[挤泡沫还是继续提振房产政策需要智慧] 提振实体政策推动

　　近期，房地产市场出现了一系列显著变化，从量价齐跌到量价回升，从土地流拍到“地王”频出，回暖的迹象似乎在房地产界有了明显的痕迹。根据7月10日国家统计局发布的数据，6月份房价同比首次止跌回升，70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2％。这是从2009年1月份以来房价第一次实现同比的正增长。
　　房价同比出现上涨，环比呈上涨态势的城市数量也在增多。1月份仅有10个城市房价环比上涨，而在6月份，已经有63个城市房价实现环比上涨。
　　“房价在2009年二季度出现明显变化，北京二季度二手房价格就比一季度上涨15％，全国几乎各大城市的一手房、二手房价格都在上涨，有些甚至已经达到了2007年的房价最高点。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖说。
　　
　　回涨导致购房者“被迫性”消费
　　
　　与国内其他行业相比，房地产行业似乎已经轻松地摆脱了金融危机的影响，迅速地从半年前的哭穷进入到资金充裕的阶段。究竟是什么因素导致了房地产行业的变化?目前的变现究竟是房地产行业的复苏，还是泡沫重现?
　　在胡景晖看来，这样迅速的价格回涨并不合乎常理，从2007年底国家收紧信贷闸门后，几乎所有开发商的资金链都受到了巨大影响，整个2008年的房地产市场都是在冷清、紧张的气氛中度过。在国家整体经济形势还没有明显改观的前提下，房价的突然回涨难以理解。
　　根据焦点旁地产网数字地产频道的统计数据，在北京市场，2009年上半年涨幅排名前20的楼盘，其涨幅都超过了100％，其中，涨幅徘名首位的西钓鱼台嘉园，价格从1月份均价每平方米15297元涨到现在的26213元，半年价格涨幅达到171％。
　　胡景晖表示，2009年上半年房价的上涨有需求释放的原因，也有很多人为的原因。由于2009年年初房价普遍打折以及首次贷款利率7折等国家鼓励购房政策的出台，刺激了一些双望者出手购房，释放了一部分购房需求。
　　胡景晖说，在这些购房需求中，有相当一部分是属于被迫性消费。在北京，2009年一些老城区开始大规模拆迁，因为拆迁而加入购房大军的就占到了购房者的30％以上，此外还有因子女上学、大型企业迁址等原因被迫购房的消费者，这部分人群对价格敏感度不高，属于即使价格高也不得不买的情况。
　　但在胡景晖看来，这种被迫性购房并不是推高房价的最主要原因，开发商和小业主“唱戏”才是房价推高的直接原因。现在一手房开盘都会参照周边二手房的价格，而二手房的业主也非常关注房地产市场政策变动、所在区域环境变化以及周边新增楼盘情况，根据这些信息对自己的房子进行估值，尽管开发商和小业主并没有形成联盟，但二者却在价格问题上互相影响，甚至已经很默契。
　　胡景晖说，从资金来源上看，2009年一季度的商品房交易放量让开发商资金回笼很快。
　　从我爱我家最近的业务情况来看，已经发现消费者出现了意见分歧。
　　有一部分消费者属于追涨杀跌的群体，看到房价上涨就选择加入购房队伍，以免越往后价格越高，但也有一些消费者认为，既然2008年房价能够下跌，今后一两年房价也一定能够出现下跌的局面。
　　
　　大量信贷资金流入房地产行业?
