[量价齐跌,福州楼市进入胶着期?] 楼市量价齐跌

时间:2019-03-09 04:45:38 来源:QQ空间素材网 本文已影响 QQ空间素材网

  8月量价齐跌,9月“金九”难现!福州楼市又一次站在分岔路口――是快速反弹中的短暂回调,还是在观望气氛中重现去年的低迷?      楼市向来用“金九银十”来形容秋季楼市的火爆。而在秋天到来前,8月份的销售数据无疑给已经持续火爆了6个月的福州楼市泼了一盆冷水。
  进入9月,福州一手房成交量连续出现下滑。四周来,福州一手房成交数据分别为:764套、655套、557套、541套。二手房市场则认为,9月份的成交量和8月份的成交量基本持平,火热不足平淡有余。从目前数据上看,“金九”很难重现往年的井喷火爆,业内人士认为,购房者观望气氛浓重,楼市又一次走到了十字路口,新一轮市场拉锯战似乎已经拉开。
  
  房价虚高持币观望
  
  周末,在金山区,多数新盘已经难现前期哄抢看盘的态势。某新盘现场,有工作人员坦言:购房者作出买房决定时都比较犹豫,买房速度不如前几个月,成交的也大多是以自住为主,做投资的客人比较谨慎。
  与此同时,火爆了7个月的二手房市场也清冷了不少。“最近,好几个中介又开始打电话问我买到房没有。”看房看了半年多的张先生说,“今年年初,他们的电话还是经常打来,不过4、5月以后,几乎就没有了。”这一变化,让张先生觉察到二手房市场的一丝凉意。一个夏天下来,中介小王黑了不少,“太忙了,从早到晚带客人看房,这两个月轻松一些。”据他介绍,客户从7月份已经开始减少,预约看房的热情也随之消退,前几个月门庭若市的现象不再。
  经历过上半年房价的“过山车”,购房者心态已显疲惫,大家对于即将到来的“金九银十”似乎热情不大。在6个月的连续上涨后,福州市区商品住宅均价从6000多元,一路涨到8000多元,部分地区房价甚至超出2007年的最高水平。
  由搜狐焦点地产发起的调查,对于“今年的‘金九银十’会不会持续火爆?”的问题,95%的被访者选择“不会”,理由是“最近成交已经降温了”;超过九成网友“不会选择在即将到来的推盘高峰期出手买房”,而制约买房的原因,一半网友认为“房价太高”,四成人称“等待政策打压房价”。
  这样的调查结果与5月份同类调查相比,看空市场未来、选择持币观望的人数激增。
  
  信贷收紧 火热难续
  
  去年下半年以来,央行为应对国际金融危机,实行宽松的货币政策是推动今年房价疯涨的幕后推手之一。“今年上半年就完成7万亿的信贷投放,股市和楼市‘不差钱’!”分析人士指出。
  7月,国家六部委先后表示将密切关注楼市走向,信贷政策开始调控:工商银行、农业银行、中国银行、中信银行在福州的各大分行均已开始收紧“二套房货”的优惠措施,首付款比例统一调至四成,贷款利率变为基准利率的1.1倍,部分银行最低可打7.1折。
  信贷政策的调整甚至影响了首套房贷的优惠。近期在榕一家大银行进行首套房贷的微调:首套住房中的非普通自住房,利率优惠与首付比例挂钩。如首付比例为40%,贷款利率在基准利率上最低可打7.1折;首付比例为30%,贷款利率可打8.1折;首付比例为20%,贷款利率打8.5折。
  据介绍,福州普通商品住房认定标准为:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)、实际成交价低于同区段住房平均交易价格1.44倍以下。只要其中一项如建筑面积或者房子单价超标就不能算普通自住房。
  在上半年贷款规模大幅增长的背景下,下半年货款规模适当收紧成为趋势。眼下个别银行贷款额度渐紧,因此开始临调整贷款结构,暂停部分贷款业务,以保证住房等优质贷款的发放。记者就消费贷款申请一事咨询了福州五四路一家银行,该行工作人员表示,最近额度较紧,消费货款暂停了。另据了解,该银行的汽车贷款也基本停办了。
  在一片信贷收紧的风声中,半年来指数翻番的A股市场在8月份出现大跌,跌幅一度达34%。连续6个月疯狂上涨至历史高点的楼价虽然没有出现明显下跌,成交量却环比萎缩了一半。
  
  量价齐跌 后市待辨
  
  面对量价齐跌的现象,业内人士认为:从成交量上看,压抑了一年的刚性需求,在上半年得到很好释放,无论一手还是二手。中小户型房源基本消化得差不多了;从房价上看,目前,市场上高端房源偏多,房价已回归历史高点,调整是必然,虽然9月福州有部分新增项目,但并不能改变产品供应结构。
  即便销售速度放慢,成交量有所下降,开发商仍然看高房价。金桥地产负责人陈名亮认为,对于消费者而言,消费性需求在任何阶段都可以购买,因为楼市目前走势看涨。“由于去年楼市低迷,导致开发商不敢拿地。很多开发商今年没有项目开发,必然造成了市场供应的断档,且需要半年左右才能弥合。因此,一手房价格出现大幅波动可能性不大。”
  专家提出三个判断“拐点”的标准提醒购房者进行观察:一是二手房成交量对比高峰期下降一半以上;二是投资者比例突破四成;三是银行政策,货币政策调整将左右楼市。
  对此,专家还指出,仅凭一个月的交易数据仍不能判断拐点就此到来。“由新盘缺货和政策敏感引发的市场观望只是暂时的,随着下一阶段新盘的集中面市。市场热度也将随之恢复,成交企稳是可预见的。倒是二手房市场,一旦成交量下滑,对二手房中介的影响比较大,二手房市场可能率先受到一些冲击。”
  持币者购房热情渐熄,开发商依然乐观,买卖双方似乎又开始了新一轮的博弈。受下半年商品住宅市场供应增加及经济尚未完全复苏的影响,预计下半年,福州房价将会稳中有降,不会出现大幅调整;“金九银十”能否消融观望情绪,是年底前榕楼市走势的关键。

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