[第三波楼市调控蓄势待发]楼市调控

　　由于第二波楼市调控的效果并不明显，政府目前时刻警惕新一轮反弹。有业内人士判断，第三波楼市调控渐显端倪，很有可能借2011年“两会”期间正式拉开序幕。 　　 　　“国十条”、“新国五条”、“限购令”、收紧信贷、严控土地交易、保障房大提速……为了抑制房价过快上涨，2010年，决策层掀起两轮高强度高密度的房地产调控，相应的一系列举措也着实让楼市从年初的火爆逐步回归到年中的理性。
　　然而，据2010年11月以来楼市相关数据显示，全国主要城市住宅成交量出现“翘尾”现象，土地竞价热情高涨，房价也再次呈现上扬趋势。虽然接近年关之际，楼市回暖属常态，但依据以往经验，调控后存在新一轮反弹的压力也很大，加之，通胀预期强烈，2011年的楼市调控陷入更复杂、更艰难的境地。
　　新“地王”频出、量价齐升，楼市倘若持续走热，或市场表现与政府调控旨意背道而驰，新一轮的调控措施也许很快就会到来，现阶段，多少已经能感受到它的脚步声。
　　
　　会否迎来第三波调控
　　
　　截至目前，距离第二波楼市调控开启已经过去将近4个月的时间。从最严厉的“限购令”所造成的影响分析，有业内人士表示，“限购令”的短期效果非常明显，但从月度走势来看，不少限购城市住宅成交量在2010年10月暂时回落后于11月再次反弹。
　　根据国家统计局公布的2010年11月《70个大中城市房屋销售价格指数》显示，15个限购城市中有10个的房价均环比上涨。不仅如此，以京沪广杭为代表的一、二线城市的成交量都大幅上涨，平均涨幅在20％～30％，与之相呼应的是全国土地市场也迎来新一轮交易高峰。从近日中国指数研究院发布的《中国主要城市土地市场交易周报》可知，自11月开始，20个主要城市住宅用地纷纷放量入市，相继诞生一批新“地王”。
　　与全国行情一致，福州房地产市场也表现活跃。记者从福州市房产交易中心了解到，2010年12月，有14个项目获得预售许可，新增可售商品房源近2000套。福州天知地产营销机构市场总监陈洪兴表示，面对岁末资金链收紧压力不断加大，以及2011年楼市政策的诸多不确定因素，福州不少开发商一改此前惜售状态，纷纷力推高品质楼盘，吸引刚性需求购房者和投资者的眼球，因此，2011年元旦期间，福州住宅签约面积创数周以来新高，环比增幅达到95.73％。
　　“目前，市场整体看涨心态并未受第二波楼市调控的抑制，住宅成交量和成交价格仍处于上升通道，又一轮新政出台的可能性极高。”财经评论员叶檀表示，如果现在不采取措施，2011年房地产市场就十分危险。
　　当然，也有一些业内人士更倾向于认为，前两轮调控通过金融、土地、税费、市场监管、保障性住房等多个维度对楼市的调整已经形成合力，即使真有第三波调控也是在之前的基础上做出针对性调整，督促各项已出台政策的落实。
　　
　　调控迹象已显现
　　
　　无论新一轮大范围的楼市调控是否会降临，但从决策层的明确表态可知，2011年的楼市调控依然走从紧从严路线。2010年12月26日，温家宝总理强调，从两方面继续加大房地产调控力度，一是加大保障性住房的建设力度，二是抑制投机。与此同时，在全国住房城乡建设工作会议上，住房与城乡建设部部长姜伟新也表示，当前部分城市房价上涨压力仍很大，要想尽一切办法抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。针对岁末年初全国各地房价的反弹势头，政府已经出台一些调控措施，直接或间接掌控楼市走向。有业内人士由此判断，第三波楼市调控渐显端倪，很有可能借2011年“两会”期间正式拉开序幕。
　　2010年12月召开的全国经济工作会议明确表示，央行将继续采用加息和调存款准备金的方法来控制通胀以及回收流动性，2011年的货币政策必然相对收紧。中国人民银行副行长马德伦表示，央行对货币供应量有总的调控目标，会严格控制货币信贷投放节奏，对房地产信贷政策不会放松。