　　
　　与2008年频繁流拍的土地市场相比，2009年2季度也出现变化。
　　统计显示，2009年4月份，全国土地市场住宅用地成交量首超2008年同期水平，近1／3住宅用地溢价成交。到了5月份，全国60个重点城市共嘭狡土地553宗，同比增加73％。广州、北京、上海、重庆、深圳等大城市不断出现新的地王。
　　在北京，一季度还哭穷的开发商突然之间就变的出手阔绰，一周之内连续诞生了两个地王。
　　经历了广渠路地王诞生过程的潘石屹对地价的上涨并没有乐观的态度。用他的话讲，北京土地市场的泡沫已经出现。
　　“现在，市场上的确钱很多，很难流入到实体经济中去，就都集中在土地和股票市场上来了。”潘石屹说。
　　从广渠路15号地的拍卖过程看，参与的11家公司都是中国公司，没有一家境外公司参加。潘石屹认为，这个现象多少均折射出全球资金对中国、对北京房地产市场的一些看法，说明他们对这种拿地的举动并不看好。
　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，2009年上半年的房价回涨是非理性的，可能会导致今后两年楼市出现暴涨的风险。
　　在杨少锋看来，2009年上半年之所以会出现房价上涨的局面，最根本的原因还在于信贷资金的流向。
　　杨少锋提供的数据显示，仅2009年一季度人民币信贷资金新增4.6万亿，而2008年全年才4.9万亿，这么大的信贷资金增长有可能流向房地产行业。
　　杨少锋说，这就直接导致原本缺钱的开发商很快就不再有资金压力，而没有了资金压力的开发商自然没有降价销售的动力。现在很多楼盘已经开始捂盘惜售。
　　与此同时，上市的开发商也在从股市上加速融资，根据统计，目前10余家上市房地产企业已经从股市融资超过300亿元。
　　那么，为什么这些原本不应该进入房地产的信贷资金都流入了这个行业?
　　杨少锋说，这些新增信贷资金并非直接进入房地产行业，而是通过数个环节转进了这个行业。尽管银行对信贷资金流向都有―定的监控，但实际上并不能完全跟踪到流向。
　　
　　“帮扶”措施缓解开发商资金压力
　　
　　除了资金流向，国家政策似乎也在帮着开发商缓解资金压力。
　　2009年5月27日，国务院宣布调低固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％。这是开发商自由资金比例13年来的首次下调。
　　此外，地方政府明里暗里的“帮扶”开发商的政策措施频繁出台，客观上都在缓解着开发商的资金压力。
　　“为什么在房价依然高位的时候会降低开发商自由资金比例?”杨少锋说，这说明政府目前最大的压力在于就业压力，而不是百姓购房压力。
　　开发商有了资金支持，就可以放手去买地、建房，一旦一个楼盘开始建造运转，水泥、钢筋、装修等房地产上下游行业就能够被带动，大量的就业机会也就被创造出来。房地产行业的这种联动效应正是缓解当前就业压力的好方式。
　　但是，以这种方式推动房地产市场一枝独秀也是众多业内人士的担心之处。有业内人士表示，如果任由房价这样上涨，很快房地产市场的真实需求就会被挤出，投机需求将占据房地产市场。
　　北京大学房地产市场研究所所长陈国强说，2009年二季度房地产市场的上涨需要引起各方面关注，但还不能说目前整个市场就出现了泡沫。
　　陈国强表示，2009年上半年房地产市场的主要特点是交易量的恢复，有些城市上半年的交易量相当于2008年全年。消费者的信电、在增强，房地产企业的开发投资也在增长，但整体投资水平依然偏低，差不多是近10年的最低的水平，说明多数开发商对市场依然比较审慎。
　　在陈国强看来，2009年一季度是刚性需求在支撑市场，二季度则是改善性需求、投资性需求进场，带动了价格的上涨。住宅市场回暖比较明显，但商业地产依然低迷。
　　陈国强表示，政府也在关注房地产市场的变化，相关政策也会根据实际情况进行调整。目前看来，个别城市、少数楼盘可能有出现泡沫的迹象，但大多数城市还没有这样的问题，需要各方面继续关注整体市场情况。也有不少专家认为，面对楼市出现的若干变化，需要政府掌握平衡，未来相关政策既要能激发市场活力，又要防止出现泡沫。