【谁来领舞高端物业?】 物业公司排名

　　在明年信贷趋紧的大背景下，房地产市场面临更多的变数，而多数投资者仍然相信高端物业能够凭借其抗跌性和保值性在市场中傲视群雄。那在高端市场中，谁又能成为领舞者? 　　
　　12月8日，社科院发布2010年《住房发展报告》，预测2011年中国住房市场要继续调整，住房价格将稳中略降。报告分析，尽管今年出台了很多措施，但由于货币政策宽松，大量流动性抵消了调控效果，2011年在信贷趋紧的大背景下，这个局面会得到扭转。由此可见，未来房地产市场还将面临一定程度的波动，而高端市场凭借其稳定的增值空间，仍然是资产最好的“避风港”。只是高端市场中的别墅豪宅、商业地产、旅游地产，谁将领舞高端物业?
　　
　　别墅豪宅成主力军
　　
　　有媒体报道，自“9・29国五条”之后，房地产市场在11月中下旬首次出现回暖迹象。有专家分析，如此回暖与新政下豪宅市场的不断升温密不可分。
　　记者在采访中发现，9月新政之后，相比普通住宅市场的持续降温，大多数高端别墅项目都没有受到太大影响，从成交量到价格都一路坚挺，个别项目甚至还出现了逆市热销的情况。业内人士普遍认为，目前市场浓厚的通胀预期构成了别墅市场上行的推动力。
　　“限购令”等调控政策的集中出台，使得手握大笔资金的购房者选择高端别墅进行资产优化。从供求结构来看，一方面是别墅用地叫停，另一方面是财富阶层追求更高居住品质的需求，使得真正意义上的高端别墅日益稀缺，其抵御财富缩水的保值投资性也随之凸显。另外，提高首付款和贷款利率在富人强大的支付能力面前都被轻松化解。因此，史上最严厉的调控措施对顶级豪宅而言，似乎显得力不从亡。
　　世欧地产销售总监苏小斌表示，很多的改善性需求开始追求“一步到位”的升级方式。以往有实力的购房者往往选择在不同的区位购置不同属性的产品，不仅可以满足自住需求的升级，又可以短期套现实现投资的升值回报。然而“限购令”、“限贷令”接连出台，房地产的投资属性逐渐被削弱，投资者只能暂时满足自住需求的升级换代。如此一来，购房者不得不选择一次性到位的产品。
　　“未来的政策走势还不清晰，短期内松动的可能性不大，现在只能买一套房，高品质、一步到位成了首要考虑的因素。毕竟高端住区的保值性和政策抗压性都比较高。”―位准备出手的购房者陈女生告诉记者。
　　目前，房地产住宅市场受政策影响，看似走向低迷，但事实上，高端住宅区的独有优势正在逐步释放，千万级的住宅产品已经逐渐成为了销售主力。
　　
　　福州商业地产掀热浪
　　
　　根据福房网搜集的福州今年52块成功出让的土地数据显示，其中纯住宅用地项目4个，工业用地项目6个，其余全部是商服用地或商服、住宅综合用地。
　　在12月7日结束的福州市2010年第15次公开土地拍卖中，泰禾集团以8.91亿拿下五四北秀峰路综合商场项目地块，将按照规划要求建设城市综合体，这意味着泰禾集团正式进军商业地产项目。与此同时，已经想福州有与两匿万达广场的万达集团也正式启动宁德万达广场项目。
　　商业地产包含了商铺(指独立店面)、商场、写字楼三种类型，在流通市场中，独立店面的数量最多，也是最抢手产品，其交易量占到整个商业地产成交量的80％。记者了解到，投资商业地产有两个方面的收益，第一是靠商业地产自身的升值；第二靠涨租金来提高收入。对于这两项收益，投资人更喜欢前者，以福州仓山万达广场周边的店面为例，两年前沿浦上大道的店面售价仅1～2万元／平方米，自特易购、万达商业广场的进驻，如今周边商铺价格已经涨至3～5万元／平方米。
　　今年以来，福州商业地产气势如虹，但也有不少投资者表示心慌慌。据悉，目前福州情超过10处大型商业场所进入了实质性操作阶段，如金山特易购、金山万达广场、金融街万达广场、SM城市广场、红星美凯龙家居广场等，然而，商业地产蓬勃发展的同时，使得部分人产生了“商业地产的价值是否被高估”的担忧。
　　在福建房地产资深专家刘福泉看来，商业项目初次购买者以短线投资居多，只要有了预期的利润就转手，在市场火爆的时候存在很多类似的投机行为。而且商业地产的运营需要一个周期，不能因为短期内的变化就此判断商业地产过热。
　　2010年，万科接连拿下商业地块。一时间，业内都认为这个中国最大的住宅开发企业出现了重大的战略转型，开始进军商业地产领域。万科总裁郁亮则表示，“万科敞的商业是为了更好地提高业主的居住品质而做的社区商业，并没有完全独立面向社会的大体量商业，旁地产行业发展到现阶段，如果不学会做商业，住宅也做不好。”显然，在后千亿肘代，万科以普通住宅为主线的战略并未出现变化，商业只是住宅的配角。
　　
　　旅游地产发展前景广阔
　　
　　除别墅豪宅、商业地产外，不少投资者把眼光投向了还处于价值洼地的旅游休闲地产。
　　12月10日，在第12届中国住交会2011年休闲度假地产在中国房地产市场中的角色和布局访谈上，不少业内人士一致认为，旅游地产才刚刚地步，未来肯定拥有一个庞大的发展前景。从国际标准来说，当一个城市人均GDP达到5000美金的时候，旅游度假地产是最活跃的，而全中国现在达到这个数值的城市有81个，可想而知，一旦激活起来将是―个爆炸性效应。
　　随着整个经济快速的发展，特别是像长三角、珠三角、渤海湾这些区域，已经步入了经济活跃跟富裕程度相当高的。在这些区域，休闲度假旅游地产的份量将会越来越重大。
　　福州的旅游地产项目也在八县萌芽，位于永泰县的唐乾明月，最早进入人们的视野，紧接着万科、冠城大通等上市企业也陆续进入永泰；万达集团将在琅岐岛打造国际旅游度假区；随着贵新隧道的通车，连江贵安一带的温泉资源也被利用开发，实力集团、金源集团在此打造大型温泉旅游地产项目。福州周边八县的旅游资源和房地产开发紧密结合，产品呈现多元化的特点。
　　但是，也有一些专家认为，福州早期的投资项目还只是旅游与地产的一种低层次结合，只是地产单向地向旅游“借光”，在地产与旅游之间没有实现互动与双赢。
　　凌峻地产(中国)有限公司副总经理孙逸表示，―个城市如要发展旅游地产，除了要有丰富的旅游资源外，还需要有比较成熟的开发公司，比如万科这一类的开发公司。福州迄今为止没有像样的品牌性的旅游地产开发商或者品牌性的项目。
　　对于旅游地产和住宅地产所存在的差异，苏小斌分析，旅游地产与传统房地产项目存在一定的差异，要求具有特殊的开发和经营模式。如果说住宅房地产是“管家”型的经营模式，那么旅游地产就应该是“经理人”式的经营模式。住宅可以通过优美的环境品质，完善的设备体系，殷勤的物业管理来打动消费者，而旅游地产在此基础上，更重要的是要有一个完备的再营销网络，让投资者可以看到长期的投资回报，才能吸引投资者的投资。