　　就在2010年即将结束的前几天，中国人民银行意外宣布，自2010年12月26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，这是央行今年以来第二次加息，也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。有分析人士认为，此次加息是央行基于对明年一段时期可能加剧的通胀压力而作出的前瞻性应对，在一定程度上对投机投资购房行为起到抑制作用。
　　随着2010年12月31日“限购令”到期，原先出台限购政策的城市目前均已宣布，继续顺延实施商品房限购政策。福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，2011年房地产调控将仍是以抑制房价过快上涨和楼市投机投资性需求为主，继续执行楼市限购政策已经成为2011年重要的调控手段之一。
　　王阿忠还表示，在整个炒房链条中，开发商层面的炒作危害更甚。因此，浙江、北京相继出台有关开发商商品房预售资金管理办法，虽然还不明确是否会在福州推行，但预售房款一直是开发商资金赖以维系的重要环节，倘若被冻结，着实是向开发商投下一枚“重磅炸弹”，比“限购令”更具杀伤力。
　　
　　调控政策有“储备”
　　
　　在过去的2010年，中央为调控楼市收紧信贷、调整税费，甚至要求地方动用行政政策，这些举动在取得一定成效的同时也引发了不少争议。但值得注意的是，姜伟新在会议上强调了“想尽一切办法”，并表示住建部会同相关部门储备调控政策。显然，中央在2011年会更坚定不移地加强房地产市场调控，时刻准备出新“招数”。
　　对于房地产调控政策的“储备”，王阿忠认为，如果楼市调控未达到预期的效果，不排除相关部门继续出台更加严厉的调控“招数”，具体内容可能涉及信贷、税收、土地等多个方面，尤其是能够对炒房者起到直接打击作用的差别化住房信贷政策。1月6日结束的2011年中国人民银行工作会议就提出，2011年要综合运用利率工具、实施差别准备金动态调整措施，并坚持“区别对待、有扶有控”的原则，加强信贷政策指导，着力引导和促进信贷结构优化。
　　说到未来可能出现的政策措施，叶檀这样表示，政策是综合发力的，如既增加购房成本、又抑制消费，同时挤压开发商资金链等。因此，除了信贷政策，房产税和保障房最有可能成为第三波调控的利器，然而，由于目前保障房预期不明显，房产税试点则愈加被看重。“房产税关键在于增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期，一旦未来投资收益无法赶上成本，投资者就不得不抛售物业，而且征收房产税，能够把资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场。”叶檀说。
　　也有另一种观点认为，近几年在全国范围内推行房产税的可能性并不大，关键是要看各个城市是否具备条件，比较可行的方法还是进一步控制信贷规模，挤压开发商的资金链，以及在资本市场的融资行为。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，不要对房产税期望过高，它对于房地产市场只会有一定的调节作用，无法产生颠覆性效果。
　　在保障房建设方面，决策层在2010年中央经济工作会议上明确提出，把加快保障性住房建设作为2011年经济工作的重要任务之一，是民生问题的头等大事。有权威部门公布，在完成2010年保障房建设任务的同时，2011年全国保障房建设任务已经加码到1000万套。姜伟新表示，按照中央的要求，省级政府要比照中央的标准配套补助资金，适当提高土地出让收入提取比例，扩大保障房建设资金的筹措渠道。
　　此外，姜伟新还表示，在海外主要国家执行货币量化宽松而中国两次加息之际，外资进入中国楼市套利的问题也引起决策层警惕。因此，2011年要严格执行房地产市场外资准入，严格境外个人购房管理，严格防止境外热钱冲击国内房地产市场。有权威人士透露，住建部、商务部和外管局每隔一段时间就研究一次外资进入房地产市场的问题。