业界点评福州商业投资前景_福州新区福清湾规划图

　　随着楼市调控加紧，住宅市场受到限制，商业地产开始发展。今年是商业地产发展的机会年。本刊特邀多位福建房地产专家及业内人士就福州商业地产投资前景进行评析。 　　 　　1　程凌虚福建籍知名地产评论员，专栏作家
　　
　　
　　自去年以来，不受楼市调控政策影响的商业地产发展势头强劲。商用地块拍卖相当红火，多座城市综合体拔地而起。城市综合体是城市发展到一定阶段的产物，它通过酒店、写字楼、商业、公寓等综合类的物业组成，形成城中之城。这种集聚的效应和功能的加成，以及对不同的客户群的吸引就形成了一个城市繁华的中心，能够成为拉动增长的发动机。
　　城市综合体肯定对城市的选择，特别是包括对区域的选择要求是非常高的，如果当地本来不能形成在城市升级或拉动的发动机，那肯定是选错了城市综合体的地址。所以，基本上都是在老城的中心或在老城更新升级的地方，原来已有的商圈或商圈的升级，它的成功率是很高的。
　　再有就是在一些新城的中心，比如说副中心，因为未来城市新城的建设速度飞快，这些地方的交通，成长值，包括客户群都有非常多的优势。如今，城市综合体正成为拉动中国城市升级和增长的一个发动机，在城市化的过程中起到了非常重要的作用。未来5年，商业地产将成为房地产市场中的一枝独秀。
　　
　　2　江映辉福建资深地产专家
　　
　　在住宅市场受调控影响之时，开发商纷纷转向商业地产，从今年4月的住交会上就可以看到，不论是楼盘配套的基础商业还是―些大型商业项目都格外多。从投资的角度来说，也不再以住宅市场为主，投资重心由住宅转向了商业地产。
　　据不完全统计，未来2～3年里福州商业地产项目总面积将超过500万平方米，一个不到300万人口的福州市目前已经能数出7个商圈。以八一七路为例，除了福州市民最熟悉的东街口商圈外，还有先后建设的中亭街、冠亚广场和茶亭街的旧城改造，这些又与正大广场、万宝连片，超百万平方米的商业面积密集地分布在鼓楼区与台江区的交汇处。重复的商业业态的确导致一些项目招商运营面临困难。
　　然而，从城市发展的角度上看，随着城市化进程的加快和城市产业的升级，福州商业必将从单一商圈向多商圈方向发展，商业业态必将从传统百货、超市、店铺往购物中心、综合体、shoppingmall等方向发展，在发展过程中，部分老商圈如果不能及时把握这种变化趋势，那就有被边缘化的危险。近年来，福州陆续推出的大型商业项目主要集中在城市居住新区，即非传统商业区，这既填补了新区商业配套的空白，满足了居住者就地一站式购物的需求，而且也使得城市商业布局更加合理均衡，城市区域功能更加完善，城市形象得到提升。
　　
　　3　罗新福建申发置业有限公司总经理
　　
　　从投资商业地产来讲，我个人首选海峡金融街万达广场，第二个是万宝商圈，第三个就是五四路温泉公园一带，第四考虑仓山万达广场。
　　首先说东街口商圈，我认为，如果没有步行街和高档CBD商务区配套，东街口商圈很难作为市中心商圈的概念延伸下去，未来会失去原有的商业核心地段的地位，因为南面有个冠亚广场，再南面有茶亭街，这整条街都没发展起来，对东街口有负面影响。
　　万宝商圈算是近年来福州城第一个新型商圈。总体来讲，比起东街口和中亭街，万宝商圈解决了停车难的大问题，而且吃饭、休闲、逛街可以在这里“一站式”解决，不过，万宝商圈还有几大缺失，一是缺少大型的集中百货，二是虽然附近有闽江北岸中央商务区写集群，但是两者之间被西二环立交桥阻隔，无法形成互动。
　　五四路温泉公园一带也已经列入商圈规划范围，但这一片是以公共休闲为主，作为市中心来讲，地段是一流的，在四周写字楼的环抱下人气很高，只是整体布局受到限制，空间不够开阔，停车也不方便。
　　仓山万达广场正在以迅猛的速度崛起，可是它的周边都是住宅，以住宅为主的商业不可能成为商圈概念。但这一点对金融街万达广场就不是问题，因为它有配套大规模的写字楼，白天的人流量会非常大。另外，从一个城市核心商圈的关键要素衡量，步行街、大型百货、娱乐中心、CBD商务集群、高档住宅，金融街万达广场都具备了，在福州未来的发展过程当中，它会是―个主角。
　　
　　4　某知名房地产公司福州项目负责人
　　
　　从大环境来讲，目前正是商业地产发展的起步阶段，远未达到黄金期，前景应该还是很好的。曾经有人做过统计，在美国这样的地产业发展成熟的国家，人均拥有商业地产达7平方米。而在中国，人均恐怕还不到1平方米。所以说，中国的商业地产方兴未艾。
　　对于福州来说，商业地产的需求量还是很大的，特别是类似金山这样新兴生活区，商业配套严重缺乏，商业地产的进入，就是一种必然。今天的金山，即便没有万达和红星国际这样的商业地产项目进入，也会有其他开发商前来开拓。做一个最保守的预计，福州的商业地产10年内至少翻一倍的价格。
　　现在福州的城市综合体项目正在迅速增多，就福州目前能够容纳的体量来看，已经超出。投资者对商业地产的投资风险还需要有一个清醒的认识。从具体的产品来看投资前景的话，受限于市场需求，写字楼的投资风险较大，且升值空间也有限；而商铺的投资回报则会较高，但是风险也较高，十分考验投资者的眼光；相对来说，公寓因为总价低、易出手，资金占用少且回收快，投资风险会比较小，回报也不错，是中小投资者比较理想的选择对象。
　　
　　5　郑爱新福州双安房产代理有限公司董事长
　　
　　去年9月份以来，不论是写字楼还是商铺，售价都在不断上涨，五四路的写字楼从每平方米8000―9000元涨到了1.3～1.5万／平方米；商铺成交量也在持续上升，我们公司目前的商铺成交量已经上升到了成交总量的四分之一。
　　目前在地产界有一个普遍认同的观点，就是未来5年是商业地产发展的黄金时期。这里不仅是指福州，在全国范围内基本都是如此。这么说是因为，受扩大内需的宏观政策引导，以及居民个人收入提高和消费观念的改变，未来5年全社会的消费需求将会大幅上升，尤其是对服务产业的需求将会激增。需求的扩大就会刺激更多的企业、商家不断涌现，从而对商业地产产生强势需求。
　　我个人预计，商业地产的均价，到2014年的时候将会翻番。但是，这里说的是均价。实际上，到时可能会出现某些商业地产的价格翻了2～3倍，而一些商业地产的价格则上涨缓慢甚至没有任何升值。这是因为，相对于住宅地产投资，商业地产投资需要的专业性更强，要考虑的因素更多，因此风险也更大。如果类比于证券市场，那么住宅投资就像买股票，而商业地产就像是在买期货了。
　　福州的商业地产由于此前大量购买需求的涌进，使得不少商业地产未来3～5年的升值潜力都被发掘殆尽，目前具有投资价值的产品并不多，许多产品的投资回报率很低，远比银行的贷款利率还低得多。因此，投资者在选择投资目标时，还是要更加谨慎才行。