【四度出招阻击香港楼市短炒】 神乐千鹤出招

　　美联储铁了心要“发大水”，全世界资本市场都将遭灾。随着美国QEII的实施，香港特区政府预期楼市将被海外热钱进一步推高。为了防止再次发生1997年的地产泡沫，港府财政司司长曾俊华与金管局在11月19日股市收盘后，先后宣布多项调控房地产短炒的措施，建议对短炒征收额外印花税，并要求银行立刻提升首付比例。这已经是香港特区政府年内第四度出招抑制楼价。
　　受到外围环境刺激，香港房地产在短期内出现异常的升幅。根据港府的数据，今年前九月的楼价累计上升了15％，与2008年低位比升幅高达47％。其中豪宅价格已超越1997年高峰期约10％；―般住宅市场价格虽与1997年有12％的距离，但也出现了急升趋势，特别是小于70平米的住宅在3至9月间劲升8.1％，增速惊人。
　　从交投来看，前10个月的交易额较去年同期上升了17％，特别是二手市场中小型单位成交增幅甚于豪宅，反映浓烈的投资气氛已经扩散至中下价楼宇市场。更令港府担忧的是，楼价急升造成一般市民置业负担增长，已从2008年第4季的32％，于}至辨第3季42％。
　　而就在这时候，美联储仍然决定推出第二轮量化宽松货币政策，加上第―轮的量化宽松货币政策，这无异于是在火上加油。由于香港不实施资本管制，所有外来资金来去自由，加上实施联系汇率制，等于是锁定了汇率风险，导致热钱在近期疯狃进入香港。
　　
　　
　　双“管”齐下抑制炒风
　　
　　进入11月，港元多次升至强方保障水平，金管局的基础货币数值也一直处于历史高位，显示港币需求强劲。对此，财政司司长曾俊华于11月19日宣布，除现有最高4.25％的从价印花税外，会再针对两年内转手的房地产交易征“额外印花税”。该税分三级：6个月或以内转售的，征税15％；6至12个月的征税10％；在12至24个月之间的转售税率为5％。买卖双方有共同法律责任缴付“额外印花税”，如果其中一方没有履行责任，税务局可向另一方追讨。这一安排与目前香港普遍的由买家承担印花税的惯例不同，显示此次港府将把重点更多放在短炒的卖方。
　　此外，香港全面取消所有住宅物业交易延迟缴交印花税的安排，包括刚刚宣布的额外印花税。而在今年首季，港府已经宣布自4月1日起，不许2000万港元以上的住宅物业交易延迟缴交印花税，地产的新政意味着这一措施将扩大并涵盖所有住宅交易。同一天，金管局跟进宣布了四项新措施，要求银行加强物业按揭贷款业务的风险管理。
　　首先，所有价值1200万港元或以上的住宅按揭贷款首付从40％高升至50％；其次，1200万万港元至800万港元之间的住宅按揭贷款首付从300／提升至40％，且要求总贷款额不得超过600万港元；第三，昕有价值在800万港元以下的住宅按揭贷款最低首付维持30％水平，但贷款额不可超过480万港元；最后，金管局要求所有非自住住宅物业、所有以公司名义持有的物业和所有工商物业的按揭，不论物业的价值，首付一律上升至50％。这些措施从次日开始生效。
　　
　　不排除进一步出招
　　
　　港府上述措施从侧面反映今年初的地产措施不足以限制短炒。
　　今年二月，曾俊华在发表财政预算案时提出“曾四招”限制地产泡沫：增加楼宇供应、确保市场透明度、防止按揭信贷过度扩张以及遏抑物业投机。随后港府频频公布土地拍卖项目。到4月，财政司又提升2000万港元以上房价印花税税率，目规定不可延交税款。
　　上述措施看来成效不大，于是港府再次出招，财政司宣布，8月13日以后批出的预售楼不容许以确认人方式转售有关物业，也不容许通过提名下手买家方式来取消有关交易；并大幅度提高相关订金，从5％至10％。金管局同时要求，进―步收紧房贷贷款人的供款与收入比率，并要求银行以利率上升2％作为贷款的压力测试，并额外提升了1200z港元以上以及所有非自住物业的首付至40％。
　　但这些针对新楼的措施并没有引发全行业的价格紧缩，大量的二手旧楼市场仍然活跃，而且屡创高价成交案例。
　　进入十月，市场对QEII的预期令香港迎来更多热钱，特别是大量内地投资者移民的涌入，令行政长官曾荫权在十月施政报告中检讨了“投资者入境计划”，暂时取消了地产作为适合投资的类别，并限制地产商变相扩大建筑面积的“发水楼”做法。另一方面，港府进一步提升楼宇供应。但是港府这些措施并不能完全阻止热钱的涌入。受到资金充裕和不正常利率的刺激，今年头9个月，持货12个月便转手的楼宇买卖劲升了114％，以致曾俊华很惊讶地说：“这是―个三位数字!”相对应的是，持货12个月至24个月的交易，减少了18％，很明显，香港地产炒卖的时间已越来越短。特别值得关注的是，持货124个月内转手的短炒、爪案中，84％的个案是楼价在300万港以下的楼宇。这也是迫使港府要下重拳以额外印花税来提升炒楼或本的原因。
　　
　　措施难言长期有效
　　
　　目前来看，政策已经初显效果。在宣布当周，周末预约看楼的人便暴跌了8％。政策负面效应在股市上反映更为明显，香港地产板块在政策宣布当天及其后几天全线下跌，花旗的一份报告则进一步看弱地产板块，认为地产价格将会下跌约5～10％。
　　但仔细想想，实际情况可能未必如此。港府措施的生效时间是在11月20日，19日及以前的炒家仍然可以照价出售房子而不受新政影响，只是他们将来再要短炒，可能就，导准备做两年业主了。
　　还有一点港府没有想到，在香港，通常买卖房子是需要先签署临时合约的，该合约基本上是由物业中介公司提供，并无统一的样本。港府这次允许那些在11月20日之前签署“必买必卖”条款的临时合约不受11月19日颁布新政的影响，这无异于又给物业代理商有―个操作的余地。而从炒家角度来说，即使真做两年业主，也未必不好。因为目前各大银行仍保持极低的利率政策，香港普遍的实际按揭利率在_2％以下。
　　随着美国QEII的实施，美元的贬值几乎是秃子头上的虱子――明摆着的。而在联系汇率下，港币的贬值也几乎是板匕钉钉的事。香港的地产借个未来不升反会让人觉得奇怪，让炒家做两年业主，无非是变相让他们晚两年赚大钱而已。
　　当然，港府的措施短期内会产生―定的震慑效果，至少交投将大量萎缩，对实力不足的炒家，可能会先抛货离场，但对资金雄厚，存盘较多的炒家，影响实在有限。想想吧，美元资产已经没有“钱”途，欧洲市场饱受主权债务困扰，日本外债高筑且经济不断萎缩，只有新兴市场砍欣向荣，而香港是新兴市场代表，这里是国际投资者的储水池，同时也是进军内地市场和赌人民币升值的最佳场所，香港炒家不来，国际炒家也可能来。笔者认为，香港地产泡沫的根源在于联系汇率制，只要该制度一日不除，炒家仍可能会重演1997年的房地产危机。