跨国公司CEO表示，中国内地规模空前的城市化进程和持续的经济发展不仅为商业房地产市场提供了强劲的需求，基础设施的不断完善也为跨国公司在中国地区乃至亚太地区的产业布局和选址提供了更加多元化、更加灵活的策略选择。
　　地产业界也看到了商业地产广阔的市场前景。2010年，万科在商业地产领域投资200多亿元目。保利地产计划未来3年内将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30％。远洋、万通、五矿等房企也加快了商业地产的战略布局。
　　众多房企的集体转型，预示着商业地产已成为开发商未来发展的重要一环。有业内人士认为，当住宅市场的暴涨时代成为过去式，转型商业地产就成为未来的主流趋势。刘波表示，“随着国内大型开发商开始研究转型商业地产开发模式，未来三年，商业地产的火爆行情是显而易见的。”