2019年房地产泡沫破灭 伦敦地产是世界上最大的泡沫吗?

时间:2019-03-03 04:46:36 来源:QQ空间素材网 本文已影响 QQ空间素材网

  伦敦主要地段的地产价格已经接近并且可能超过这些年来的峰值,这情况就像雷曼倒闭、金融危机从未发生过似的。      伦敦地产是世界上最大的泡沫吗?   在用“泡沫”这个词的时候,我犹豫了一下。但是谈论到伦敦的房地产业,这个词恐怕难以回避。现在在这个行业里,发生着难以置信的事情。
  走在伦敦街头,你找到一家房屋中介公司,从窗子里望进去,你会觉得人们都疯了!然后你会意识到这仅仅是以英镑计算的价格,也就是说,如果换算成美元的话,数字还要再高上60%!
  现在在伦敦南部,一套带着小花园、只有一间卧室的公寓要卖到50万英镑(相当于80万美元),而且这还是没有泰晤士河河景的地段。真的吗?在切尔西,一套有两间卧室的中等大小的公寓要卖到200万美元。
  根据英国菜坊房地产经纪有限公司提供的高端地产追踪指数,伦敦主要地段的地产价格已经接近并且可能超过这些年来的峰值。而从地产中介公司的窗口所看到的东西也证明了这一点。这情况就像雷曼倒闭、金融危机从未发生过似的。
  “伦敦的地产是21世纪的‘瑞士银行账户’。”伦敦投资公司Peel Hunt的分析师罗宾・哈迪(RobinHardy)说。他解释说,由于地缘政治危机和欧债危机的发生,埃及、叙利亚以及南欧国家的富人们都在争相涌入伦敦,而向来被称作“亿万富翁的后花园”的伦敦中心地区显然是他们投资的最佳选择。
  “如果你的目标只是资本的保值的话,伦敦地产无疑导一个相当安全的投资。”罗宾说,“他们认为,把钱变成伦敦斯隆街上的公寓,比放在叙利亚首都大马土革要安全得多。”
  英国福克斯顿房地产代理公司(Foxtons)代理着伦敦的高端地产。其中的工作人员透露,该公司在斯隆广场的分析今年80%的销售都来自海外客户。
  随着海湾地区、俄罗斯、印度、中国的新富们纷纷来到了伦敦,伦敦变成了一个球超级富翁们聚会的大舞台。而且这是一个持续的过程,以俄罗斯为例,至少在未来10年里,俄罗斯的资金还将源源不断地涌入。一个对冲基金的经理说,伦敦的地产业就是“俄罗斯的一个洗钱机器”。
  还有其它一些因素在起作用。伦敦变成欧洲的金融中心。这个巨大的金钱交易机器的运行速度已经远远地超过了曾经的那个伦敦金融区。在梅菲尔和多克兰斯的小巷里,云集着拥有巨大能量的对冲基金和秘密的期货公司。可观的利润成为了地产价格飙升的主要推手之一。
  还有,你可以考虑到这里综合的低利率水平。一个朋友曾向我解释,伦敦的房子虽然总体上所费甚多,但是摊到每年的成本却很少,因为按揭的利率仅为1%。
  这样的消息口耳相传,最终关于伦敦的神话被无限地夸大了。房价像坐上了直升机一样地飙涨。但是有一些因素则告诉人们,是时候停下来思考了。
  首先,你看到越来越多的“黑窗”(即没人住的房子)。星期日,我和一个老朋友去一家俱乐部。他对我说,在伦敦的中心地带,越来越多的房产在大多数时间里是无人居住的。你在街上,看看那些房子的窗户,几乎没有什么亮灯的。
  第二个顾虑则是越来越多本土的英国人被迫在伦敦城外生活。一位议会成员和一个基金公司的高层叹息,现在年轻人们已经没有办法承担住在城内或附近的成本,而不得不奔波地开始自己的事业。许多中产阶级也在遭遇同样的命运。这将最终扼杀伦敦经济的活力。
  第三个问题是1%的利率不可能永远持续下去。利率迟早回升,而且当利率上升的时候,许多房贷变成难以支付、难以处理的坏账。
  第四个问题是常常被人们遗忘的。在互联网和现代科技大行其道的时代,一个大型的、成本高昂的城市的竞争优势是在削弱的。20年前,如果你希望在英国建立一个对冲基金,你很可能只能在伦敦做。但是现在不是之一了。如果你搬到小城镇,成本会低许多,而且生活质量也会高很多。
  第五个问题是最为严重的,这就是租金上涨的滞后性。根据莱坊公司的数据,伦敦主要地区的房价在过去10年里翻了―倍,租金上涨则不超过10%。结果就是土地的所有者平均的收益率仅仅约为3.6%,而10年前这个数字还是6%。我与出租者和所有者的对话显示,有些所有者的收入可能更低。
  如果你把购买、销售、维护房屋的费用以及税收和物业费全部算在内,如果这些土地所有者们还能有所收入的话,也是微薄得可怜的。
  支持现有价格的论者们可能会很快地这么回击:“但是人们投资不是为了土地的收益率,而是为了资本的收益!”
  可是,在一个理性的市场上,土地的收益率也是资本收益的驱动力。资产的价格上涨是因为现在的所有者获利丰厚,以至于不断有新的竞争者加入。如果这个市场上赚不到钱,就没有人会去不断地推高资产的价格。
  这个局面会改变吗?对于那些生活和工作在英国的人来说,答案是很明显的。如果我搬回这个城市,我不可避免地要在这里生活和工作;如果我必须在伦敦生活,那么我会租房子。

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