“房价涨幅合理论”不能服众|股票箱体理论图解

　　深沪京穗四地的房价收入比均高出国际标准2倍以上 　　据《中国证券报》11月29日的一篇报道，近日，全国工商联房地产商会在西安年会上发布报告称，现在中国住房价格的增幅，相对于GDP和居民人均可支配收入等指标的增幅，仍处于相对合理的范围内。
　　同日，在中国新闻网上也有一条新闻声称，今年上半年关于中国房地产市场争论最激烈的时刻，有研究者通过分析房价收入比，得出了“中国房价收入比依然在可以接受的范围内”这一结论。其理由主要有二：一是2004年中国房价收入比只有6．67(如果仅用住宅价格计算则应为6．44)，低于2000年的水平；二是在房价上涨的同时，居民收入也在增长。
　　笔者注意到，这两条新闻在各大网络媒体一出现就引来评论如潮，仅新浪网，在不到一个小时里，网友留言就达到400多条，反对上述观点的占了绝大多数。这也从一个侧面说明，“房价合理涨幅论”和“中国房价收入比依然在可以接受的范围内”的观点不能服众。
　　
　　“涨幅合理”是有欺骗性的
　　
　　“房价涨幅合理论”的依据是与GDP和居民人均可支配收入等指标增幅相比较得出的。一些专家认为，中国住房价格的增幅低于GDP增幅和居民收入增幅，所以住房价格仍在相对合理的范围内。
　　笔者认为，用住房价格增长幅度与百姓收入水平相比较得出的住房价格涨幅合理的言论是具有欺骗性的。
　　首先，住房问题突出表现在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等重点大城市，这些城市的住房价格增幅都保持在两位数以上，高于GDP增长幅度，也高于一般百姓的收入增长幅度。虽然这些重点城市的平均收入水平相对高一些，但是，由于收入悬殊较大，这个平均水平是被高收入阶层拉高了，使收入呈现了“锥型”结构，占收入绝大部分的高收入阶层人数较少，绝大部分家庭都属于中低收入的“锥底”阶层。
　　其次，地方政府助推房价的目的之一就是为了获得GDP增长政绩，现在又反过来拿被房价推高的GDP增幅来证明房价增幅合理，岂能自圆其说?
　　再次，中国GDP增幅在统计上难以保证地方上为了政绩而没有掺加水分，而房价的增幅在统计上又是最容易出保守数据，前者可能夸大，后者可能压缩，这样的比较有意义吗?
　　因此，以GDP和居民收入增幅与房价比较得出的“房价合理涨幅论”是不能服众的，甚至是有欺骗性的。
　　
　　房价收入比应与国际接轨
　　
　　房价收入比是一个全球通用指标，目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。
　　据《市场报》11月22日的报道，2006年第三季度最新统计分析显示，京沪穗深四地房价，除上海回调外，其余三地均有不同程度增长。经过对“房价收入比”分析，今年四地的“房价收入比”均达到10倍以上，深圳名列第一，房价相当于家庭可支配收入的15．76倍，第二位是上海，为15．55倍，其次是北京，为13．55倍，最后是广州12．67倍。也就是说4地的“房价收入比”均高于国际标准的2倍以上。中西部省会城市以及二线城市在一些重点城市的带动下，在地方政府的攀比下，近两年房价涨幅突飞猛进，百姓的“房价收入比”也都最少超过国际公认标准1倍以上。
　　与此同时，中国居民收入差距较大，一般百姓收入不稳定性较强，而普通家庭收入中用于医疗、子女教育、养老等保障性需要又很大。如果不考虑这种收入的差距性、不稳定性和一般百姓支出的刚性需求，笼统地得出一个“中国房价收入比总体水平不高”的结论，就完全脱离了实际情况。
　　中国的住房问题主要在城市，特别是京沪穗深以及省会以上城市，解决住房问题重点在这些地区，这个事实决不能利用种种手段和说辞进行掩盖。否则，就会得出一些背离实际情况，背离百姓生活现状的结论，从而误导决策层做出符合民意的决策。
　　目前，有这样一个现象必须引起注意，那就是一些专家的分析方法、思想意见与百姓的真实情况和意愿差距很大，背离很远。我们相信专家们是以数据和论据说话的，关键在于一些数据本身的真实性问题值得商榷，一些结论不是在调研和实践中取得的，而是在“研究室”得出的，这些结论往往脱离百姓和实际太远。